{"id":1315,"date":"2024-06-13T07:35:19","date_gmt":"2024-06-13T07:35:19","guid":{"rendered":"https:\/\/clavellcanals.com\/jornada-revista-juridica-de-catalunya-presentacio-de-lexemplar-la-llei-pel-dret-a-lhabitatge\/"},"modified":"2026-03-09T08:05:12","modified_gmt":"2026-03-09T08:05:12","slug":"jornada-revista-juridica-de-catalunya-presentacio-de-lexemplar-la-llei-pel-dret-a-lhabitatge","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/clavellcanals.com\/es\/jornada-revista-juridica-de-catalunya-presentacio-de-lexemplar-la-llei-pel-dret-a-lhabitatge\/","title":{"rendered":"Jornada Revista Jur\u00eddica de Catalunya. Presentaci\u00f3n del ejemplar \u00abLa Ley por el Derecho a la Vivienda\u00bb"},"content":{"rendered":"

El pasado 31 de mayo se realiz\u00f3 en el Ilustre Colegio de la Abogac\u00eda de Barcelona la Jornada RJC<\/a> de presentaci\u00f3n del ejemplar especial de la Revista Jur\u00eddica de Catalu\u00f1a titulada \u00abLa Ley por el Derecho a la Vivienda\u00bb, en el cual nuestro compa\u00f1ero Aleix Canals colabor\u00f3 con la redacci\u00f3n del art\u00edculo \u00abTipos de vivienda protegida: la nueva categor\u00eda de vivienda asequible incentivada\u00bb. A continuaci\u00f3n, os dejamos un resumen de su ponencia:<\/p>\n

 <\/p>\n

 <\/p>\n

1. Introducci\u00f3n<\/strong><\/p>\n

\u00bfCu\u00e1l es la relevancia de la vivienda protegida? Es necesario conectar el objetivo de constituir un parque asequible a un precio inferior al del mercado para alcanzar el objetivo de la solidaridad urbana. Este objetivo se concreta en la Ley con medidas a corto plazo (como la declaraci\u00f3n de zona de mercado residencial tensionado), a medio plazo (como la regulaci\u00f3n de los parques p\u00fablicos de vivienda) y a largo plazo (como el establecimiento de las reservas urban\u00edsticas para construir vivienda de protecci\u00f3n oficial).<\/p>\n

 <\/p>\n

As\u00ed, la pol\u00edtica p\u00fablica de modulaci\u00f3n del mercado a trav\u00e9s de la \u201cinfluencia\u201d del parque a precio limitado se presupone que debe ayudar a moderar la demanda y, por lo tanto, el precio de mercado de la vivienda \u201clibre\u201d.<\/p>\n

 <\/p>\n

Sin embargo, es necesario tener en cuenta que esta pol\u00edtica requiere de una fuerte inversi\u00f3n p\u00fablica para poder desarrollar proyectos de Vivienda de Protecci\u00f3n Oficial los cuales, sin ayudas e inversi\u00f3n por parte de la Administraci\u00f3n, no resultan viables econ\u00f3micamente.<\/p>\n

 <\/p>\n

 <\/p>\n

2. Categor\u00edas de Vivienda Protegida seg\u00fan la Ley 12\/2023<\/strong><\/p>\n

El art\u00edculo 16 de la Ley 12\/2023 estableci\u00f3 diferentes categor\u00edas de viviendas asequibles, en un esfuerzo por sistematizar y asentar conceptos.<\/p>\n

 <\/p>\n

Seg\u00fan se ha hecho p\u00fablico a trav\u00e9s de una nota de prensa del 22 de mayo de 2024, el Pleno del Tribunal Constitucional acord\u00f3 la estimaci\u00f3n parcial, por mayor\u00eda, del recurso de inconstitucionalidad promovido por parte de la Junta de Andaluc\u00eda, contra los art\u00edculos 3,f), g), y k), 8,a) y c), 9,e), 11,1,e), 15,1,e), 16, 18 (apartados 2,3 y 4), 19, apartado 1, inciso segundo y apartado 3, 27 apartado 1, p\u00e1rrafo 3 y apartado 3, 28, 29, 32, 33, 34, 35 y 36.<\/p>\n

