La nueva\u00a0L 12\/2023, de 24 mayo, por el derecho a la vivienda, ha puesto en marcha diferentes instrumentos para facilitar el acceso a una vivienda digna y asequible, por parte de todos los ciudadanos. Uno de los instrumentos que mayor inter\u00e9s ha despertado es la posibilidad de limitar temporal y excepcionalmente el precio de la renta de los contratos de alquiler de vivienda. Este mecanismo requiere la previa declaraci\u00f3n del \u00e1mbito territorial en que se encuentren las viviendas afectadas como \u201czona de mercado residencial tensionado\u201d.<\/p>\n
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El presente art\u00edculo analiza los precedentes, la regulaci\u00f3n y la primera experiencia que se ha producido en Catalu\u00f1a en la aplicaci\u00f3n de dicho instrumento, as\u00ed como sus principales efectos.<\/p>\n
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La situaci\u00f3n actual del mercado inmobiliario en Espa\u00f1a, en especial en entornos urbanos y metropolitanos, exige desarrollar pol\u00edticas p\u00fablicas de vivienda con el fin de garantizar su accesibilidad a las clases medias y tambi\u00e9n bajas, y en especial a las personas j\u00f3venes. La dificultad de emancipaci\u00f3n por falta de acceso a la vivienda conlleva severos problemas sociales, de entre los cuales el m\u00e1s llamativo es el retraso de la edad en que los hijos se independizan de sus padres y pueden crear nuevas familias. Mas all\u00e1 de esta dimensi\u00f3n, resulta pr\u00e1cticamente imposible acceder a la vivienda para las clases sociales menos favorecidas, que se ven expulsadas de los n\u00facleos urbanos en los cuales, parad\u00f3jicamente, es donde mayores oportunidades laborales y de ascenso social se dan.<\/p>\n
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Frente a esa realidad, en la nueva\u00a0L 12\/2023\u00a0se hace hincapi\u00e9 en la necesidad de incrementar la oferta de vivienda espec\u00edficamente asequible (a un precio por debajo del mercado), esencialmente a trav\u00e9s de la promoci\u00f3n y preservaci\u00f3n del parque de viviendas de protecci\u00f3n oficial, pero tambi\u00e9n abriendo la posibilidad de otras tipolog\u00edas de vivienda asequible.<\/p>\n
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Es claro que en la actualidad no existe un parque de vivienda asequible con dimensi\u00f3n y estabilidad suficientes que pueda dar respuesta a las necesidades de la poblaci\u00f3n, y por ello la\u00a0L 12\/2023\u00a0ha dise\u00f1ado lo que viene a ser una medida de \u201cchoque\u201d, con el fin de actuar en el mercado de manera provisional y temporal mientras no se despliegan con plenitud los mecanismos de fomento de vivienda asequible y a sabiendas de que esos mecanismos no son inmediatos y necesitan tiempo para consolidarse. Bajo esa l\u00f3gica se concibe el instrumento de las declaraciones de \u201czona de mercado de residencial tensionado\u201d (en adelante, ZMRT), cuyo efecto m\u00e1s conocido (aunque, como veremos, no es el \u00fanico), es la posibilidad de limitar el precio de la renta en los nuevos contratos de arrendamiento de vivienda que se celebren en esas zonas.<\/p>\n
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Es precisamente ese efecto -la limitaci\u00f3n de la renta de los contratos de arrendamiento- el que ha requerido que tal instrumento sea regulado a trav\u00e9s de una norma estatal. \u00bfPor qu\u00e9 raz\u00f3n?<\/p>\n
