Las arras penitenciales son un mecanismo muy conocido y utilizado en las transacciones inmobiliarias. Es un pacto que está regulado en el artículo 1.454 del Código Civil, y que impone una consecuencia muy gravosa a la parte que no formalice la compraventa, de manera que si la parte vendedora no comparece a la firma de la escritura, deberá devolver el doble del importe recibido. Y en cambio, si es el vendedor quien no formaliza la adquisición, pierde el importe entregado en concepto de arrestos penitenciales. Como habitualmente el importe en concepto de arras suele ser bastante elevado (entre el 10 y el 15 por ciento del importe de la compraventa), funciona como un incentivo muy potente para formalizar la transacción y por este motivo es de una utilización generalizada.
Desde el año 2017, está vigente en Cataluña el artículo 621-49 del Código Civil que permite al comprador recuperar el importe recibido en concepto de arras, en caso de que no obtenga la financiación bancaria para formalizar la compra. En concreto, este precepto establece:
Artículo 621-49. Previsión de financiación por tercero
1. Si el contrato de compraventa prevé la financiación de todo o parte del precio por una entidad de crédito, el comprador, salvo pacto en contra, puede desistir del contrato si justifica documentalmente, en el plazo pactado, la negativa de la entidad designada a conceder la financiación o a aceptar la subrogación del comprador en la hipoteca que grava el inmueble, salvo que la denegación se derive de la negligencia del comprador.
2. El desistimiento del comprador obliga al vendedor a la devolución del precio que le habría sido entregado y, en su caso, de las arras penitenciales, y obliga al comprador a dejar al vendedor en la misma situación en que se habría encontrado si no se hubiera concluido el contrato, sin perjuicio de lo establecido por la legislación hipotecaria.
Se trata de un pacto con una vida práctica todavía bastante escasa y por tanto su contenido y su alcance, aún no son completamente claros. Por tanto, ¿cuándo se puede reclamar la devolución del importe de las arras, si no se consigue la hipoteca?
El Tribunal Superior de Justicia de Cataluña ha dictado recientemente una resolución, la sentencia número 2818/2024 (que podéis consultar aquí), en la que revisa y completa la interpretación que hay que dar al citado artículo 621-49 del Código Civil de Cataluña. Así, en esta sentencia se recuerda que la eficacia de la previsión de este precepto presupone que los compradores desplieguen una diligencia adecuada para pedir la financiación de la compra. Cuando no se observe esta diligencia, no se podrá acoger al comprador a esta excepción para reclamar la devolución del importe entregado.
El caso objeto de la sentencia, trata sobre unos compradores (que no tienen el carácter de consumidores) que debían vender su vivienda para poder adquirir uno nuevo (que era objeto del contrato o pacto de arras penitenciales). En el pacto de arras penitenciales, los compradores condicionaron la eficacia de las arras (es decir, la posibilidad de perder el importe), a que no obtuvieran la financiación bancaria, pero esta financiación era totalmente inviable si no procedían antes a la venta de su primera vivienda. Aun así, en el contrato no se condicionó de manera explícita esta circunstancia (es decir, la necesidad de vender una finca, antes o en el mismo momento en que se adquiría otra).
El Tribunal Superior de Justicia estima que al no haberse pactado la venta del piso, como condición para recuperar el dinero de las arres penitenciales, y al haberse pedido la financiación con el pleno convencimiento de que no se obtendría (porque se pidió por el 100% de la compra y excediendo los límites de financiación de los compradores), los compradores no tienen derecho a recuperar el importe entregado en concepto de arrestos penitenciales.
Así, nos permitimos recomendar:
- En relación a los contratos de arras penitenciales que se firmen en Cataluña en los que el comprador sea consumidor, hay que tener en cuenta que el adquirente tiene derecho a incluir la cláusula del artículo 621-49 del Código Civil de Cataluña (CCC) y por tanto a recuperar las arras entregadas, en caso de no conseguir financiación.
- En estos contratos, los compradores deben poder acreditar que han actuado con la debida diligencia para tener derecho a la aplicación del artículo 621-49 CCC, y recuperar el importe entregado por no haber conseguido la financiación necesaria.
- Además de lo anterior, cuando los compradores requieran vender una vivienda para financiar la compra de la nueva vivienda, es necesario que expliciten en el contrato de arras que requieren obtener la financiación para la compra y que requieren proceder a la venta de un piso para completar la vivienda. adquisición. En caso de que no lo hagan, están asumiendo el riesgo de no recuperar el importe entregado, en concepto de arras penitenciales, incluso en el supuesto de incluir la cláusula del artículo 621-49 CCC, o de no renunciar a su aplicación.
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