La presente nota informativa tiene como objetivo comentar la importante novedad que supone la aprobación del Decreto-ley 2/2025, de 25 de febrero, por el que se adoptan medidas urgentes en materia de vivienda y urbanismo.
El Decreto-ley se adpta para salvar el hecho de que, aunque nos encontremos en situación de prórroga presupuestaria por segundo año consecutivo, la vivienda es una materia que requiere adoptar medidas urgentes. En este caso, la urgencia viene específicamente referida a la puesta en el mercado de nuevas viviendas lo antes posible. Se trata de fomentar la vivienda protegida (VP) pública y otros tipos de alojamiento. Para ello, se modifican parcialmente muy diversas leyes:
- Ley 3/2017 d’obra pública.
- Ley 13/1996, del Registro y depósito de fianzas.
- El Decreto Legislativo 1/2010, Texto refundido Ley Urbanismo (TRLU) y su Reglamento Decreto 305/2006 (RLU).
- La Ley 18/2007, del derecho a la vivienda (LDH).
- El Decreto-ley 1/2015, de medidas extraordinarias y urgentes para la movilización de las viviendas provenientes de procesos de ejecución hipotecaria.
- La Ley 11/2022, de mejoramiento urbano, ambiental y social de los barrios y las villas.
- El Decreto-ley 17/2019, de medidas urgentes para mejorar el acceso a la vivienda.
- La Ley 12/2017, de la arquitectura.
- El Decreto-ley 1/2009, de ordenación de los equipamientos comerciales.
- Se deroga la Ley 3/2009, de regularización y mejora de urbanizaciones con déficits urbanísticos.
Seguidamente exponemos el sentido de los grandes cambios adoptados, en un orden que facilite la comprensión de la voluntad de legislador.
URBANISMO (TRLU, RLU, Llei 11/2022):
1. El Registro de planeamiento pasa a ser Registro urbanístico y también servirá para publicitar (con acceso telemático) los instrumentos de gestión urbanística, no sólo de planeamiento. En el plazo de 2 meses desde la aprobación definitiva, los Ayuntamientos deben enviar copia completa a la Generalitat de la documentación que haya que publicar (y que incluye instrumentos de planeamiento y gestión urbanística).
2. Se prevé legalmente la necesidad de justificar las limitaciones urbanísticas a los usos del suelo cuando comporten restricciones al acceso o ejercicio de actividades económicas, siempre respetando los principios de la Directiva de servicios y justificando las razones imperiosas de interés general. Habrá regulación reglamentaria posterior, pero esta previsión requerirá la adaptación de los Planes Urbanísticos que establezcan este tipo de limitaciones, que ahora habrá que justificar adecuadamente.
3. Se permiten las instalaciones para reducir la demanda energética en las construcciones con tipología de edificación aislada; que no podrán superar los 2,2 m de altura ni ocupar más del 50% de la superficie no edificable.
4. Se elimina la exigencia de que, para ocupar suelos de sistemas o terrenos privados inedificables mientras duren las obras de rehabilitación, sea necesario que la reducción de la demanda energética sea de un mínimo del 30%. Sólo se exigirá, pues, que haya reducción de esta demanda.
5. El INCASOL, en adelante, podrá tener la condición de Administración actuante para ejecutar los sectores de gestión urbanísticos, si lo determina el Consejero/a en materia de urbanismo.
6. La cesión de aprovechamiento se reduce a la mitad en el Suelo Urbanizable No Consolidado si se trata de un promotor social sin ánimo de lucro para que ejecute una promoción de Vivienda Protegida (VP), siempre que la totalidad de los terrenos sean de promotor/s social/s, que el uso dominante del sector sea residencial y que más de la mitad del techo edificable se destine a VP.
7. Se clarifica que el suelo urbanizable no delimitado se ajusta al régimen del suelo no urbanizable mientras no se transforme, aunque se pueden autorizar usos y obras provisionales. En el suelo urbanizable delimitado también se pueden autorizar usos y obras provisionales con carácter transitorio, e igualmente en polígonos de actuación y terrenos destinados a sistemas urbanísticos (siempre que no sean prohibidos por la legislación y el planeamiento sectoriales, territorial o urbanístico). El aparcamiento de vehículos se incorpora como uso provisional.
