El pasado viernes 15 de marzo de 2024 en el BOE se public\u00f3 la primera Declaraci\u00f3n de Zona de Mercado Residencial Tensionado (en adelante, ZMRT), resultante del procedimiento que prev\u00e9 el art\u00edculo 18 de la Ley 12\/2023. Esta publicaci\u00f3n se refiere a Catalu\u00f1a, que el d\u00eda anterior (14 de marzo) hab\u00eda publicado la correspondiente declaraci\u00f3n en el DOGC. La combinaci\u00f3n de declaraci\u00f3n catalana y publicaci\u00f3n estatal despliega plenos efectos para los contratos de alquiler que se firmen a partir del d\u00eda 16 de marzo de 2024 (incluido). A continuaci\u00f3n, comentamos los efectos m\u00e1s importantes de estas resoluciones administrativas.<\/p>\n
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1. \u00bfQu\u00e9 es?<\/strong><\/p>\n La declaraci\u00f3n de Zona de Mercado Residencial Tensionado es un acto administrativo que declara que, en determinados municipios (un total de 140), se ha constatado que falta vivienda, especialmente asequible, para garantizar las necesidades de la poblaci\u00f3n residente.<\/p>\n <\/p>\n Se trata de una resoluci\u00f3n que no tiene car\u00e1cter de norma reglamentaria, y con una vigencia limitada a 3 a\u00f1os (aunque se podr\u00e1 prorrogar por periodos anuales).<\/p>\n <\/p>\n La declaraci\u00f3n aprobada tambi\u00e9n prev\u00e9 la ampliaci\u00f3n del concepto de gran tenedor a todos los propietarios de 5 o m\u00e1s viviendas, a los cuales ahora les ser\u00e1n de aplicaci\u00f3n las consecuencias intr\u00ednsecas a esta condici\u00f3n, tanto en relaci\u00f3n a la limitaci\u00f3n de precios de los contratos, como en relaci\u00f3n a la sumisi\u00f3n y tramitaci\u00f3n del incidente de mediaci\u00f3n o intermediaci\u00f3n, antes de interponer demandas de desahucio, o de pedir el lanzamiento (en los procesos en curso).<\/p>\n <\/p>\n <\/p>\n 2. \u00bfQu\u00e9 efectos tiene en relaci\u00f3n con las Administraciones P\u00fablicas?<\/strong><\/p>\n Las Administraciones P\u00fablicas con competencias en materia de vivienda deben sentirse interpeladas por esta declaraci\u00f3n y desplegar sus mejores esfuerzos para revertir la situaci\u00f3n, fomentando que se incremente la oferta de manera suficiente para satisfacer las necesidades de vivienda, especialmente asequible, de la poblaci\u00f3n residente en los municipios declarados como ZMRT.<\/p>\n <\/p>\n Con este objetivo, la Ley prev\u00e9 una serie de consecuencias directas sobre la actividad de las administraciones, la m\u00e1s importante de las cuales es el mandato de elaborar un Plan de actuaci\u00f3n para revertir esta situaci\u00f3n. Adem\u00e1s, las Administraciones pueden requerir informaci\u00f3n a los grandes tenedores para dise\u00f1ar sus pol\u00edticas de fomento, que tienen un deber espec\u00edfico de colaboraci\u00f3n reforzada (explicitado en el art\u00edculo 20.1.b) de la Ley 12\/2023). Finalmente, tambi\u00e9n pueden establecer f\u00f3rmulas de colaboraci\u00f3n con los propietarios para favorecer el incremento de la oferta de vivienda asequible.<\/p>\n <\/p>\n Es previsible que el Ministerio desarrolle un programa espec\u00edfico en el marco del Plan Estatal por el Derecho a la Vivienda vigente, con la finalidad de establecer ayudas para fomentar el incremento de la oferta en municipios declarados ZMRT.<\/p>\n <\/p>\n <\/p>\n 3. \u00bfQu\u00e9 efectos tiene en relaci\u00f3n con los particulares?