A lo largo del primer trimestre de 2026 se han publicado diversas normativas relevantes en materia de vivienda, as\u00ed como dos sentencias del Tribunal Constitucional.<\/p>\n
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Mediante la presente nota se expone un comentario de todas estas novedades, siguiendo un orden inverso a su publicaci\u00f3n.<\/p>\n
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El d\u00eda 26 de marzo se public\u00f3 el Decreto-ley 3\/2026. Contiene distintas medidas y tiene su origen en la Ley de acompa\u00f1amiento a los presupuestos, que finalmente, al parecer, no prosperar\u00e1 en este ejercicio.<\/p>\n
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A continuaci\u00f3n, se comentan las novedades m\u00e1s relevantes de la norma en materia de vivienda y urbanismo, contenidas en su Cap\u00edtulo IV.<\/p>\n
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La primera modificaci\u00f3n afecta a la Ley 13\/1996, de 29 de julio, del Registro y dep\u00f3sito de fianzas de los contratos de alquiler de fincas urbanas, y a la Ley 18\/2007, de vivienda. Su objetivo es permitir que las distintas administraciones p\u00fablicas implicadas dispongan de informaci\u00f3n sobre contratos de alquiler, consumos de suministros b\u00e1sicos (electricidad, agua, gas), anuncios y acceso al padr\u00f3n, a fin de constatar usos an\u00f3malos de las viviendas (sobreocupaci\u00f3n, desocupaci\u00f3n o infravivienda). Con la nueva regulaci\u00f3n, la informaci\u00f3n de las fianzas tambi\u00e9n podr\u00e1 requerirse para verificar el cumplimiento de las limitaciones de precio derivadas de la declaraci\u00f3n de Zonas de Mercado Residencial Tensionado (ZMRT).<\/p>\n
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Asimismo, se modifica la regulaci\u00f3n del registro de fianzas para permitir que todas las administraciones p\u00fablicas puedan disponer de informaci\u00f3n sobre los contratos de arrendamiento, facilitando la concesi\u00f3n de ayudas al alquiler y reforzando el r\u00e9gimen de control y sancionador.<\/p>\n
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Se refuerza la obligaci\u00f3n de adjuntar a los contratos de arrendamiento el documento acreditativo del precio conforme al \u00edndice de referencia y del precio del \u00faltimo contrato, con el fin de evitar
\npr\u00e1cticas fraudulentas y reforzar la prueba documental en procedimientos sancionadores. Se intensifica la obligaci\u00f3n de inscripci\u00f3n en el Registro de fianzas tanto del contrato como del certificado del precio de referencia, lo que permitir\u00e1 a la Agencia de la Vivienda de Catalu\u00f1a automatizar la inspecci\u00f3n y obtener directamente la documentaci\u00f3n necesaria para detectar infracciones.<\/p>\n
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El r\u00e9gimen sancionador en materia de contenci\u00f3n de rentas se refuerza, incorporando sanciones espec\u00edficas por falseamiento de informaci\u00f3n y exigiendo una correspondencia estricta entre la renta contractual y la normativa vigente. Se establece que la Agencia Catalana de Consumo tambi\u00e9n ser\u00e1 competente para sancionar incumplimientos en materia de vivienda, a trav\u00e9s del procedimiento sancionador previsto en el C\u00f3digo de Consumo de Catalu\u00f1a.<\/p>\n
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Se modifica la Ley 18\/2007 para reforzar la obligaci\u00f3n de inscripci\u00f3n en el Registro de grandes tenedores de viviendas, en el que deber\u00e1n inscribirse todas las personas f\u00edsicas o jur\u00eddicas que tengan dicha condici\u00f3n.<\/p>\n
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Por otro lado, se modifica el texto refundido de la Ley de urbanismo, aprobada por Decreto legislativo 1\/2010, introduciendo diversas medidas:<\/p>\n
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a) Se introduce un mandato reglamentario a la Generalitat para estandarizar par\u00e1metros y calificaciones urban\u00edsticas, de modo que se produzca una homogeneizaci\u00f3n entre los diferentes planeamientos municipales.<\/p>\n
<\/p>\n