En estos casos, la garantía para asegurar la reposición al estado originario puede hacerse en cualquier forma admitida en derecho, incluyendo la hipoteca unilateral y por el importe
que se determine al otorgar la licencia de obras.
8. Se concreta la reserva de techo para VP, adaptada a la nueva Ley 12/2023. Así, esta reserva será del 40% del techo en suelo urbanizable y del 30% en suelo urbano no consolidado.
No habrá reserva obligatoria para VP en municipios que sólo distinguen entre suelo urbano y suelo no urbanizable.
9. Los sectores urbanísticos podrán desarrollarse en subsectores siempre que se justifique la conveniencia y oportunidad de esta opción; que se acredite el equilibrio entre aprovechamientos y, además, que se acredite la ordenación detallada de todo el sector con un avance de planeamiento derivado. La ordenación del avance de la totalidad del sector se podrá ajustar con el planeamiento derivado.
10. Cuando se modifique el planeamiento alterando sistemas, con la finalidad de construir un equipamiento docente o sanitario de titularidad pública, previa declaración de interés general específica, no será exigible el mantenimiento de la superficie y funcionalidad de los suelos destinados a equipamientos deportivos.
11. El plazo para desarrollar, ejecutar y patrimonializar los derechos urbanísticos previstos en el planeamiento urbanístico general o derivado se computa desde su vigencia. Si no hay previsión expresa de plazos de ejecución, se fija un plazo de 3 años, de manera que no se considerará modificación o revisión anticipada -a efectos indemnizatorios- la que se produzca después de estos 3 años (a excepción de que la demora fuera imputable a la Administración).
12. Cuando se trate de promover y construir VP pública, se puede solicitar una licencia básica previa y comenzar las obras mientras se tramita y obtiene la licencia urbanística y las
demás autorizaciones preceptivas, bajo la responsabilidad solidaria del/la promotor/a, constructor/a y director/a de obra. El plazo de resolución de la licencia básica es de 1
mes.
La licencia básica debe partir de la documentación que incluya un proyecto básico, a regular en las ordenanzas municipales.
La licencia urbanística se otorgará en 1 mes desde la concesión de la licencia básica. Si se denegara, la construcción ejecutada no se podrá usar ni poner en funcionamiento y quedará sometida a los procedimientos de protección de la legalidad que correspondan.
13. Los procedimientos de protección de la legalidad amplían su plazo de caducidad a 18 meses y no a los 6 de antes.
14. Se deroga la Ley «de urbanizaciones» 3/2009 y se sustituye por una nueva regulación que se contiene, toda ella, en la nueva Disposición Adicional 25ª del TRLU. Esta regulación contiene los aspectos que pasamos a destacar:
a. El régimen especial se aplica a las urbanizaciones implantadas entre 1956 y la entrada en vigor de la Ley 9/1981, con obras de urbanización pendientes de recepción.
b. Si están en suelo no urbanizable y deben continuar, debe regularse con planeamiento derivado que incluya:
i. Especificación del régimen aplicable, respetuoso con el suelo no urbanizable, distinguiendo entre edificaciones implantadas legalmente y las que están en situación asimilada fuera de ordenación.
ii. Determinación de los servicios urbanísticos básicos de las edificaciones que se pueden mantener, que pueden ser con sistemas autónomos a cargo de las personas propietarias.
c. Si pueden dejar de ser suelo no urbanizable, podrán ser clasificadas y reguladas como suelo urbano no consolidado, con el siguiente detalle:
i. Hay que valorar las posibilidades de reducción, de eventuales permutas de propiedades y de prestación individual de servicios básicos. La idea es acotar al máximo las obras de urbanización.
ii. Se debe reservar suelo para espacios libres en lugares de menos del 20% de pendiente. El estándar para espacios libres y equipamientos comunitarios de proximidad será de entre 5 y 10 m2/vivienda, justificando las necesidades.
iii. Las personas propietarias deben ceder un 5% del aprovechamiento, a excepción de que la urbanización esté consolidada por la edificación en más de un 50% de la superficie. El producto obtenido por la enajenación de la cesión se puede destinar al coste de implantar los equipamientos internos o ampliar/reforzar las infraestructuras y los equipamientos externos.
iv. No hay reserva para VP.
v. La prestación de los servicios debe ser con sistemas de bajo coste.
