La presente nota informativa tiene como objetivo comentar las novedades que os pasamos a relacionar, todas ellas en materia de vivienda:
1. Sentencia del Tribunal Constitucional (TC) número 120/2024, de 8 de octubre, que fue publicada en el BOE de 16 de novembre, sobre la Ley 1/2002, de 3 de marzo.
Esta sentencia, se dictó a raíz de un recurso de inconstitucionalidad interpuesto por parte de más de 50 diputados del Grupo Parlamentario Popular. El recurso tenía por objeto diversos preceptos de la Ley 1/2022, de 3 de marzo, que a su vez modificaba la Ley 18/2007, la Ley 24/2015 y la Ley 4/2016, en diferentes aspectos. Esencialmente, la Ley 1/2022 tenía como objeto la rehabilitación de los preceptos que contenía el Decreto Ley 17/2019, que fue anulado por la Sentencia del TC número 16/2021, de 28 de enero.
En relación con el contenido de la Ley 1/2022, es necesario contextualizarlo para poder entender la sentencia objeto de este comentario. Esta norma modificaba la Ley 18/2007 para incluir como nuevo supuesto de incumplimiento de la función social de la propiedad la desocupación permanente e injustificada de la vivienda, la posibilidad de declarar también la utilización anómala de la vivienda en caso de desocupación (y la posible imposición de multas coercitivas), y el añadido de nuevos tipos infractores de la Ley 18/2007 (incumplir un requerimiento de ocupación, negarse a suministrar datos a la administración e incumplir la obligación de formular una propuesta de alquiler social).
La Ley también incorporaba modificaciones de la Ley 24/2015, relativas a la obligación de notificar a los Ayuntamientos la realización de la comunicación de alquiler social obligatorio (a la vez que se hacía al inquilino), la definición del concepto de gran tenedor (para incluir también a las personas físicas propietarias de más de 10 viviendas), la posibilidad de acordar la cesión obligatoria y temporal de la vivienda para incorporarla al fondo de viviendas de alquiler para políticas sociales, la obligación de renovar los contratos de alquiler social obligatorio (si al vencimiento se mantenían las circunstancias que dieron lugar a su otorgamiento), y la obligación de ofrecer alquiler social antes de interponer cualquier demanda de desahucio o de ejecución hipotecaria (tanto en relación a los procedimientos por iniciar, como en relación a los procedimientos ya iniciados).
Finalmente, también había modificaciones de la Ley 4/2016, que tenían como objetivo ajustar determinados aspectos que debían cumplir las viviendas para ser objeto de expropiación, así como la posibilidad de reducir el justiprecio a abonar por su expropiación, en caso de que la vivienda estuviera desocupada y hubiera sido (por este motivo) declarado el incumplimiento de su función social.
La sentencia dictada declara la inconstitucionalidad de muchas de estas medidas y la rechaza con respecto a otras, según pasamos a detallar:
- Con relación al reproche de inconstitucionalidad con carácter general contra todo el conjunto de la Ley 1/2022, se desestima íntegramente. El TC nos recuerda que las competencias que afectan a la regulación de la materia de vivienda son de la Generalitat, respetando las determinaciones básicas de la normativa estatal (actualmente contenidas en la Ley 12/2023), que -en opinión del TC- no se ven invadidas por la regulación de la Ley 1/2022. El TC recuerda que las competencias estatales para garantizar la igualdad entre los ciudadanos no implican que tenga que haber un tratamiento homogéneo en todas las Comunidades Autónomas, porque si así fuera las competencias autonómicas quedarían vacías de contenido.
- En cuanto a los preceptos de la Ley 1/2022 que prevén la consideración como vacías de las viviendas ocupadas ilegalmente, a los efectos de imponerles consecuencias negativas (como multas coercitivas requiriendo su ocupación, o la posibilidad de acordar su cesión temporal obligatoria a favor de la administración), por intromisión en la regulación del derecho de propiedad, el TC desestima íntegramente el recurso. Así, el TC considera que el contenido de la función social de la propiedad (lo que también se denomina como «dimensión institucional de la propiedad»), puede delimitarse a través de una norma autonómica aunque afecte a la regulación de la propiedad privada (cuya regulación es competencia Estatal), porque en estos planos ambas normativas se superponen.
Al mismo tiempo, el TC también declara la plena constitucionalidad de las previsiones del artículo 1,1 de la Ley 1/2022, al considerar que no se vulnera el principio de culpabilidad, al contrario de lo que se afirmaba en el recurso.
- El TC declara la inconstitucionalidad de las disposiciones de la Ley 1/2022 que establecían la obligación de ofrecer contrato de alquiler social a los ocupantes antes de interponer demanda de desahucio o de ejecución, y que sancionaban el incumplimiento de esta previsión. El TC recuerda (tal y como ya tiene pronunciado en otras sentencias, como la STC 28/2022 y la STC 57/2022) que la normativa procesal judicial no puede ser objeto de regulación autonómica, a no ser que esta regulación se fundamente en las especialidades propias del derecho foral. Lo mismo sucede con la posibilidad de imponer multas por el incumplimiento de esta obligación.