b) Se establece la regulaci\u00f3n para el desarrollo de la Plataforma urban\u00edstica de Catalu\u00f1a, una herramienta digital con validez legal que permitir\u00e1 ofrecer informaci\u00f3n urban\u00edstica detallada, homog\u00e9nea y accesible a escala 1:1000 en suelo urbano.<\/p>\n
<\/p>\n
c) Se reconoce el inter\u00e9s p\u00fablico de los equipamientos y construcciones destinados al alojamiento de personas trabajadoras temporeras (suelo no urbanizable), siempre que su implantaci\u00f3n resulte debidamente justificada y vinculada de manera directa a actividades de explotaci\u00f3n.<\/p>\n
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d)Se ampl\u00eda el cat\u00e1logo de situaciones en que es admisible el otorgamiento de obras y usos de car\u00e1cter provisional. Esta ampliaci\u00f3n del r\u00e9gimen habilitante tiene por objetivo dotar al ordenamiento de mayor capacidad de respuesta temporal en contextos en los que el planeamiento todav\u00eda no ha alcanzado un grado suficiente de ejecuci\u00f3n.<\/p>\n
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e) Se flexibiliza y se posibilitan las modificaciones de las figuras de planeamiento que comporten la adecuaci\u00f3n o reconocimiento de edificaciones existentes en situaci\u00f3n de disconformidad o fuera de ordenaci\u00f3n, siempre que se mantengan la densidad residencial y la intensidad de usos preexistentes, y se verifique el cumplimiento de las reservas m\u00ednimas previstas en el art\u00edculo 58.1.f del TRLUC, con el objetivo de posibilitar la actualizaci\u00f3n del planeamiento para ajustarlo a realidades consolidadas sin alterar los par\u00e1metros fundamentales del modelo urbano.<\/p>\n
<\/p>\n
f) Se posibilita el incremento del n\u00famero de viviendas de protecci\u00f3n oficial cuando se lleven a cabo promociones voluntarias de VPO de alquiler (en suelos sin calificaci\u00f3n urban\u00edstica VPO), siempre que la calificaci\u00f3n VPO sea indefinida, para aplicar la misma regla de densidad que la prevista para suelos calificados como VPO, de acuerdo con la DA 24\u00aa del TRLUC (1 vivienda por cada 70 m\u00b2 de techo, sin aumento de edificabilidad).<\/p>\n
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g) Se establece una excepci\u00f3n a la previsi\u00f3n de supresi\u00f3n de los consorcios creados para el desarrollo de \u00e1reas residenciales estrat\u00e9gicas (ARE). Esta excepci\u00f3n es aplicable en aquellos supuestos en que el consorcio haya iniciado la tramitaci\u00f3n del instrumento de gesti\u00f3n urban\u00edstica correspondiente o cuando sea necesario para garantizar la continuidad del desarrollo del ARE.<\/p>\n
<\/p>\n
h) Se establece la flexibilizaci\u00f3n de los suelos con calificaciones VPO de modalidades o tipolog\u00edas espec\u00edficas VPO, no adaptadas al Decreto-ley 17\/2019, de modo que en estos suelos se podr\u00e1 promover vivienda protegida gen\u00e9rica o espec\u00edfica (diferenciaci\u00f3n establecida por el DL 17\/2019). Si se previ\u00f3 precio concertado y el instrumento de gesti\u00f3n es aprobado, a petici\u00f3n del promotor y en tr\u00e1mite de licencia se podr\u00e1 prever la ejecuci\u00f3n de r\u00e9gimen general o especial y destino a calificaci\u00f3n gen\u00e9rica; si la licencia ya est\u00e1 concedida, se puede aprobar su modificaci\u00f3n para prever estos reg\u00edmenes y calificaci\u00f3n.<\/p>\n
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Esta norma, que se public\u00f3 el 21 de marzo, contiene diferentes modificaciones que afectan al \u00e1mbito de la vivienda, seg\u00fan pasamos a comentar:<\/p>\n
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Debe tenerse en cuenta que la reciente Sentencia n\u00famero 1686\/2025, de 18 de diciembre, dictada por el Tribunal Supremo, interpret\u00f3 que los contratos mediante los cuales se adjudican derechos de superficie para la construcci\u00f3n de vivienda protegida deben considerarse un contrato administrativo especial (siguiendo lo previsto en los art\u00edculos 9 y 25.1.b) de la LCSP) en aquellos casos en los que no se acredite que la finalidad de la operaci\u00f3n es puramente patrimonial. Es decir, que cuando estos contratos se otorguen con la finalidad principal de satisfacer un inter\u00e9s p\u00fablico (y no constituyan una mera explotaci\u00f3n patrimonial), debe considerarse que tienen naturaleza administrativa y no privada y, por tanto, se rigen por el derecho administrativo.<\/p>\n
