El pasado 25 de abril de 2024, se publicó el Decreto Ley 6/2024, de 25 de abril de mesuras urgentes en materia de vivienda. La norma articula una modificación de la Ley 18/2007, del Derecho a la vivienda de Cataluña, para regular determinados aspectos de los contratos de arrendamiento de temporada i del contrato de arrendamiento de vivienda.
1. Contrato de arrendamiento de temporada
El contrato de arrendamiento de temporada no tiene una regulación específica en nuestro ordenamiento hasta hoy, de manera que la calificación de un contrato dentro de esta tipología de arrendamiento se realiza a través de la exclusión del régimen legal aplicable a los contratos de arrendamiento de vivienda habitual (artículos 6 a 28 de la Ley 29/1994, de arrendamientos urbanos) y a las viviendas de uso turístico (regulados, entre otros, por el Decreto 75/2020 y el Decreto Ley 3/2023). Es decir, los arrendamientos de temporada son aquellos que no cumplen los requisitos para ser vivienda habitual ni para ser vivienda de uso turístico, por lo que quedan fuera de la regulación de la LAU y turística y se rigen por el principio de la autonomía de la voluntad, el Código Civil y el resto de normativa general aplicable a las obligaciones y contratos.
Actualmente, la Disposición Adicional Quinta de la Ley estatal 12/2023, del derecho a la vivienda, prevé la constitución de un grupo de trabajo para el establecimiento de una regulación específica para esta tipología de contratos de alojamiento, y, por tanto, es previsible que en un futuro relativamente próximo cambie esta situación de falta de regulación expresa dentro de la legislación arrendaticia.
Sea como sea, la Generalitat se anticipa y a través del nuevo Decreto-Ley intenta delimitar el ámbito de los contratos de temporada. Esta delimitación se lleva a cabo mediante la adición de un nuevo artículo a la Ley 18/2007 de vivienda, el 66bis, que determina que cualquier contrato de alquiler de una vivienda deberá sujetarse al régimen de los artículos 6 a 28 de la Ley 29/1994 (y también a las demás limitaciones de renta y desahucio que derivan de la aplicación de la Ley 12/2023 y de la declaración de zona de mercado tensionado de los municipios que constan en la Resolución TER/800/2024).
De esta manera, solo se excluyen de la aplicación del régimen jurídico de los contratos de arrendamiento de viviendas los contratos de temporada que tengan finalidad vacacional o recreativa. Todos los destinados a otras finalidades que hasta ahora podían considerarse de temporada (p. ej. para estudios, desplazamientos temporales laborales, asistencia médica u otros en los cuales constaba el carácter temporal) deberán sujetarse, necesariamente, a las previsiones protectoras derivadas del régimen jurídico aplicable al contrato de alquiler de vivienda.
Lo mismo sucede con los contratos de alquiler de habitaciones u otras fragmentaciones de una unidad de vivienda, que el Decreto Ley también sujeta, en adelante, al régimen jurídico aplicable a los contratos de alquiler de vivienda, si se formalizan para satisfacer esta necesidad.
La calificación fraudulenta de un contrato de arrendamiento infringiendo esta nueva configuración se considerará ahora una infracción muy grave en materia de vivienda, susceptible de sanciones de cuantía muy elevada (mínimo 90.001 y máximo 900.000 euros).
Como Decreto-Ley que es, la nueva norma entra en vigor de forma inmediata, pero cabe decir que habrá que comprobar si finalmente se convalida o no en el Parlamento, ya que si no fuese así esta vigencia se perdería y habría sido meramente temporal. En este sentido, es muy posible que se produzca un cuestionamiento de la constitucionalidad del Decreto Ley por extralimitación competencial. Ya hay sentencias del Tribunal Constitucional en las cuales se determina que la Generalitat no tendría competencias para la regulación de los aspectos básicos del contrato de arrendamiento.
2. Otras modificaciones que afectan al contrato de arrendamiento de vivienda
El Decreto Ley 6/2024 también articula otras novedades que habrá que tener en cuenta en relación a los contratos de arrendamiento de vivienda. Así, cuando se ofrezca en arrendamiento una vivienda y, en su caso, en el contrato de alquiler que se formalice, será obligatorio suministrar la información que detallamos a continuación:
a) El precio de la última renta de la vivienda, si estuvo alquilada en los últimos 5 años.
b) El precio que resulte de la aplicación del índice de referencia del precio del alquiler, si la vivienda está en una zona declarada de mercado residencial tensionado. También habrá que entregar al arrendatario un documento justificativo del precio del índice aplicable a la vivienda.
c) Tanto si el propietario tiene la condición de gran tenedor como si no, se debe informar si la vivienda está en una zona declarada de mercado residencial tensionado.
El incumplimiento de estas obligaciones de información se tipifica como infracción leve, que puede ser objeto de multas de entre 3.000 y 9.000 euros.
3. Régimen sancionador por incumplimiento de los límites de precios aplicables a los arrendamientos de viviendas ubicadas en zonas de mercado residencial tensionado
Se reforma el régimen sancionador de la Ley 18/2007 para añadir como nuevo supuesto infractor el incumplimiento de los límites de precios de los contratos de arrendamiento de vivienda, según la escala que indicamos a continuación:
a) Cuando el contrato de alquiler supere en más del 30% el precio máximo permitido, la infracción se calificará como muy grave y conllevará una multa de entre 90.001 y 900.000 euros.
b) Cuando el contrato de alquiler supere entre un 10% y no supere el 30% del precio máximo permitido, la infracción se calificará como grave y conllevará una multa de entre 9.001 y 90.000 euros.
c) Cuando el contrato de alquiler no supere el 10% del precio máximo permitido, la infracción se calificará como leve y conllevará una multa de entre 3.000 y 9.000 euros.
4. Ampliación de los supuestos legales de derecho de tanteo y retracto y de su regulación
La ampliación del derecho legal de tanteo y retracto se articula a través de una modificación del apartado 2 del artículo 15 de la Ley 18/2007, que ahora establece que la Generalitat podrá ejercer el derecho de tanteo y retracto en todos los municipios declarados de mercado residencial tensionado, sin que sea necesaria su delimitación en el planeamiento urbanístico general o en el Plan Territorial Sectorial de Vivienda.
Así, con la modificación que introduce el Decreto Ley 6/2024, cualquier vivienda que transmita un gran tenedor persona jurídica en una zona declarada de mercado residencial tensionado (en este momento, los municipios que constan en la Resolución TER/800/2024) será susceptible del ejercicio de los derechos de tanteo y retracto.
El nuevo Decreto Ley 6/2024 establece determinadas medidas para facilitar a la Generalitat el ejercicio de este derecho, a través del establecimiento de determinadas obligaciones de información. En concreto, será necesario que, cuando se comunique la voluntad de transmitir, se incorpore la información que detallamos a continuación:
a) El título del inmueble, las condiciones de la transmisión y la fórmula de transmisión prevista.
b) La cédula de habitabilidad.
c) El precio previsto para la transmisión, el estado de ocupación y una valoración justificada de su estado de conservación.
Se prevén, como criterios de priorización de las adquisiciones públicas derivadas del ejercicio del derecho, el hecho de que se trate de viviendas en buen estado situadas en barrios degradados y que tengan un precio inferior al de mercado, así como aquellas viviendas adquiridas en el marco de procesos de ejecución hipotecaria, compensación o pago de deuda.
5. Otras modificaciones
El Decreto Ley 6/2024 también acuerda modificar la Ley 13/1996 para facilitar que el INCASOL pueda disponer de más recursos financieros procedentes de los depósitos de fianzas, para ejercer sus finalidades.
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