vi. Se pueden efectuar recepciones parciales de las obras.
d. En caso de que hoy el planeamiento clasifique la urbanización como suelo urbanizable o suelo urbano no consolidado:
i. Si tienen proyecto de reparcelación inscrito, no se pueden reducir ni colocar reservas para espacios libres y equipamientos.
ii. Si ya tienen ordenación detallada, sin proyecto de reparcelación inscrito, se puede plantear una reducción de reservas para espacios libres y equipamientos, cumpliendo lo previsto para el estándar señalado en el anterior apartado c).ii. Lo que se hubiera destinado anteriormente a reservas pasará a ser suelo no urbanizable.
iii. Si hay posibilidades de incremento de techo o densidad, los incrementos deben cumplir las exigencias generales del suelo urbano no consolidado.
e. Las cesiones pendientes para sistemas se inscriben a favor del Ayuntamiento sin contraprestación ni consentimiento del titular registral.
15. Los planes urbanísticos para implantar «actuaciones declaradas de interés general superior» pueden consistir en planes directores urbanísticos de delimitación de una o varias ARE, para la ejecución directa o bien modificaciones de planes directores urbanísticos. La concreción de los usos o actividades a implantar en ellos debe cumplir los requisitos que la legislación impone para la obtención de autorización o licencia ambiental, en su caso. Se puede tramitar conjuntamente el planeamiento, el instrumento de gestión urbanística y el proyecto de urbanización y también es posible incorporar la documentación propia de un proyecto técnico según la LOE para la obtención de licencia urbanística de toda o parte de la edificación prevista en el plan.
En estos casos es necesario acreditar la viabilidad técnica y económica, en función de los usos existentes o previstos en el entorno.
16. Se modifica la Ley “de barrios” 11/2022, en el sentido de:
a. Prever que el Fondo económico se pueda destinar a los barrios y villas con déficits, añadiendo el concepto «áreas urbanas».
b. Establecer que el plazo de 5 años de financiación pueda ampliarse a 8 años si dentro de los primeros 4 años se ha ejecutado el 50% del presupuesto global incluido en el programa memoria de intervención integral (antes era el 50% del gasto).
c. Mencionar el «partenariado publicomunitario», en lugar del «partenariado publicomunitario solicitante», cuando se trata del modelo de gobernanza que debe contener la memoria.
d. Se especifica que la contribución al Fondo económico debe ser a la ejecución de los proyectos que hayan obtenido financiación, y no «a la financiación de las actuaciones» como antes.
e. Se concreta que, en caso de constitución de censo enfitéutico para el resarcimiento de ayudas públicas, este resarcimiento en caso de transmisión no pueda ser superior a la inversión efectuada sobre el inmueble a cargo del Fondo, no sólo la que pueda haber hecho el Ayuntamiento.
f. El plan de evaluación de los proyectos ya no debe ser aprobado por decreto del Gobierno, sino que lo hará el Departamento competente.
17. En las AREs, se eliminan los consorcios urbanísticos y se sustituyen por convenios.
18. Se especifica que, para garantizar la continuidad de las viviendas implantadas en suelo rústico, se permite que lo hagan las personas descendientes del titular de una explotación, siempre que se trate de un residente.
VIVIENDA (LDH, DL 1/2015, Dl 17/2019, Ley 13/1996):
1. La calificación VP estará vigente de forma permanente cuando así lo establezca un programa específico de fomento del acceso a la vivienda y de la rehabilitación.
2. La Generalitat puede ejercer el derecho de tanteo y retracta en todas las zonas declaradas mercado residencial tensado. Este derecho se ejercerá en más supuestos que hasta ahora, en concreto sobre transmisiones de cualquier vivienda de un área tensa que sea propiedad de gran tenedor persona jurídica, inscrito en el Registro de grandes tenedores (mientras no se apruebe el reglamento que regule el Registro, los grandes tenedores que transmitan viviendas en zona tensa deben acreditar que lo son con una certificación registral del número de viviendas de lo que son propietarios, y la certificación debe incluirse en la escritura).
Al mismo tiempo, se establece que el derecho de tanteo y retracto, en el caso de viviendas procedentes de ejecuciones hipotecarias, tampoco se ejercerá por parte de la Generalitat si se trata de adquisiciones por parte de personas físicas inscritas en el Registro de solicitantes; que se comprometan a solicitar la calificación de la vivienda como VP con carácter permanente; que se comprometan también a destinarlo a vivienda habitual un mínimo de 10 años. (si se incumplen estos compromisos la Generalitat ejercerá el derecho).