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Seg\u00fan la sentencia mencionada, el r\u00e9gimen jur\u00eddico de estos contratos vendr\u00eda determinado por las disposiciones que con car\u00e1cter especial les puedan ser aplicables (siempre que est\u00e9n previstas en una norma con rango de ley, como es el caso de las previstas en la Ley 18\/2007 o en el TRLUC), y en relaci\u00f3n con el resto de las cuestiones, por la LCSP. Ahora el legislador ha establecido un r\u00e9gimen jur\u00eddico espec\u00edfico para esta tipolog\u00eda de contratos, a trav\u00e9s de una nueva disposici\u00f3n adicional (la 54\u00aa, seg\u00fan hemos indicado), en la LCSP.<\/p>\n
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Este precepto simplifica \u2014hasta cierto punto\u2014 la regulaci\u00f3n de este tipo de contratos, si bien los sujeta al r\u00e9gimen jur\u00eddico de las concesiones de obras y servicios de la LCSP (art\u00edculos 247 a 297 de la LCSP). Los rasgos esenciales de este r\u00e9gimen jur\u00eddico espec\u00edfico son:<\/p>\n
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a) Se establece una duraci\u00f3n m\u00e1xima superior a la de las concesiones de obras, de hasta 80 a\u00f1os, en funci\u00f3n del coste estimado de recuperaci\u00f3n de la inversi\u00f3n.<\/p>\n
<\/p>\n
b) No ser\u00e1 necesaria la redacci\u00f3n de un anteproyecto por parte de la administraci\u00f3n concedente, antes de licitar el contrato.<\/p>\n
<\/p>\n
c) No ser\u00e1 necesario someter a informaci\u00f3n p\u00fablica el estudio econ\u00f3mico y financiero de la concesi\u00f3n, ni tampoco ser\u00e1 necesario obtener los informes de la Oficina Nacional de Evaluaci\u00f3n ni del Comit\u00e9 Superior de Precios de Contratos del Estado.<\/p>\n
<\/p>\n
d) No ser\u00e1 necesario adoptar la metodolog\u00eda del RD 55\/2017 (a trav\u00e9s del cual se desarrolla la Ley 2\/2015, de desindexaci\u00f3n de la econom\u00eda espa\u00f1ola), para llevar a cabo el c\u00e1lculo de recuperaci\u00f3n de la inversi\u00f3n (se establece como referencia para llevar a cabo este c\u00e1lculo el rendimiento medio de la deuda p\u00fablica estatal a 10 a\u00f1os, en el mercado secundario).<\/p>\n
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e) Se excluye la necesidad de hacer referencia en el PCAP a la obligaci\u00f3n del umbral m\u00ednimo de beneficios y la distribuci\u00f3n de riesgos entre la administraci\u00f3n y el concesionario.<\/p>\n
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f) No ser\u00e1 necesario tramitar conjuntamente el estudio de viabilidad del expediente que se exige a las entidades locales, de acuerdo con el apartado 5 de la DA Tercera de la LCSP.<\/p>\n
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g) No se aplicar\u00e1n las previsiones del art\u00edculo 214.2.b) de la LCSP para la cesi\u00f3n de estos contratos, si bien en ning\u00fan caso podr\u00e1n cederse sin haber finalizado la obra.<\/p>\n
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El mismo d\u00eda 21 de marzo de 2026 se public\u00f3 el RD-Ley 8\/2026. Esta norma prev\u00e9 dos medidas de protecci\u00f3n para los arrendatarios:<\/p>\n
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En caso de que el propietario sea gran tenedor, en todo caso la renta no podr\u00e1 incrementarse por encima del 2%, con independencia de que exista o no petici\u00f3n o negociaci\u00f3n con el arrendatario. Si no es gran tenedor, el l\u00edmite del 2% solo se aplica en caso de que no haya pacto entre las partes.<\/p>\n