 <\/p>\n

La nota de prensa informa que el Tribunal Constitucional ha declarado inconstitucionales los art\u00edculos 16 y la DT primera (que regula la vivienda protegida y, en particular, la vivienda asequible), 19,3 (que regula la informaci\u00f3n a transmitir por parte de los grandes tenedores) y los apartados 1 (en parte) y 3 del art\u00edculo 27 (en relaci\u00f3n con los parques p\u00fablicos de vivienda).<\/p>\n

 <\/p>\n

Ahora bien, se mantienen las definiciones que constan en los apartados f) y g) del art\u00edculo 3 de la Ley, que hacen referencia a las definiciones de vivienda protegida, vivienda social y vivienda asequible incentivada.<\/p>\n

 <\/p>\n

A nivel pr\u00e1ctico, debemos decir que la derogaci\u00f3n del art\u00edculo 16 de la Ley 12\/2023 no modificar\u00e1 sustancialmente las cosas, porque en Catalu\u00f1a el r\u00e9gimen jur\u00eddico de los HPO recoge los mismos rasgos caracter\u00edsticos que se hab\u00edan configurado en la Ley 12\/2023 en los art\u00edculos 77 a 85 de la Ley 18\/2007.<\/p>\n

    \n
  1. La vivienda tiene un precio m\u00e1ximo, por debajo del de mercado.<\/li>\n
  2. La vivienda debe destinarse a vivienda habitual.<\/li>\n
  3. La adjudicaci\u00f3n de la vivienda debe hacerse con criterios de transparencia y libre concurrencia, aunque determinadas viviendas pueden reservarse a colectivos sociales concretos.<\/li>\n
  4. Los adjudicatarios no pueden disponer de otras viviendas y deben estar por debajo de los umbrales de ingresos que se fijen.<\/li>\n
  5. Las viviendas no pueden descalificarse (si est\u00e1n en suelos de \u201creserva\u201d), o bien solo pueden descalificarse una vez transcurridos 30 a\u00f1os (o bien por motivos excepcionales y con devoluci\u00f3n de todas las ayudas recibidas).<\/li>\n
  6. Su venta o alquiler debe ser autorizada expresamente por parte de la administraci\u00f3n de la CA, que debe revisar que la venta se hace a favor de personas que cumplen los requisitos fijados y por debajo del precio m\u00e1ximo previsto, y en determinadas ocasiones puede existir derecho de tanteo y retracto.<\/li>\n<\/ol>\n

     <\/p>\n

    En la Ley 12\/2023 los Viviendas protegidas se definen (art. 3,f) de la norma) como: \u201cla vivienda sometida a un r\u00e9gimen especial<\/strong> para destinarla a residencia habitual de personas con dificultades de acceso al mercado de vivienda<\/strong>, tanto en \u00e1mbitos urbanos y metropolitanos, como en el medio rural\u00bb<\/em>, y se establecen dos modalidades: vivienda social<\/strong> o vivienda de precio limitado<\/strong>.<\/p>\n

     <\/p>\n

    Seg\u00fan este mismo precepto, la vivienda protegida de precio limitado se define como aquella vivienda de titularidad p\u00fablica o privada, excluida la dotacional o p\u00fablica, sujeta a limitaciones de precios de renta, destinada a satisfacer necesidades de vivienda de sus usuarios, previa su calificaci\u00f3n a trav\u00e9s del procedimiento correspondiente.<\/p>\n

     <\/p>\n

    En este mismo precepto 3,f) se define la vivienda social como: vivienda de titularidad p\u00fablica destinada a alquiler, cesi\u00f3n de uso u otra f\u00f3rmula de tenencia temporal. Esta tipolog\u00eda de vivienda puede desarrollarse en suelos calificados como equipamientos y se trata de una vivienda afectada al servicio p\u00fablico. Esto significa que solo puede gestionarse por parte de administraciones p\u00fablicas, entidades sin \u00e1nimo de lucro (con fines sociales) y privados a trav\u00e9s de f\u00f3rmulas de colaboraci\u00f3n p\u00fablico-privada.<\/p>\n

     <\/p>\n

    Dentro de la vivienda social, se mantiene la categor\u00eda de vivienda social de emergencia como aquella que ofrece una soluci\u00f3n habitacional a corto plazo de manera temporal para personas en riesgo de perder su vivienda.<\/p>\n