- En relación a los preceptos de la Ley 1/2022 que prevén la obligación de ofrecer la renovación de los contratos de alquiler social obligatorio, el TC también declara su inconstitucionalidad. Así, en la sentencia se hace un recordatorio de que las normas sobre contratación privada y civil corresponden al Estado con carácter básico. El TC considera que tienen este carácter los principios aplicables al contrato, su eficacia vinculante, y sus elementos y efectos esenciales. En materia de arrendamiento, las normas básicas -estatales- se contienen en la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos, donde no se establece esta obligación de ofrecimiento de alquiler social y se parte del principio de libre determinación de la renta. En consecuencia, el TC considera que la norma catalana no puede ir contra estas previsiones y principios y, por tanto, declara la inconstitucionalidad de estas previsiones.
- En cambio, en relación con el artículo 7 que establecía la subrogación automática del nuevo propietario en la posición del transmitente, a los efectos de asumir las consecuencias derivadas del incumplimiento de la función social de la propiedad con independencia de cuándo se inició la ocupación, el TC considera que este precepto sería contrario al principio de culpabilidad y, por lo tanto, declara su inconstitucionalidad. De esta forma, se entiende que la sanción recae sobre el sujeto, no sobre la finca.
- Finalmente, en relación a la impugnación de la constitucionalidad de la nueva definición de gran tenedor contenida en el artículo 9,2 de la Ley 1/2022, el TC considera que esta definición es compatible con los principios constitucionales aplicables y que no resulta en ningún caso, arbitraria. Además, el TC declara explícitamente la compatibilidad de las previsiones de la Ley estatal de la vivienda Ley 12/2023 (que en su artículo 3,k también contiene una definición del concepto), con la definición que pueda darse en la normativa autonómica, a los efectos de las normas que la propia Comunidad Autónoma pueda establecer.
Para finalizar este comentario, indicaremos que la sentencia declara los efectos del fallo de forma diferenciada, para diversos pronunciamientos. En relación a las consecuencias de la declaración de inconstitucionalidad del artículo 7 de la Ley 1/2022 (que, tal y como hemos explicado, hace referencia a subrogación automática del nuevo propietario en la posición del transmitente, a los efectos de asumir las sanciones por el incumplimiento de la función social de la propiedad, en caso de desempleo), así como de todas las disposiciones de naturaleza sancionadora que han sido declaradas inconstitucionales, el TC declara expresamente que la sentencia dictada comportará la anulación de todas las resoluciones de aplicación con efectos retroactivos, con independencia de que hayan sido objeto de decisión judicial o no y, por tanto, con independencia de su carácter de «cosa juzgada».
En cuanto al resto de preceptos, la sentencia establece que únicamente afectará a las situaciones jurídicas no consolidadas, es decir, no resueltas con ninguna resolución administrativa o sentencia firme.
2. Publicación del Decreto 408/2024, de 22 de octubre, por el qual se aprueba el Plan Territorial Sectorial de vivienda
El pasado 25 de octubre se publicó el Decreto 408/2024, por el que se aprueba el Plan Territorial Sectorial de vivienda (PTSV). La normativa del Decreto se acompaña de la normativa del PTSV, ambas publicadas conjuntamente en el DOGC. La aprobación del PTSV ha supuesto la culminación de un mandato formulado por el legislador en 2007, que previó que el Plan se aprobaría en el plazo de un año desde la publicación de la Ley 18/2007 (es decir, que habría tenido que aprobarse en diciembre de 2008).
El texto publicado es el mismo que en el verano de 2022 se sometió a información pública, y por este motivo algunas de sus previsiones no se ajustan plenamente a la regulación actual de la Ley estatal de vivienda Ley 12/2023. Sin embargo, estos desajustes son menores (a excepción de las reservas urbanísticas para HPO, según comentaremos).
El objetivo fundamental del PTSV lo constituye la programación de la creación de vivienda a precio asequible para la consecución del objetivo de la solidaridad urbana (que se fija en el artículo 73 de la Ley 18/2007 en el 15% de viviendas destinadas a políticas sociales, durante los siguientes 20 años). Con la finalidad de comprobar la consecución de este objetivo de la solidaridad urbana, el PTSV determina la obligación de los municipios de crear un censo de viviendas con destino a políticas sociales.
Las viviendas destinadas a políticas sociales (de acuerdo con lo que ya establece el artículo 74 de la Ley 18/2007) no sólo se constituyen por las Viviendas de Protección Oficial (HPO), sino que también lo son las viviendas de titularidad pública, las viviendas de mediación e inserción, las viviendas con alquileres de prórroga forzosa, las viviendas con contratos de aparcería urbana y las que son titularidad de empresas, que han sido cedidas a sus trabajadores.