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El derecho a la vivienda ha generado notables tensiones en materia competencial, al tratarse de una materia que incide directa o indirectamente en diferentes t\u00edtulos competenciales atribuidos a diferentes Administraciones territoriales. A ello debe a\u00f1adirse que la materia \u201cvivienda\u201d afecta directamente al mercado inmobiliario, lo cual tiene una importancia econ\u00f3mica y social innegables. Se trata, pues, de un sector con m\u00faltiples aristas y con una importancia social y econ\u00f3mica de primera magnitud.<\/p>\n
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En efecto, para configurar el marco jur\u00eddico de la vivienda debemos tener en cuenta diferentes art\u00edculos de la\u00a0Constituci\u00f3n\u00a0que establecen los t\u00edtulos competenciales en juego, tanto en favor del Estado como de las Comunidades Aut\u00f3nomas (al menos, de las que hayan asumido las competencias en materia de vivienda a trav\u00e9s de sus respectivos Estatutos de Autonom\u00eda). As\u00ed, los arts. 149,1,1\u00a0(condiciones b\u00e1sicas para garantizar la igualdad entre todos los espa\u00f1oles), 149,1,8 (legislaci\u00f3n civil, sin perjuicio de la conservaci\u00f3n, modificaci\u00f3n y desarrollo de los derechos civiles especiales, all\u00ed donde existan), y 149,1,13 (bases y coordinaci\u00f3n de la actividad econ\u00f3mica), reservan para el Estado competencias exclusivas en las materias enunciadas que, si bien no se refieren estrictamente a la \u201cvivienda\u201d, tienen un impacto muy directo en su configuraci\u00f3n legal.<\/p>\n
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Frente a ello, las Comunidades Aut\u00f3nomas han aducido que el t\u00edtulo competencial de vivienda y urbanismo, que pueden asumir en virtud del art.148,1,3 de la\u00a0Constituci\u00f3n, ha de interpretarse con un car\u00e1cter menos restrictivo y que es auton\u00f3mica la competencia para delimitar la funci\u00f3n social de la propiedad (seg\u00fan ya reconoci\u00f3 el\u00a0TC en su hist\u00f3rica Sentencia 37\/1987\u00a0relativa a la reforma agraria andaluza). Adem\u00e1s, las Comunidades Aut\u00f3nomas han argumentado que debe hacerse tambi\u00e9n una lectura amplia del t\u00edtulo de vivienda, a\u00f1adiendo a sus facultades la defensa de los derechos de los consumidores y, en los casos en los que exista, el desarrollo del derecho civil foral.<\/p>\n
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Con tales planteamientos, el Tribunal Constitucional ha tenido oportunidad de perfilar una doctrina jurisprudencial\u00a0<\/strong>en base a la cual existir\u00edan diferentes manifestaciones del derecho a la vivienda, de manera que corresponder\u00edan al legislador estatal las cuestiones a regular que puedan afectar a la dimensi\u00f3n econ\u00f3mica o de mercado de la vivienda, y tambi\u00e9n cuando afecten a cuestiones b\u00e1sicas de las obligaciones contractuales. Esa doctrina se confirm\u00f3 a ra\u00edz del conflicto competencial generado por la primera iniciativa sobre control de rentas surgida en Espa\u00f1a, en este caso en Catalu\u00f1a.<\/p>\n <\/p>\n Esa primera iniciativa se concret\u00f3 en el -fracasado-\u00a0DLey catal\u00e1n 9\/2019, de 21 mayo de medidas urgentes en materia de contenci\u00f3n de rentas en los contratos de arrendamiento, aprobado por el Gobierno Auton\u00f3mico de la Generalitat de Catalu\u00f1a. Este Decreto Ley no super\u00f3 el tr\u00e1mite de convalidaci\u00f3n parlamentaria en Catalu\u00f1a, de manera que qued\u00f3 sin efecto por el acuerdo de derogaci\u00f3n de 26 de junio.