La presente nota informativa tiene como objetivo comentar, de manera sucinta, las diferentes novedades que se han producido en el primer trimestre de 2025, y que afectan a la vivienda. Nos abstendremos de comentar el Decreto Ley 2/2025, ya que fue objeto de una nota informativa específica. Las principales novedades que se han producido son:
1. Decreto Ley 1/2025, de 28 de enero, de medidas urgentes en materia de contención de rentas.
1. ¿Qué es?
Se trata de una norma con rango de Ley que modifica la Ley 18/2007, reguladora del derecho a la vivienda, y la Ley 22/2010, por la que se aprueba el Código de Consumo de Cataluña.
Esencialmente, se modifican los artículos que hacen referencia al régimen sancionador de las normas mencionadas.
2. Ideas clave
Prevé medidas de refuerzo de los derechos de los consumidores en relación a las obligaciones de publicidad impuestas a los propietarios en zonas de mercado residencial tenso (en adelante, ZMRT). En los contratos, hay que indicar el precio del último contrato y la condición de gran tenedor del propietario.
Prevé un nuevo tipo infractor para sancionar el incumplimiento del régimen de precios máximos previstos en aplicación de la declaración ZMRT, que ahora se configura como una infracción muy grave en la Ley 18/2007, lo que puede conllevar sanciones de 90.001 a 900.000 euros.
Se prevé la posibilidad de sancionar a los propietarios cuando utilicen de manera fraudulenta el contrato de arrendamiento de temporada.
3.Comentario
El Decreto Ley 1/2025 añade la definición de «discriminación indirecta» para garantizar el acceso a la vivienda, a través de la modificación del artículo 45 de la Ley 18/2007. Esta modificación del precepto, que se ubica sistemáticamente en el apartado de la Ley destinado a la protección de los consumidores de vivienda, presupone la posibilidad de sancionar a los propietarios que lleven a cabo esta discriminación indirecta (es decir, aquella que supone una desventaja injusta para el acceso a la vivienda).
Por otra parte, se modifica el artículo 59 de la Ley 18/2007, también orientado a la protección de los consumidores, que establece el contenido obligatorio de la publicidad en materia de vivienda. Así, ahora resulta obligado hacer constar el precio del último contrato de alquiler, cuando la vivienda se encuentra en una zona de mercado residencial tenso. Por otra parte, se reafirma la obligación de hacer constar el precio aplicable en función del índice de referencia de los precios del alquiler, que ya existía antes de la reforma.
Al mismo tiempo se añaden, como tipos sancionadores específicos en la Ley 18/2007, percibir del arrendatario un precio superior al legalmente establecido (en relación a las viviendas situadas en una zona de mercado residencial tenso), o bien no cumplir las obligaciones de publicidad, que ahora se amplían (según hemos indicado).
Se introduce un nuevo tipo sancionador en el Código de Consumo de Cataluña, consistente en la utilización del contrato de alquiler de temporada, cuando esta utilización se lleve a cabo en fraude de ley, para que en realidad el arrendatario necesite la vivienda para vivir en ella de forma permanente. Esta necesidad del elemento subjetivo hace muy difícil su implementación, cuando el propietario anuncie claramente que la vivienda se sujeta a alquiler de temporada.
2. Decreto Ley 5/2025, de 25 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes en materia fiscal, de gastos de personal y otras administrativas.
1.¿Qué es?
Se trata de una norma con rango de Ley que modifica diferentes disposiciones legales con la finalidad de mejorar el acceso a la vivienda y la financiación de la vivienda protegida. El Decreto también incluye medidas destinadas a la protección de las víctimas de violencia machista, y otras medidas de tipo fiscal (que afectan al impuesto sobre las emisiones de dióxido de carbono de los vehículos, el canon del agua, ajustes en las deducciones de la cuota autonómica del IRPF y modificación del canon de depósito de residuos) pero estas medidas no serán objeto de comentario en esta nota, en lo que no afecte al ámbito de la vivienda.
2.Ideas clave
El Decreto Ley tiene como finalidad establecer determinadas bonificaciones fiscales para facilitar el acceso a la vivienda de personas jóvenes y víctimas de violencia machista. Al mismo tiempo, se aprueba una actualización (en realidad, un incremento) de la tarifa del impuesto de transmisiones patrimoniales para las adquisiciones de fincas con importes superiores a 600.000 euros, y un tipo incrementado del 20% para las adquisiciones formalizadas por grandes tenedores.
Al mismo tiempo, se establecen determinadas bonificaciones para corregir estos impactos en adquisiciones de fincas de oficinas o que están destinadas a Vivienda Protegida.