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Este Real Decreto-ley deber\u00eda convalidarse el pr\u00f3ximo 20 de abril de 2026 y no est\u00e1 claro qu\u00e9 efectos tendr\u00e1 en caso de que su convalidaci\u00f3n no se produzca. Es decir, hay mucha incertidumbre sobre si la falta de convalidaci\u00f3n del RD-Ley supondr\u00e1 que la norma no ha tenido nunca efectos jur\u00eddicos (efectos \u201cex tunc\u201d), o si supondr\u00e1 que la norma ha tenido efectos mientras ha estado vigente (efectos \u201cex nunc\u201d). Igualmente, en caso de no convalidaci\u00f3n, existe discrepancia en la doctrina sobre qu\u00e9 contratos podr\u00edan beneficiarse de la pr\u00f3rroga, si los que venzan durante el per\u00edodo de vigencia del Decreto-ley o tambi\u00e9n todos los que venzan posteriormente y antes del 31 de diciembre de 2027.<\/p>\n
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Finalmente, cabe destacar que durante el 1er trimestre de 2026 se han publicado dos sentencias por parte del Tribunal Constitucional en relaci\u00f3n con la Ley 12\/2023, por el derecho a la vivienda. Son las Sentencias n\u00famero 190\/2025, de 16 de diciembre (en la cual el TC se pronuncia sobre el recurso interpuesto por parte del Consejo de Gobierno de las Illes Balears contra la Ley 12\/2023), y la n\u00famero 17\/2026, de 24 de febrero (en la cual el TC se pronuncia sobre el recurso interpuesto por parte de la Comunidad de Madrid contra la Ley 12\/2023).<\/p>\n
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Ninguna de estas dos resoluciones aporta grandes novedades sobre los otros pronunciamientos que el Tribunal Constitucional ya ha emitido con anterioridad, en relaci\u00f3n con los recursos interpuestos contra la Ley 12\/2023 por el derecho a la vivienda. De hecho, el TC se remite a sentencias anteriores. Por otra parte, las sentencias mencionadas, que examinaremos a continuaci\u00f3n, no suponen ninguna nueva declaraci\u00f3n de inconstitucionalidad de ninguno de los preceptos de la Ley 12\/2023, porque los recursos se desestiman en su totalidad.<\/p>\n
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En relaci\u00f3n con la Sentencia 190\/2025, de 16 de diciembre, el TC desestima la impugnaci\u00f3n del art\u00edculo 15.1.a) de la Ley 12\/2023 (que prev\u00e9 la posibilidad de imponer cesiones de suelo para vivienda dotacional), mediante la argumentaci\u00f3n de que esta previsi\u00f3n no vulnerar\u00eda las competencias auton\u00f3micas en materia de urbanismo y vivienda, porque el Estado establece esta regulaci\u00f3n en ejercicio de sus competencias para establecer las bases y coordinaci\u00f3n de la planificaci\u00f3n general de la actividad econ\u00f3mica (art\u00edculo 149.1.13 CE), y no supone ninguna extralimitaci\u00f3n en su regulaci\u00f3n. Por este mismo motivo, y en aplicaci\u00f3n del principio de colaboraci\u00f3n entre las Administraciones p\u00fablicas, el TC tambi\u00e9n desestima declarar la inconstitucionalidad del art\u00edculo 35 de la Ley (que regula las obligaciones de informaci\u00f3n a cargo de las administraciones p\u00fablicas para orientar las pol\u00edticas en materia de vivienda).<\/p>\n
<\/p>\n
El TC tambi\u00e9n desestima, en esta Sentencia 190\/2025, la impugnaci\u00f3n de la Disposici\u00f3n final 5\u00aa de la Ley 12\/2023, que modifica el art\u00edculo 439.2 de la LEC, en relaci\u00f3n con los procedimientos judiciales que pueden comportar el lanzamiento. En este punto, nuevamente el Tribunal desestima las alegaciones relativas a la extralimitaci\u00f3n competencial del Estado (puesto que considera que esta competencia se ejerce leg\u00edtimamente amparada en el art\u00edculo 149.1.6, relativo a la normativa procesal), y al mismo tiempo considera que no se vulnera el derecho a la tutela judicial efectiva, porque esta cuesti\u00f3n ya se examin\u00f3 en su Sentencia 26\/2025, la cual ya declar\u00f3 la inconstitucionalidad parcial del precepto, ahora reexaminado.<\/p>\n
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En relaci\u00f3n con la Sentencia 17\/2026, al igual que sucede en relaci\u00f3n con la Sentencia 190\/2015, el TC comienza por exponer que determinados apartados o peticiones del recurso no procede examinarlas, bien sea porque se refieren a preceptos ya declarados inconstitucionales, bien sea porque se trata de alegaciones ya examinadas en sus Sentencias 79\/2024, 26\/2025 y 190\/2025.
