Nota informativa. Publicación de la Ley 11/2026

El pasado 13 de julio se publicaron las Leyes 10/2026, de presupuestos de la Generalitat de Catalunya, y la Ley 11/2026, de medidas fiscales, financieras, administrativas y del sector público. Esta última norma contiene determinadas modificaciones de la normativa de vivienda y urbanística, que a continuación pasamos a comentar:

1. Novedades en materia de vivienda.

a. Modificación de la definición de gran tenedor. Se añade un nuevo apartado s) al artículo 3 de la Ley 18/2007 (Ley del derecho a la vivienda catalana) y se modifica la definición de gran tenedor, que hasta ahora venía configurada únicamente por los artículos 3.k de la Ley estatal 12/2023 y 5.8 de la Ley catalana 24/2015. La nueva definición recoge el concepto tal y como hasta ahora venía regulado en el precepto que hemos indicado de la Ley 24/2015, pero añade un nuevo supuesto, consistente en que tendrá esta consideración cualquier propietario de 5 o más inmuebles en Cataluña.

b. El nuevo apartado s) del artículo 3 de la Ley 18/2007 introduce también algunas aclaraciones: cualquier vivienda está sujeta a las obligaciones propias del gran tenedor (en casos de copropiedad) en caso de que uno de sus propietarios tenga esta condición; o también que se considera como tal una persona que sea propietaria de 5 o más viviendas, aunque estas no constituyan fincas independientes.

c. Nueva regulación de los denominados convenios especiales de adhesión voluntaria. Se establece una nueva figura para facilitar la financiación de las operaciones de conservación y rehabilitación, a través de convenios especiales de financiación. Estos convenios son acuerdos suscritos entre un Ayuntamiento y las personas propietarias o las comunidades de propietarios de inmuebles situados dentro de un área de conservación y rehabilitación (artículo 36 de la Ley 18/2007) y permiten el acceso a instrumentos de financiación específicos. Los convenios pueden incluir todas las obras de mejora relacionadas con la accesibilidad, la habitabilidad, la adecuación de los inmuebles a las necesidades de personas con discapacidad o en situación de dependencia, la mejora de la eficiencia energética, la instalación de sistemas de autoconsumo energético y de almacenamiento, así como cualquier otra actuación que contribuya a la conservación, la modernización o la puesta al día del edificio. Pueden incorporar previsiones para la financiación de estas actuaciones y también para el retorno de los fondos.

d. Publicidad en la oferta de viviendas. Se añade un nuevo requisito en toda publicidad de comercialización de viviendas, en la que deberá hacerse constar necesariamente la condición de gran tenedor de la propiedad de la vivienda, siempre que la vivienda esté situada en una zona de mercado residencial tensionado.

2. Nuevas disposiciones en materia de arrendamientos. 

a. Arrendamiento de habitaciones en zonas de mercado residencial tensionado. Se añade una nueva disposición que considera arrendamiento de habitación cualquier negocio jurídico o relación jurídica que, con independencia de su denominación, atribuya a una persona arrendataria, cesionaria, ocupante o usuaria, a cambio de una contraprestación económica, el uso residencial exclusivo de una habitación situada en la vivienda, con derecho de utilización de espacios comunes.

En este mismo sentido, se añade un nuevo artículo 66 quinquies a la Ley 18/2007, con la finalidad de considerar que cualquier negocio jurídico que dé como resultado una elusión del sistema de contención de rentas se considerará celebrado en fraude. Esta disposición también recuerda que se considerará como renta cualquier cantidad abonada por parte del ocupante de la vivienda, y que no pueden repercutirse los gastos de formalización del contrato a la parte arrendataria.

b. Se añade una previsión a la Ley 18/2007 para obligar al propietario a la devolución del exceso cobrado por el alquiler en caso de rectificación del precio en relación con viviendas situadas en zonas de mercado residencial tensionado.

c. Se modifica el régimen de infracciones y sanciones sobre arrendamientos de la Ley 18/2007, para hacer constar como tipos infractores el incumplimiento del régimen de limitaciones de precio o hacer constar en el contrato una finalidad simulada.