3.Comentario
La principal medida del Decreto Ley es la revisión del tipo del Impuesto de transmisiones patrimoniales, que, para las adquisiciones formalizadas a partir del 25 de junio de 2025, queda establecido en los tramos siguientes:
1. Adquisiciones o transmisiones de derechos reales de hasta 600.000 euros, quedarán gravadas con el 10%.
2. Adquisiciones o transmisiones de derechos reales de entre 600.000 y 900.000 euros, quedarán gravadas con el 11%.
3. Adquisiciones o transmisiones de derechos reales de entre 900.000 y 1.500.000 euros, quedarán gravadas con el 12%.
4. Adquisiciones o transmisiones de derechos reales de más de 1.500.000 euros, quedarán gravadas con el 13%.
5. Además, las adquisiciones o transmisiones de viviendas con protección oficial, quedan gravadas al 7%.
6. Las adquisiciones o transmisiones de viviendas, cuando el adquirente sea una persona física o jurídica que tenga la consideración de gran tenedor, tributará al 20%. A los efectos de la aplicación de este tipo, se computarán el trastero y las plazas de aparcamiento (con el límite de 2), que hayan sido adquiridos conjuntamente con la vivienda, así como las transmisiones de edificios enteros, con o sin división horizontal.
7. Tributan al tipo del 20% las adquisiciones de un edificio entero por parte de cualquier persona física o jurídica (tenga o no, la condición de gran tenedor), tanto si esta adquisición se perfecciona en una sola operación o en diferentes operaciones progresivas.
8. Las adquisiciones de fincas por parte de personas víctimas de violencia machista, tributarán por un tipo del 5 por 100 en la adquisición de la vivienda habitual.
9. Las adquisiciones de vivienda habitual para personas jóvenes, seguirán tributando al 5%, pero se eleva hasta los 35 años (hasta ahora eran 32) el requisito de edad previsto.
A estos efectos, se considera gran tenedor la persona física o jurídica que sea propietaria de más de 10 inmuebles de uso residencial o con una superficie construida de más de 1.500 m2 de uso residencial situados en Cataluña. También tiene esta consideración la persona física o jurídica que sea titular de 5 cinco o más inmuebles urbanos de uso residencial ubicados dentro de la zona de mercado residencial tensionado declarada por la Generalidad de Cataluña. En el cómputo no se incluyen ni los garajes ni los trasteros.
Por tanto, hay que prestar atención porque la definición de gran tenedor a los efectos del tipo incrementado, no es la misma que la que resulta de la aplicación de otros preceptos legales (y que determina, por ejemplo, la aplicación de las medidas de limitación de precios en los contratos de alquiler fruto de la entrada en vigor de la Ley 12/2023).
Por otra parte, se excluyen de la aplicación de dicho tipo incrementado, las adquisiciones formuladas por promotores sociales (de acuerdo con el artículo 51,2 de la Ley 18/2007), las entidades privadas sin ánimo de lucro, que provean vivienda a las personas y familias en situación de vulnerabilidad, y las adquisiciones de inmuebles destinadas a la sede social o centro de trabajo del gran tenedor.
Finalmente y en relación a las adquisiciones de un edificio entero indicadas en el apartado g) anterior, se excluyen las adquisiciones formuladas por parte de una persona física, en relación a edificios con un máximo de 4 viviendas y cuya finalidad de adquisición sea la residencia habitual del adquirente y de sus familiares de hasta 2º grado.
Por otra parte, se establece una bonificación del 100 por 100 de la cuota del impuesto de transmisiones patrimoniales, para las cooperativas de vivienda que cumplan los requisitos del artículo 144 de la Ley 12/2015, de 9 de julio, de cooperativas para ser consideradas entidades sin ánimo de lucro.
Igualmente, se establecen bonificaciones del 50 por 100 para la transmisión de inmuebles que deban constituir la sede social o centro de trabajo de empresas o negocios profesionales, así como para las transmisiones de edificios de oficinas o de edificios de estructura no finalizada para su transformación en viviendas en régimen de protección oficial. Acompañando estas dos bonificaciones, se aprueban paralelamente sendas bonificaciones del 50 por 100 en la cuota aplicable por actos jurídicos documentados, para el caso de que dichas operaciones estén sujetas al IVA.
Se establece una bonificación del 100% del impuesto que grava la escritura pública que documenta la transmisión sujeta al impuesto sobre el valor añadido de una vivienda que deba constituir la vivienda habitual de personas menores de 35 años.
Finalmente, se reintroduce la bonificación del 75% de la cuota gradual de actos jurídicos documentados la escritura pública de constitución del régimen de propiedad horizontal por parcelas, regulado por el artículo 553-53 del libro quinto del Código civil de Cataluña, en el supuesto de los polígonos industriales y logísticos, que fue aprobada en la Ley 5/2020.