<\/p>\n <\/p>\n Un a\u00f1o m\u00e1s tarde, la\u00a0Ley catalana 11\/2020, de 21 septiembre, de medidas urgentes en materia de contenci\u00f3n de rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda, supuso un nuevo intento para poner en marcha este mecanismo. La Ley -con previsiones muy similares a las del previo Decreto Ley 9\/2019-, conten\u00eda la mayor\u00eda de los aspectos que despu\u00e9s han sido plasmados en la regulaci\u00f3n del art.18 L 12\/2023. Se aplicaba solamente a contratos de arrendamiento de vivienda sometidos a la LAU y los presupuestos de declaraci\u00f3n de \u201c\u00e1rea de mercado tenso\u201d eran ya muy parecidos (no iguales) a los supuestos de la actual Ley 12\/2023.<\/p>\n <\/p>\n Los casos en que la ley catalana permit\u00eda la declaraci\u00f3n de un \u00e1rea de mercado tenso part\u00edan del an\u00e1lisis de la evoluci\u00f3n de los precios de arrendamiento y se inclu\u00edan previsiones espec\u00edficas para personas menores de 35 a\u00f1os. En esas \u00e1reas deb\u00eda aplicarse el \u00edndice de referencia del mercado del alquiler aprobado por la Generalitat. La ley conten\u00eda un anexo con la relaci\u00f3n inicial de los municipios que se consideraban \u00e1reas de mercado tenso o tensionado. Esta primera declaraci\u00f3n ten\u00eda una vigencia de 1 a\u00f1o desde su promulgaci\u00f3n, si bien tal declaraci\u00f3n (as\u00ed como las sucesivas declaraciones, para los municipios no inicialmente incluidos en el anexo de la ley) ten\u00edan una vigencia temporal de hasta 5 a\u00f1os.<\/p>\n <\/p>\n El procedimiento para la declaraci\u00f3n del \u00e1rea de mercado tenso o tensionado era muy similar al previsto para la aprobaci\u00f3n de los Planes Urban\u00edsticos, constando de una primera fase de tramitaci\u00f3n municipal, con tr\u00e1mite de informaci\u00f3n p\u00fablica, y una segunda fase en la que deb\u00eda adoptarse la aprobaci\u00f3n definitiva por parte de la Administraci\u00f3n auton\u00f3mica (salvo el municipio de Barcelona y el \u00c1rea Metropolitana, que pod\u00edan aprobar definitivamente la declaraci\u00f3n por s\u00ed mismos). Se preve\u00eda igualmente la necesidad de publicar el acto, una vez aprobado definitivamente. La declaraci\u00f3n deb\u00eda incluir una relaci\u00f3n de actuaciones a realizar por parte de las Administraciones implicadas (en ese caso, la local y la catalana), con el fin de revertir la situaci\u00f3n.<\/p>\n <\/p>\n Los efectos de la declaraci\u00f3n se extend\u00edan a los contratos firmados a partir de su entrada en vigor, a los que les ser\u00eda de aplicaci\u00f3n la limitaci\u00f3n del precio de la renta (conformada por la del \u00faltimo contrato en vigor o bien -solamente para grandes tenedores- el precio resultante de la aplicaci\u00f3n del \u00edndice de referencia auton\u00f3mico). La\u00a0L 11\/2020\u00a0conten\u00eda igualmente un r\u00e9gimen sancionador espec\u00edfico para los supuestos de incumplimiento de las limitaciones de precio derivadas de su aplicaci\u00f3n y, asimismo, se asociaba una consecuencia autom\u00e1tica al incumplimiento de la limitaci\u00f3n de precio, consistente en la obligaci\u00f3n del arrendador de reintegrar al arrendatario todas las cantidades indebidamente percibidas, m\u00e1s el inter\u00e9s legal de dichas cantidades, incrementado en 3 puntos.<\/p>\n <\/p>\n La\u00a0L 11\/2020- fue objeto de dos recursos de inconstitucionalidad promovidos por parte de 50 diputados del Partido Popular en el Congreso de los Diputados, y por parte del Gobierno del Estado, que fueron resueltos, respectivamente, a trav\u00e9s de las Sentencias del Tribunal Constitucional n\u00fameros\u00a037\/2022\u00a0y\u00a057\/2022. La fundamentaci\u00f3n del TC, para la resoluci\u00f3n de ambos recursos, parti\u00f3 de la constataci\u00f3n de que la normativa estatal (que tiene car\u00e1cter b\u00e1sico, en materia de contratos de arrendamiento) prev\u00e9, como principio general, la libertad de pacto en la fijaci\u00f3n de la renta. Teniendo en cuenta esta premisa, el TC consider\u00f3 que cualquier limitaci\u00f3n a dicho principio deb\u00eda ser regulada a trav\u00e9s de una norma de car\u00e1cter estatal.