3. Régimen de las viviendas públicas y de protección oficial.

a. Registro de solicitantes de vivienda de protección oficial. Se modifica el artículo 92 de la Ley 18/2007, obligando a la inscripción en el registro de solicitantes para ser adjudicatario de una vivienda de titularidad pública, con independencia de si está calificada o no como de protección oficial.

b. Se establece la posibilidad de ampliar los contingentes especiales de reserva de las viviendas de protección oficial previstos en la ley, hasta los porcentajes que los Ayuntamientos consideren necesarios, y se prevé que las adjudicaciones de estas viviendas podrán ser directas a favor de las entidades sociales sin ánimo de lucro que gestionen viviendas de inclusión social destinadas a personas y colectivos vulnerables, que deberán satisfacer al propietario de las viviendas las mismas rentas previstas para las viviendas que formen parte del contingente general.

c. Se modifica el artículo 101 de la Ley 18/2007 para puntualizar que las bases para las adjudicaciones de las viviendas con protección oficial deberán redactarse teniendo en cuenta los criterios y las necesidades que indique la Administración municipal, tanto si se trata de promociones privadas como públicas, con la única excepción de las viviendas de protección oficial destinadas a la venta, en promociones sin ayudas públicas.

d. Se añade una disposición adicional a la Ley 18/2007 para posibilitar la adjudicación y la concertación de la gestión de vivienda social en instituciones privadas de iniciativa social, que podrá adjudicarse mediante concurrencia o por procedimiento directo.

4. Novedades en materia urbanística.

a. Se modifica la redacción del artículo 9 bis del TRLUC para habilitar que las construcciones destinadas a la generación de energía a partir de fuentes renovables puedan tener una altura de hasta 4 metros.

b. Se modifica el artículo 56 del TRLUC para añadir como supuesto para la elaboración y aprobación de un plan director la ordenación, protección y regulación de las construcciones tradicionales en suelo no urbanizable, si están vinculadas a actividades del sector primario en suelo periurbano. Mediante una nueva disposición final décima se acuerda impulsar, desde la Generalitat, la tramitación y aprobación de este tipo de Planes Directores. En este sentido, en la disposición final cuarta de la Ley se introduce un mandato para que, en el plazo de 6 meses, se proceda a tramitar un plan director urbanístico para la ordenación de las construcciones diseminadas en suelo no urbanizable en el ámbito conocido como Horta de Lleida.

c. Se modifica la regulación del régimen jurídico de los sectores de urbanización prioritaria. Así, se amplía a un año el plazo para la redacción del proyecto de urbanización, desde la fecha de la declaración; y se amplía el plazo hasta 6 meses para la redacción de un proyecto de expropiación por tasación conjunta, para proceder a la expropiación en el supuesto de incumplimiento de la obligación de urbanizar.

d. Se añade una nueva disposición transitoria cuarta a la Ley 3/2012, con la finalidad de permitir la finalización de los edificios residenciales plurifamiliares con obras iniciadas y licencia urbanística otorgada, aunque no cumplan el Decreto 141/2012 de habitabilidad. Ahora bien, estas edificaciones solo podrán acogerse a este régimen en caso de que quede acreditado un alto grado de ejecución, que un informe técnico validado por la Administración acredite que el edificio no padece patologías estructurales y que las viviendas resultantes se califiquen en régimen de protección oficial (en su totalidad si son promociones en suelo público, y en un mínimo del 70 % de las viviendas resultantes, si son de titularidad privada). Será necesario que, en todo caso, estas actuaciones respeten el planeamiento vigente.

e. Se modifica la Ley 11/2025 en relación con su régimen transitorio para la aplicación de las nuevas reservas establecidas en el artículo 57.3 del TRLUC (modificado por la citada Ley 11/2025). Así, se determina que las nuevas reservas no son aplicables a los planeamientos generales y sus revisiones que ya hayan sido aprobados provisionalmente, ni a las modificaciones de planeamiento general y al planeamiento urbanístico derivado que haya sido aprobado inicialmente antes de la Ley 11/2025.

Esta exención se mantiene durante un período de dos años, a contar desde la fecha de aprobación respectiva del instrumento correspondiente (entendemos que en relación con los instrumentos en tramitación).

Además, se prevé la posibilidad de que el órgano de la Generalitat competente en materia de urbanismo pueda autorizar excepcionalmente la disminución de las reservas de suelo en determinados sectores que tengan una densidad inferior a 25 viviendas por hectárea y una tipología de edificación incompatible con la vivienda protegida.

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