3.Resolución TER/607/2025, de 25 de febrero, procedimiento para la inscripción de suelos en la reserva pública de solares para el año 2025.
1. ¿Qué es?
Es una resolución por la que se convoca a los propietarios de suelos con calificación y destino a vivienda protegida, para su inscripción y censo, a los efectos de seleccionar un promotor y de que sean elegibles para las ayudas destinadas a promoción de vivienda protegida.
2.Ideas clave
La resolución determina un procedimiento para la inscripción de suelos que tengan la calificación de solares; por lo tanto, deben ser suelos urbanísticamente desarrollados, con la finalidad de tener identificadas las potencialidades de suelo con destino a Vivienda Protegida, a los efectos de la consecución del objetivo definido en el Plan 50.000 de la Generalidad de Cataluña.
En el marco de la resolución se establecen algunos elementos clave para entender cómo se configurarán las ayudas a promotores de vivienda protegida, aunque la resolución propiamente no desarrolla ninguna línea concreta de ayudas.
3. Comentario
Tal y como hemos indicado, la resolución tiene como objetivo la creación de un censo de suelos susceptibles de generar HP. Se trata de una mecánica similar a la seguida para las ayudas a la promoción de vivienda protegida en el marco de los fondos Next-Generation, a través de la preselección de proyectos en un primer momento (o determinación de los projectes elegibles), y posterior concreción y adjudicación de las ayudas entre los proyectos previamente seleccionados (es decir, los suelos inscritos en el censo).
Como hemos indicado, únicamente son susceptibles de inscripción los solares (es decir, los suelos que dispongan de todos los servicios urbanísticos), que pueden inscribirse en modalidades diferentes:
a) Suelos de titularidad pública que ya dispongan de promotor o que el titular quiera seleccionarlo por sus propios medios.
b) Suelos públicos sin promotor, que se quieran desarrollar a través del INCASÒL
c) Suelos privados para la construcción de viviendas en alquiler o cesión de uso
En relación a las ayudas, aunque no se concretan, sí se establecen unos criterios de priorización vinculados a los ámbitos del PTSH (Decreto 408/2024, de 22 de octubre). Así, sólo podrán inscribirse aquellos suelos que estén en ADFA o que acrediten disponer de promotor y mucha demanda.
Se excluyen los suelos que no puedan ser objeto de licencia inmediata o con pendientes >20%, y los que ya hayan recibido ayudas fruto de otras convocatorias.
La adjudicación a promotores de los suelos se hará en lotes, en régimen de Concesión demanial (cuando sea alojamiento dotacional) o en régimen de derecho de superficie (cuando sea en suelo residencial). En ambos casos, el plazo máximo de explotación será de 75 años.
Se incluirá una compensación al municipio a partir del año 28 desde la calificación definitiva, es decir, desde la puesta de las viviendas en condiciones de comercialización. Los criterios de adjudicación de las viviendas se consensuarán entre el propietario y el operador.
Las ayudas se limitarán a promociones con destino a alquiler. Sin embargo, se podrán destinar ayudas a promociones con viviendas destinadas a la venta, cuando estos últimos sean entre el 20% y el 100% de las viviendas que resultan de la promoción, en función del ámbito en el que esté el municipio (ámbitos 1, 2, 3, o 4), con el objetivo de facilitar ayudas a promociones en municipios con una menor demanda o precio de alquiler.
Se prevén determinadas condiciones en relación a las rentas máximas y gastos repercutibles a los inquilinos, con la finalidad de prevenir abusos.
Igualmente, se prevén determinadas condiciones para la resolución del derecho de superficie y de concesión, para el supuesto de incumplimiento de las condiciones por parte del promotor. En caso de que se produzca el incumplimiento de alguna de estas condiciones (que habilite a la resolución), la Administración podrá adquirir el derecho del superficiario o designar uno nuevo.
Igualmente, los promotores recibirán una ayuda complementaria a la renta máxima que deban abonar los adjudicatarios, y un préstamo bonificado (vía ICF u otras entidades acreditadas).
También se establece otra modalidad consistente en concertar un alquiler a largo plazo con el promotor que abone la Generalitat, pero falta concreción sobre esta alternativa.
La resolución ha sido modificada por las resoluciones TER/1110/2025, de 28 de marzo, y TER/1469/2025, de 23 de abril, incorporando pequeños ajustes y un alargamiento del plazo para la inscripción.
Quedamos a vuestra disposición para aclarar o ampliar el contenido de esta nota y les recordamos que nuestros datos de contacto son: dcn@clavellcanalsconstulting.com y
acc@clavellcanalsconsulting.com.