A nuestro juicio, el PTSV contiene una terminología poco clara cuando se refiere al término «alquiler social», que se confusa y no facilita entender que, en realidad, lo que el PTSV define como alquiler social sería el de todas las «viviendas destinadas a políticas sociales (toda vivienda que tenga un precio inferior al mercado, por una u otra vía)« que estén en régimen de alquiler. Habría sido mucho más fácil vincular el artículo 4 del Decreto y el artículo 4 de la Normativa del PTSV , de manera que quedara claro que el objetivo de obtención de alquiler social computa a los efectos de la consecución del objetivo de la solidaridad urbana, y que no se trata de objetivos diferenciados y añadidos.
Al mismo tiempo, el PTSV actualiza la relación de municipios declarados como Áreas de Demanda Fuerte y Acreditada (ADFA), en los anexos 1 y 2 (en función de si son municipios ADFA tipo 1 o 2). El PTSV prevé los objetivos que estos municipios (nos referimos a los que se declaran de demanda fuerte y acreditada) deben satisfacer en los próximos 20 años, desglosado por quinquenios. Los Ayuntamientos deberán hacer un seguimiento quinquenal de los objetivos que el PTSV les impone, y en su caso, deberán justificar la no consecución de estos objetivos. En concreto, el PTSV distingue entre:
- Área de demanda Fuerte y acreditada. Tipo 1 y tipo 2. Constan en los anexos 1 y 2 del Plan. Deben alcanzar el 10,3% de alquiler social en 20 años (antes 01-01-2045) y deben cumplir los objetivos quinquenales de solidaridad urbana de los anexos 3 y 4 (como hemos señalado anteriormente, el alquiler social no se añade al objetivo de solidaridad urbana sino que forma parte de ella, lo que no queda suficientemente claro en la normativa y se genera confusión).
- Áreas preferentes. Capitales de comarca o municipios de >5.000 hab. no ADFA, con esfuerzo por acceder a compraventa o alquiler >30% ingresos. Listados en el anexo 5. Deben alcanzar el 3,6% de alquiler social en 20 años (antes 01-01-2045), sin objetivo general de solidaridad urbana. Eso sí, deben promover quinquenalmente nuevos HP a razón de 7 viviendas por cada 1.000 habitantes.
- Áreas rurales. Municipios significativos de <2.000 habitantes, municipios de >2.000 habitantes con polaridad complementaria, y núcleos de población definidos como tales por su carácter estratégico. Listados en los anexos 6 y 7. Deben alcanzar el 1,3% de alquiler social en 20 años (antes 01-01-2045), sin objetivo general de solidaridad urbana. No tienen objetivos de VP.
- Áreas no preferentes. Todos los no incluidos en los anexos anteriores. Deben alcanzar el 3,1% de alquiler social en 20 años (antes 01-01-2045), sin objetivo general de solidaridad urbana. Eso sí, deben promover quinquenalmente nuevos HP a razón de 4,5 viviendas por cada 1.000 habitantes.
El PTSV obliga a la Generalitat a la creación del Fondo de la solidaridad urbana durante el primer quinquenio de su vigencia, y le mandata la regulación de las aportaciones económicas que se presupone tendrán que financiar su desarrollo.
Por otra parte, el PTSV prevé la necesidad de actualizar en los Planes Locales de Vivienda para adaptarlos a sus previsiones, en el plazo de 2 años desde la aprobación del Decreto (es decir, antes del próximo octubre de 2026).
El PTSV también establece un régimen nuevo de reservas en el destino de HPO. Así, en los municipios ADFA tipo 1 (que son los municipios listados en el anexo 1) se obliga a que el 50% del techo residencial de nueva implantación en Suelo Urbanizable Delimitado y el 40% en Suelo Urbanizable No Consolidado, se destinen a VPO (con posibilidad de reducirlo al 30% si no es viable económicamente). La mitad de este techo debe ser para VPO de alquiler. En el resto de los municipios (es decir, los que no son ADFA tipo 1), se determinan las reservas según el régimen general.
Estos porcentajes mínimos son contradictorios con la actual regulación del artículo 20 del TRLSRU (que determina un porcentaje mínimo de destino del 40% del techo residencial) y, por tanto, en todo caso sería este último el que debería prevalecer, aunque el legislador autonómico podrá establecer reservas inferiores con carácter excepcional.
3. Resolución de 18 de diciembre de 2024, publicada por el Director del INE, con exposición del método de actualización del índice de referencia de los contratos de arrendamiento de vivienda.
Tal y como hemos tenido ocasión de comentar en otras notas informativas, la Ley 12/2023 estableció determinadas limitaciones a los incrementos o revisiones de las rentas de alquiler de las viviendas. Así, en su Disposición final sexta se limitó la actualización de las rentas durante 2024 al máximo del 3%. Además, en la Disposición final primera se previó el añadido de una nueva disposición adicional undécima a la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, que establece la aprobación de un nuevo índice para limitar los incrementos de renta, diferenciado del IPC.
El día 18 de diciembre de 2024 se publicó el nuevo índice y su método de cálculo, que podéis consultar pinchando aquí.
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Barcelona, 10 de febrero de 2025