<\/p>\n <\/p>\n Es decir, el TC puso de manifiesto que cualquier limitaci\u00f3n de precio a los contratos de arrendamiento deb\u00eda articularse a trav\u00e9s de una norma estatal. Por ello los grupos pol\u00edticos catalanes defendieron con especial ah\u00ednco la aprobaci\u00f3n de la\u00a0L 12\/2023, con regulaci\u00f3n de este instrumento en su art\u00edculo 18 y con la disposici\u00f3n final primera que articula una reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos para materializar los efectos de la limitaci\u00f3n de los precios en los contratos de arrendamiento.<\/p>\n <\/p>\n Tal y como hemos expuesto, los anteriores precedentes legislativos anticipaban algunas cuestiones que posteriormente fueron recogidas en el art.18\u00a0L 12\/2023. No obstante, la regulaci\u00f3n de la declaraci\u00f3n de ZMRT prevista en la L 12\/2023 no completa todo el marco legal aplicable, entendemos que con la finalidad de reconocer un \u00e1mbito auton\u00f3mico en el que se pueda concretar todo lo no previsto en la ley estatal.<\/p>\n <\/p>\n En relaci\u00f3n con los presupuestos que habilitan una declaraci\u00f3n de ZMRT, \u00e9stos se refieren a la constataci\u00f3n, por parte de la Administraci\u00f3n, de que en un \u00e1mbito territorial concreto no exista suficiente oferta de vivienda (en especial, de vivienda asequible) para satisfacer la demanda de la poblaci\u00f3n residente. Para ello es precisa la recopilaci\u00f3n de datos a efectos de constatar la situaci\u00f3n del mercado y su previsible evoluci\u00f3n, en base a las din\u00e1micas familiares y demogr\u00e1ficas, lo cual debe justificarse en una memoria que contenga ese an\u00e1lisis. La Ley considera que la objetivaci\u00f3n de esa insuficiencia se dar\u00e1 cuando se produzca alguna de las circunstancias siguientes:<\/p>\n <\/p>\n Los anteriores requisitos son alternativos, de tal manera que es suficiente con que concurra uno de ellos para que pueda concluirse que existe insuficiencia de oferta de vivienda, y por tanto que la zona puede declararse como ZMRT.<\/p>\n <\/p>\n La declaraci\u00f3n debe ir acompa\u00f1ada de un programa de actuaci\u00f3n espec\u00edfico en el que la Administraci\u00f3n competente indique las medidas que considere oportunas para revertir la situaci\u00f3n, y el calendario previsto para su desarrollo. Es decir, no basta con que se constate que una zona concreta presenta dificultades para responder a las necesidades de vivienda de la poblaci\u00f3n, sino que es necesario tambi\u00e9n que exista un compromiso de revertir esa situaci\u00f3n.<\/p>\n <\/p>\n En esa l\u00ednea, en la ley existe previsi\u00f3n de que el Ministerio pueda (aunque no necesariamente debe hacerlo) desarrollar, juntamente con la Administraci\u00f3n auton\u00f3mica, un programa espec\u00edfico para revertir la escasez observada que da lugar a la declaraci\u00f3n de la ZMRT (art.18.5). Dicho programa puede conformarse de diferentes actuaciones, entre las cuales est\u00e1 la posibilidad de dise\u00f1ar ayudas o subvenciones espec\u00edficas.