<\/strong><\/p>\n El efecto m\u00e1s conocido que tiene la declaraci\u00f3n de Zona de Mercado Residencial Tensionado aprobada, es la limitaci\u00f3n del precio m\u00e1ximo de los contratos de arrendamiento que se formalicen despu\u00e9s de la entrada en vigor de la declaraci\u00f3n. Este efecto se traduce en que, en los nuevos contratos firmados a partir del 16 de marzo de 2024, ver\u00e1n limitado el precio de los contratos de arrendamiento al que resulte de:<\/p>\n <\/p>\n a) En caso de propietarios grandes tenedores<\/em> (propietarios de 5 viviendas o m\u00e1s), el precio m\u00e1ximo ser\u00e1 el que resulte de aplicar el \u00edndice estatal de referencia del mercado del alquiler, o bien el precio de la renta vigente en el \u00faltimo contrato, actualizado seg\u00fan corresponda (IPC o 3%, para el 2024).<\/p>\n b) En caso de propietarios que no sean grandes tenedores<\/em>, el precio m\u00e1ximo ser\u00e1 el que resulte de aplicar la actualizaci\u00f3n que corresponda a la renta del \u00faltimo contrato. En caso de que la vivienda no haya sido arrendada en los \u00faltimos 5 a\u00f1os, el precio que resulte de aplicar a la vivienda el \u00edndice de referencia estatal.<\/p>\n <\/p>\n Adem\u00e1s, los contratos vigentes se podr\u00e1n prorrogar (a petici\u00f3n del arrendatario), una vez llegado su vencimiento, en tres pr\u00f3rrogas anuales.<\/p>\n <\/p>\n La Ley 12\/2023 no regula espec\u00edficamente las consecuencias del incumplimiento de esta limitaci\u00f3n de precios, pero es previsible que se apliquen las previsiones de la normativa de protecci\u00f3n de los consumidores, aunque esta aplicaci\u00f3n puede dar lugar a desajustes.<\/p>\n <\/p>\n Adem\u00e1s, y como hemos avanzado, los grandes tenedores tendr\u00e1n las obligaciones de informaci\u00f3n que se establecen en el art\u00edculo 19 de la Ley 12\/2023, que esencialmente implican la obligaci\u00f3n de comunicar (a requerimiento de la administraci\u00f3n) la informaci\u00f3n esencial de la vivienda (direcci\u00f3n, a\u00f1o de construcci\u00f3n, referencia catastral, calificaci\u00f3n energ\u00e9tica y superficie), y su r\u00e9gimen de tenencia o utilizaci\u00f3n.<\/p>\n <\/p>\n Finalmente, los grandes tenedores personas f\u00edsicas tendr\u00e1n derecho a las bonificaciones del IRPF que se establecen en la Disposici\u00f3n Final Sexta de la Ley 12\/2023.<\/p>\n <\/p>\n <\/p>\n 4. Otros aspectos que destacamos<\/strong><\/p>\n Hay que tener en cuenta que la Declaraci\u00f3n se ha adoptado despu\u00e9s de la aprobaci\u00f3n del \u00edndice de referencia del mercado del alquiler estatal. La aprobaci\u00f3n definitiva del \u00edndice es una resoluci\u00f3n que puede ser objeto de recurso y, por tanto, se pueden producir cambios.<\/p>\n <\/p>\n Por otro lado, la declaraci\u00f3n de ZMRT tambi\u00e9n implica que, a los municipios con esta declaraci\u00f3n vigente, se les apliquen las previsiones derivadas del Decreto Ley 3\/2023, lo que implica, esencialmente, que a las viviendas de uso tur\u00edstico se les exija licencia urban\u00edstica.<\/p>\n <\/p>\n Para finalizar, hay que tener en cuenta que la declaraci\u00f3n catalana y la publicaci\u00f3n estatal de ZMRT pueden ser objeto de recurso. Adem\u00e1s, el Tribunal Constitucional ha admitido a tr\u00e1mite diferentes recursos de inconstitucionalidad que cuestionan el art\u00edculo 18 de la Ley 12\/2023 que regula la declaraci\u00f3n. De esta manera, una eventual declaraci\u00f3n de inconstitucionalidad total o parcial de dicho precepto podr\u00eda afectar la constitucionalidad de la declaraci\u00f3n ZMRT.<\/p>\n <\/p>\n <\/p>\n Quedamos a su disposici\u00f3n para aclarar o ampliar el contenido de esta nota y les recordamos que nuestros datos de contacto son: dcn@clavellcanalsconstulting.com<\/a> i acc@clavellcanalsconsulting.com<\/a>.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" El pasado viernes 15 de marzo de 2024 en el BOE se public\u00f3 la primera Declaraci\u00f3n de Zona de Mercado Residencial Tensionado (en adelante, ZMRT), resultante del procedimiento que prev\u00e9 el art\u00edculo 18 de la Ley 12\/2023. 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