\nPodemos destacar de esta sentencia que, en el marco del examen de la constitucionalidad del art\u00edculo 8 de la Ley, el TC aclara que el contenido del \u201cDerecho a la vivienda\u201d que se proclama se concreta a trav\u00e9s de las diferentes normas sectoriales (es decir, la propia Ley 12\/2023 y las leyes aprobadas por las diferentes Comunidades Aut\u00f3nomas), y por un mandato a las administraciones p\u00fablicas que resulta del art\u00edculo 47 de la Constituci\u00f3n. Esta proclamaci\u00f3n del \u201cDerecho a la vivienda\u201d quedar\u00eda amparada en el art\u00edculo 149.1.1 CE y, por tanto, se declara su plena constitucionalidad.<\/p>\n
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Podemos destacar de esta sentencia que, en el marco del examen de la constitucionalidad del art\u00edculo 8 de la Ley, el TC aclara que el contenido del \u201cDerecho a la vivienda\u201d que se proclama se concreta a trav\u00e9s de las diferentes normas sectoriales (es decir, la propia Ley 12\/2023 y las leyes aprobadas por las diferentes Comunidades Aut\u00f3nomas), y por un mandato a las administraciones p\u00fablicas que resulta del art\u00edculo 47 de la Constituci\u00f3n. Esta proclamaci\u00f3n del \u201cDerecho a la vivienda\u201d quedar\u00eda amparada en el art\u00edculo 149.1.1 CE y, por tanto, se declara su plena constitucionalidad.<\/p>\n
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Por otra parte, el TC declara la plena constitucionalidad del art\u00edculo 17 de la Ley 12\/2023, que regula la vivienda asequible incentivada. El TC considera que este precepto tiene amparo en el art\u00edculo 149.1.13 de la CE, ya que establece una habilitaci\u00f3n a los poderes p\u00fablicos, pero en ning\u00fan caso una obligaci\u00f3n de facilitar esta tipolog\u00eda de vivienda. Por este motivo, y bajo la misma argumentaci\u00f3n de la Sentencia 190\/2015 (en relaci\u00f3n con la valoraci\u00f3n de la constitucionalidad del art\u00edculo 15 de la Ley 12\/2023), considera que el precepto es plenamente constitucional.<\/p>\n
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Quedamos a su disposici\u00f3n para aclarar o ampliar el contenido de esta nota y le recordamos que nuestros datos de contacto son:\u00a0dcn@clavellcanalsconsulting.com<\/a><\/span> i acc@clavellcanalsconsulting.com<\/a><\/span><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" A lo largo del primer trimestre de 2026 se han publicado diversas normativas relevantes en materia de vivienda, as\u00ed como dos sentencias del Tribunal Constitucional. Mediante la presente nota se expone un comentario de todas estas novedades, siguiendo un orden inverso a su publicaci\u00f3n. 1. Decreto Ley catal\u00e1n 3\/2026, de 25 de […]<\/p>\n","protected":false},"author":6,"featured_media":1862,"comment_status":"closed","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"footnotes":""},"categories":[13],"tags":[],"class_list":["post-1874","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-uncategorized"],"acf":[],"yoast_head":"\n