<\/p>\n <\/p>\n Finalmente, mientras la declaraci\u00f3n como tal es competencia de la Administraci\u00f3n auton\u00f3mica competente en vivienda, se requiere de un posterior acto formal de publicaci\u00f3n por parte del Ministerio. Se prev\u00e9 que puedan realizarse publicaciones trimestralmente, para ir actualizando peri\u00f3dicamente la relaci\u00f3n de ZMRT existentes en todo el territorio.<\/p>\n <\/p>\n La declaraci\u00f3n de ZMRT es un acto administrativo, que como tal no tiene naturaleza reglamentaria, pues por una parte su vigencia temporal es limitada y, por tanto, no cumple el requisito de vigencia indefinida que cumplen las normas con car\u00e1cter general. Por lo dem\u00e1s, no se trata de un acto que deba adoptarse necesariamente y de forma obligada por parte de la Administraci\u00f3n competente. As\u00ed se desprende claramente de la propia redacci\u00f3n del art.18, apartado primero, en el que se expresa que \u201clas Administraciones con competencias en materia de vivienda podr\u00e1n declarar\u2026\u201d. Es decir, la declaraci\u00f3n es un acto con cobertura legal pero que se adopta de manera discrecional por la Administraci\u00f3n competente.<\/p>\n <\/p>\n Estos elementos nos conducen a descartar que pueda promoverse una declaraci\u00f3n de ZMRT en contra de la voluntad de las Administraciones competentes en materia de vivienda, en ejercicio de la -tambi\u00e9n novedosa- acci\u00f3n p\u00fablica en materia de vivienda prevista en el art.5\u00a0L <\/a>12\/2023<\/a>. Se trata, pues, de una posibilidad al alcance de la Administraci\u00f3n auton\u00f3mica, que puede ser o no acogida en funci\u00f3n de las pol\u00edticas que \u00e9sta decida llevar a cabo.<\/p>\n <\/p>\n En definitiva, la declaraci\u00f3n ZMRT y sus efectos se configuran como un instrumento que el legislador estatal habilita, para que sean las Comunidades aut\u00f3nomas quienes puedan utilizarlo si encaja en el esquema de las pol\u00edticas de vivienda que \u00e9stas decidan poner en marcha en el ejercicio de sus competencias.<\/p>\n <\/p>\n Estamos ante la cuesti\u00f3n m\u00e1s trascendental de la novedad legislativa objeto de estudio, porque los efectos de la declaraci\u00f3n ZMRT son m\u00faltiples y afectan a las competencias de distintas Administraciones territoriales implicadas. El principal y m\u00e1s conocido efecto de la declaraci\u00f3n es la limitaci\u00f3n del precio de la renta de los contratos de arrendamiento, de tal manera que, con car\u00e1cter general, la renta de los nuevos contratos de arrendamiento de las viviendas enclavadas en ZMRT quedar\u00e1 limitada al precio que resulte de la aplicaci\u00f3n de las siguientes reglas:<\/p>\n <\/p>\n a) En caso de que el propietario no sea un gran tenedor: la renta quedar\u00e1 limitada al importe de la renta del \u00faltimo contrato, debidamente actualizada. Si no ha habido contrato de arrendamiento anterior, la renta m\u00e1xima ser\u00e1 la que resulte de aplicar a la vivienda el \u00edndice de referencia estatal del precio del alquiler (el sistema estatal de referencia de precios de alquiler de vivienda puede consultarse en https:\/\/serpavi.mivau.gob.es\/).<\/p>\n <\/p>\n b) En caso de que el propietario sea un gran tenedor: la renta quedar\u00e1 limitada al importe inferior resultante de dos alternativas:<\/p>\n b.1) La renta del \u00faltimo contrato, debidamente actualizada.<\/p>\n b.2) La renta que resulte de aplicar a la vivienda el \u00edndice de referencia estatal del precio del alquiler.<\/p>\n <\/p>\n Junto con el efecto de limitaci\u00f3n de precios, los contratos de arrendamiento tambi\u00e9n se ven afectados en cuanto a su plazo de duraci\u00f3n m\u00ednimo (hasta ahora era de 5 a\u00f1os para arrendadores personas f\u00edsicas y de 7 a\u00f1os para arrendadores personas jur\u00eddicas) puesto que, una vez aprobada la declaraci\u00f3n de ZMRT, el arrendatario tendr\u00e1 derecho a prorrogar el contrato otros 3 a\u00f1os m\u00e1s y el arrendador s\u00f3lo podr\u00e1 negarse a ello si hay acuerdo en contra o si \u00e9ste precisa la vivienda para s\u00ed mismo o un familiar.