     <\/p>\n

     <\/p>\n

    3. Viviendas Asequibles Incentivadas<\/strong><\/p>\n

    Las viviendas asequibles incentivadas se definen como aquellas viviendas de titularidad privada cuyo titular disfruta de alg\u00fan tipo de ventaja o incentivo por parte de la administraci\u00f3n (urban\u00edstico, fiscal o de cualquier otro tipo) a cambio de destinarla a residencia habitual de alquiler o cualquier f\u00f3rmula temporal de tenencia con una limitaci\u00f3n de uso y de precio, que sea consecuente con los beneficios que se obtienen.<\/p>\n

     <\/p>\n

    Podr\u00edamos decir que es un r\u00e9gimen \u201clight\u201d o descafeinado<\/em> del HPO tradicional, con menos limitaciones, menor rigor y menor regulaci\u00f3n.<\/p>\n

     <\/p>\n

    Sin embargo, es deseable imaginar que los incentivos vayan m\u00e1s all\u00e1 de los de car\u00e1cter fiscal o subvencional, y se puedan dise\u00f1ar incentivos urban\u00edsticos que hagan atractiva esta f\u00f3rmula, en la ciudad consolidada.<\/p>\n

     <\/p>\n

     <\/p>\n

    4. Controversia Legal y Competencial<\/strong><\/p>\n

    Por otra parte, y como hemos anticipado, se han planteado diferentes Recursos de inconstitucionalidad contra la Ley, seg\u00fan ha publicado el TC. Por ahora, sabemos que como m\u00ednimo, se han formulado los siguientes:<\/p>\n

      \n
    1. Representantes del Grupo Parlamentario Popular<\/li>\n
    2. Parlamento de Catalu\u00f1a<\/li>\n
    3. Por los Consejos de Gobierno de Andaluc\u00eda, Islas Baleares y Madrid<\/li>\n
    4. Gobierno del Pa\u00eds Vasco<\/li>\n
    5. Xunta de Galicia<\/li>\n
    6. Gobierno de la Generalitat<\/li>\n<\/ol>\n

       <\/p>\n

      Se puede intuir que los argumentos de todos estos recursos -al menos por lo que se refiere a Catalu\u00f1a- se fundamentan en las conclusiones de los Dict\u00e1menes del Consejo de Garant\u00edas Estatutarias (en adelante, CGE), emitidos el 3 de agosto de 2023 (Dictamen 1\/2023) y el 16 de febrero de 2024 (Dictamen 1\/2024)<\/strong>.<\/p>\n

       <\/p>\n

      El motivo fundamental de la controversia, que afecta a los art\u00edculos 16 y 17 de la Ley 12\/2023, se plantea respecto del alcance de los t\u00edtulos competenciales estatales y auton\u00f3micos en la materia<\/strong>.<\/p>\n

       <\/p>\n

      Las definiciones de las diferentes categor\u00edas de vivienda protegida que da la Ley 12\/2023 se determinan como principios generales<\/strong><\/em> aplicables a este tipo de viviendas.<\/p>\n

       <\/p>\n

      Esta regulaci\u00f3n se fundamenta en los t\u00edtulos normativos estatales en la materia, que son:<\/p>\n

      149,1,1, Regulaci\u00f3n de las condiciones b\u00e1sicas que garanticen la igualdad de todos los espa\u00f1oles en el ejercicio de los derechos y en el cumplimiento de los deberes constitucionales<\/em>
      \n149,1,13 Bases y coordinaci\u00f3n de la planificaci\u00f3n general de la actividad econ\u00f3mica.<\/em><\/p>\n

       <\/p>\n

      Por otra parte, la Generalitat de Catalu\u00f1a tiene plenas competencias para el establecimiento del r\u00e9gimen jur\u00eddico de las viviendas de protecci\u00f3n oficial derivadas de las competencias en materia de vivienda, que son exclusivas por parte de la Generalitat (ex arts. 148,1,3 de la Constituci\u00f3n y 137 del Estatuto de Autonom\u00eda de Catalu\u00f1a). Tal y como se\u00f1al\u00f3 el CGE, los t\u00edtulos competenciales estatales mencionados parecer\u00eda que no amparar\u00edan el establecimiento de un r\u00e9gimen jur\u00eddico b\u00e1sico de la vivienda protegida (HPO y viviendas asequibles incentivadas), lo que supondr\u00eda una intromisi\u00f3n en las competencias reservadas con car\u00e1cter exclusivo a la Generalitat de Catalu\u00f1a, sin justificaci\u00f3n alguna. El Legislador Estatal ya era consciente de esta extralimitaci\u00f3n, porque las previsiones de los art\u00edculos 16 y 17 se formularon de manera program\u00e1tica (con el car\u00e1cter de principios generales, y no como normas imperativas), y con car\u00e1cter supletorio<\/strong>.<\/p>\n