Finalmente, todas las viviendas adquiridas mediante tanteo y retracto deberán calificarse de forma permanente como viviendas de protección oficial (VPO), aunque su precio sea superior a los límites VPO. A estas viviendas no se les aplicarán las características de las VP y, cuando se vuelvan a transmitir, el precio será el de adquisición+IPC.
3. Se crea el Registro de grandes tenedores de vivienda. Y se establece, desde la entrada en vigor del D-Ley, la obligación de comunicar a la Agencia de la Vivienda esta condición, aunque no esté aprobado el reglamento que debe regular su funcionamiento. La Agencia debe colaborar con los entes locales y la Administración de justicia para facilitar la consulta de los datos.
4. Los llamados «programas específicos» son la nueva figura que permite aplicar unas condiciones diferenciadas a las aplicables con carácter general: calificación permanente; precios específicos de venta y renta; y características de las viviendas. Las VP incluidas en estos programas se regirán por las condiciones establecidas en estos programas.
5. Se prevé que los adjudicatarios de una promoción VP puedan ser los interesados sólo en una promoción concreta. Si están inscritos, cumplen los requisitos y no participan en el procedimiento, causarán baja del Registro de solicitantes, a excepción de que se acredite la inadecuación de la vivienda.
6. La inscripción en el Registro de solicitantes VP caducará a los 2 años, si no hay previa renovación.
7. En relación a los Registros de viviendas vacías y de viviendas ocupadas o el de personas grandes tenedores de viviendas, es obligatorio suministrar los datos a la Administración, y no hacerlo constituye una infracción de carácter grave.
8. Se actualizan los precios de venta y renta de los VPO.
9. Los ingresos máximos de las personas solicitantes VPO, deben ponderarse en función de los miembros de la unidad y la ubicación de la zona A (0,75).
10. El precio de venta del suelo urbanizado calificado urbanísticamente para la construcción VPO no podrá ser superior el 20% del precio de venta/m2 superficie útil de los VPO vigente al momento de la transmisión.
11. El precio máximo de transmisión del derecho de superficie de un VPO es del 85% del precio máximo de venta.
12. Se permite que la Generalitat disponga de una mayor parte de los importes de las fianzas de alquiler para la construcción pública de viviendas, a través de la modificación del régimen legal de las fianzas que se depositan en el INCASÒL.
OBRA PÚBLICA Y ARQUITECTURA:
1. Para los proyectos de obras de la Generalitat, se eliminan las siguientes previsiones:
a. Si un proyecto desarrolla un estudio informativo o anteproyecto, se suprime la previsión de que sea objeto de resolución del órgano promotor.
b. No se exige la información pública y audiencia.
c. Se suprime la posibilidad de sustituir el trámite de información pública por un trámite de audiencia al Ayuntamiento y a los afectados, cuando se trate de obras de poco alcance y que no tengan un impacto territorial ni social relevante. Por lo tanto, siempre se deberá hacer el trámite de información pública.
2. Cuando se trate de proyectos vinculados a HP, los contratos de servicios derivados del proceso arquitectónico y los instrumentos de planeamiento urbanístico se eximen de las especificidades previstas para las modalidades de contratación especiales (concursos de ideas, contratos de proyectos >60.000 euros, contratación conjunta de proyecto y obra >60.000 euros, redacción planeamiento y urbanización >60.000 euros).
3. Ya no es necesario que se liciten de manera independiente la contratación de la dirección de la ejecución de la obra, y en su caso la coordinación de seguridad y salud. Sí deberán estar coordinados y los profesionales deberán colaborar.
EQUIPAMENTS COMERCIALS:
1. En las definiciones de la ley, se especifica qué debe entenderse por usos residenciales y ordenación detallada.
2. En cuanto a las tramas urbanas consolidadas, se especifica qué debe entenderse por áreas residenciales y uso residencial dominante, eliminando la previsión anterior sobre qué debía entenderse por usos comerciales insertados en los usos residenciales.
El Decreto Ley 2/2025, entró en vigor el 27 de febrero de 2025.
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