<\/p>\n <\/p>\n Tambi\u00e9n se introduce una nueva obligaci\u00f3n a los agentes inmobiliarios, que deben informar del precio del contrato de arrendamiento anterior, en los nuevos contratos de arrendamiento suscritos en viviendas situadas en ZMRT.<\/p>\n <\/p>\n Pero los efectos de la declaraci\u00f3n de ZMRT no quedan limitados a los contratos de arrendamiento. As\u00ed, una vez declarada la ZMRT, tambi\u00e9n se producen otros:<\/p>\n <\/p>\n <\/p>\n M\u00e1s all\u00e1 de lo expuesto, no hay obst\u00e1culo para que, una vez haya sedimentado la\u00a0L 12\/2023\u00a0en los distintos ordenamientos auton\u00f3micos, a dicha declaraci\u00f3n de ZMRT se le aparejen otros efectos (por ejemplo, una priorizaci\u00f3n de la rehabilitaci\u00f3n edificatoria en barrios, o el destino de ayudas a la promoci\u00f3n de vivienda en r\u00e9gimen de protecci\u00f3n oficial), aunque se tratar\u00eda de una segunda fase para la que deberemos esperar que se asiente la novedad actual.<\/p>\n <\/p>\n Tal y como ya hemos indicado, la declaraci\u00f3n de ZMRT comporta para la Administraci\u00f3n competente la necesidad de redactar un plan de actuaci\u00f3n que concrete las medidas que se van a desplegar durante la vigencia de tal declaraci\u00f3n, para revertir esa situaci\u00f3n. Esta obligaci\u00f3n (especificada en el art.18.4\u00a0L 12\/2023), ha sido objeto de diferentes recursos de inconstitucionalidad, planteados por diferentes Comunidades Aut\u00f3nomas, en los cuales se plantea que tal previsi\u00f3n supondr\u00eda una invasi\u00f3n de las competencias auton\u00f3micas en materia de vivienda.<\/p>\n <\/p>\n Sin que pueda ahora anticiparse cu\u00e1l ser\u00e1 el pronunciamiento que el Tribunal Constitucional pueda emitir, es posible se\u00f1alar que las previsiones relativas al Plan de Actuaci\u00f3n y la necesidad de su calendarizaci\u00f3n (art.18.4\u00a0L 12\/2023), en nada predeterminan el contenido de dicho documento, ni tampoco la orientaci\u00f3n que cada Comunidad aut\u00f3noma pueda adoptar para revertir la situaci\u00f3n constatada en la declaraci\u00f3n ZMRT. Parece l\u00f3gico exigir que la Administraci\u00f3n que se acoja a las medidas extraordinarias tambi\u00e9n deba implicarse en la mejora y reversi\u00f3n de la realidad que permite las mismas. Parece obvio que la mera aprobaci\u00f3n y entrada en vigor de la declaraci\u00f3n ZMRT no va a resolver, por s\u00ed misma, los problemas de accesibilidad y disponibilidad de viviendas que dan lugar a ella. Si as\u00ed se pretendiera, se estar\u00eda actuando \u00fanicamente sobre los s\u00edntomas de un problema social que, estructuralmente, requiere para su soluci\u00f3n de una actuaci\u00f3n m\u00e1s decidida sobre las causas. En este sentido, si al inicio del presente trabajo se\u00f1al\u00e1bamos que la l\u00f3gica de una pol\u00edtica temporal de contenci\u00f3n de precios se justificar\u00eda en la necesidad de ganar tiempo para generar un aut\u00e9ntico parque de vivienda asequible, objetivo de consecuci\u00f3n no inmediata, no parece razonable que la actuaci\u00f3n p\u00fablica pueda limitarse al establecimiento de esa limitaci\u00f3n sin m\u00e1s, obviando la obligaci\u00f3n de poner todos los medios para conseguir el parque que la poblaci\u00f3n necesita para satisfacer sus necesidades de vivienda a cambio de un salario. No hacerlo deja sin demasiados argumentos a los profesionales que podemos y deseamos hacer pedagog\u00eda acerca de la necesaria implicaci\u00f3n de toda la sociedad en la resoluci\u00f3n del problema.