       <\/p>\n

      Por lo que se desprende de la nota de prensa (la sentencia a\u00fan no se ha publicado), parece ser que el Tribunal Constitucional ha hecho una interpretaci\u00f3n expansiva de los t\u00edtulos estatales, pero sin amparar la posibilidad de regular el r\u00e9gimen de la vivienda protegida. Es un tema que no se cerrar\u00e1 con esta sentencia, porque la inviabilidad econ\u00f3mica de la vivienda protegida sin ayudas p\u00fablicas provoca que el Estado (que s\u00ed mantiene las competencias para la definici\u00f3n de las ayudas en materia de HPO), pueda influir en las tipolog\u00edas de HPO por la v\u00eda de la definici\u00f3n de las condiciones de estas viviendas y de sus potenciales destinatarios, para poder disfrutar de las ayudas.<\/p>\n

       <\/p>\n

      Aun as\u00ed, nada impide que la Generalitat establezca una nueva regulaci\u00f3n propia (similar a la que ha sido recientemente aprobada a trav\u00e9s del Decreto Ley 6\/2023 por parte de las Islas Baleares), para una tipolog\u00eda de viviendas que, si bien se comercialicen a precio limitado, se puedan calificar de manera m\u00e1s \u00e1gil y con un precio m\u00e1s cercano al de mercado, respecto de las viviendas con protecci\u00f3n oficial.<\/p>\n

       <\/p>\n

       <\/p>\n

      5. Conclusi\u00f3n y Futuro de la Ley<\/strong><\/p>\n

      Podemos establecer 4 ideas b\u00e1sicas:<\/p>\n

        \n
      1. La Vivienda Protegida es una figura de importancia capital, regulada desde hace m\u00e1s de 100 a\u00f1os y que requiere del impulso y fomento por parte de las AAPP, es decir, de ayudas p\u00fablicas, para resultar econ\u00f3micamente viable.<\/li>\n
      2. La Vivienda Protegida no es, \u00fanicamente, una vivienda social ni una vivienda de emergencia. Se trata de una vivienda para clases medias que pueden tener dificultades en el acceso a una vivienda libre.<\/li>\n
      3. La controversia competencial que pueda dirimirse con las Sentencias que pueda dictar el Tribunal Constitucional en relaci\u00f3n con los recursos de inconstitucionalidad planteados contra la Ley 12\/2023, no eliminar\u00e1 el conflicto subyacente, porque el Estado puede incidir en la regulaci\u00f3n de las Viviendas Protegidas cuando define las l\u00edneas de ayuda a la Vivienda (a trav\u00e9s de los Planes Estatales).<\/li>\n
      4. La vivienda asequible incentivada no requiere de mayor desarrollo normativo, y podr\u00eda ser un instrumento \u00fatil para introducir vivienda asequible al mercado a trav\u00e9s de otras f\u00f3rmulas de fomento que no requieran, necesariamente, gasto directo presupuestario.<\/li>\n<\/ol>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

        El pasado 31 de mayo se realiz\u00f3 en el Ilustre Colegio de la Abogac\u00eda de Barcelona la Jornada RJC de presentaci\u00f3n del ejemplar especial de la Revista Jur\u00eddica de Catalu\u00f1a titulada \u00abLa Ley por el Derecho a la Vivienda\u00bb, en el cual nuestro compa\u00f1ero Aleix Canals colabor\u00f3 con la redacci\u00f3n del art\u00edculo \u00abTipos de vivienda […]<\/p>\n","protected":false},"author":6,"featured_media":1308,"comment_status":"closed","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"footnotes":""},"categories":[4],"tags":[],"class_list":["post-1315","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-actividades"],"acf":[],"yoast_head":"\nJornada Revista Jur\u00eddica de Catalunya. 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