<\/p>\n <\/p>\n Por lo tanto, es esperable que exista un debate constructivo y se concrete alg\u00fan tipo de coordinaci\u00f3n entre las Administraciones p\u00fablicas territoriales concernidas (la estatal y la auton\u00f3mica), con el fin de concretar las ayudas presupuestarias y otras acciones de fomento e incentivo que deban destinarse a la reversi\u00f3n de la situaci\u00f3n de las ZMRT.<\/p>\n <\/p>\n <\/p>\n Examen de las Resoluciones de 15 de junio, 11 de agosto de 2023 y 13 de marzo de 2024. Principales presupuestos.<\/p>\n <\/p>\n Hasta el d\u00eda de hoy, la \u00fanica Administraci\u00f3n que ha promovido la declaraci\u00f3n de ZMRT en Espa\u00f1a ha sido la Generalitat de Catalu\u00f1a. Era previsible que esta situaci\u00f3n pudiera darse, teniendo en cuenta que los precedentes de esa iniciativa (que ya hemos relatado), hab\u00edan partido del Gobierno o el Parlamento de esa Comunidad Aut\u00f3noma.<\/p>\n <\/p>\n El procedimiento de declaraci\u00f3n de ZMRT promovido por parte de la Generalitat de Catalu\u00f1a se inici\u00f3 con una memoria de 15 de junio de 2023, que fue objeto de publicaci\u00f3n y otorgamiento de un tr\u00e1mite de informaci\u00f3n p\u00fablica (publicaci\u00f3n en el Diario Oficial de la Generalitat de Catalu\u00f1a de 22 de junio de 2023), aunque sin recabar la opini\u00f3n ni emitir comunicaci\u00f3n alguna a los municipios afectados. Esta actuaci\u00f3n resultaba un tanto precipitada, teniendo en cuenta que existe un deber de coordinaci\u00f3n entre las Administraciones auton\u00f3mica y local en materia de vivienda (seg\u00fan lo previsto en los arts.7 y 8\u00a0L 18\/2007). Adem\u00e1s, sorprendentemente, haci\u00e9ndolo as\u00ed la Generalitat dejaba de aplicar y seguir los tr\u00e1mites de los preceptos -todav\u00eda hoy vigentes por no haberse declarado inconstitucionales- de su\u00a0Ley catalana 11\/2020, interpretando que esta Ley se referir\u00eda a otro tipo de declaraci\u00f3n de zona de mercado tenso diferente y con efectos distintos de los previstos en la\u00a0L 12\/2023.<\/p>\n <\/p>\n En el tr\u00e1mite de informaci\u00f3n p\u00fablica se formularon diversas alegaciones por parte de diferentes agentes. De entre ellas, debemos destacar el reproche a la falta de previa publicaci\u00f3n de los \u00edndices de precios de referencia estatales, que resultar\u00edan de aplicaci\u00f3n como consecuencia de la limitaci\u00f3n de precios a los nuevos contratos. Aunque la Generalitat en un primer momento intent\u00f3 esquivar esta cuesti\u00f3n y aprob\u00f3 definitivamente la declaraci\u00f3n de ZMRT en fecha 11 de agosto de 2023, aplicando sus propios \u00edndices de referencia (elaborados por la Agencia de l\u2019Habitatge) es precisamente la necesidad de aprobaci\u00f3n de los \u00edndices estatales, el motivo que fue esgrimido por parte de la actual Ministra de Vivienda para demorar la publicaci\u00f3n de la declaraci\u00f3n de ZMRT de Catalu\u00f1a.<\/p>\n <\/p>\nII.- EL ART\u00cdCULO 18 DE LA LEY 12\/2023. LA ZONA DE MERCADO RESIDENCIAL TENSIONADO<\/h2>\n
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1. \u00bfCu\u00e1l es la naturaleza jur\u00eddica de la declaraci\u00f3n de ZMRT?<\/h3>\n
2. \u00bfCu\u00e1les son los principales efectos de la declaraci\u00f3n ZMRT?<\/h3>\n
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III. Primera experiencia posterior a la aprobaci\u00f3n de la Ley 12\/2023. El caso de Catalu\u00f1a<\/h2>\n