{"id":1365,"date":"2024-11-22T11:56:14","date_gmt":"2024-11-22T11:56:14","guid":{"rendered":"https:\/\/clavellcanals.com\/les-arres-penitencials-i-el-financament-bancari-quan-es-pot-reclamar-la-devolucio-de-les-arres-penitencials-per-no-aconseguir-la-hipoteca\/"},"modified":"2026-03-09T08:05:11","modified_gmt":"2026-03-09T08:05:11","slug":"les-arres-penitencials-i-el-financament-bancari-quan-es-pot-reclamar-la-devolucio-de-les-arres-penitencials-per-no-aconseguir-la-hipoteca","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/clavellcanals.com\/es\/les-arres-penitencials-i-el-financament-bancari-quan-es-pot-reclamar-la-devolucio-de-les-arres-penitencials-per-no-aconseguir-la-hipoteca\/","title":{"rendered":"Las arras penitenciales y la financiaci\u00f3n bancaria. \u00bfCu\u00e1ndo se puede reclamar la devoluci\u00f3n de las arras penitenciales por no conseguir la hipoteca?"},"content":{"rendered":"

Las arras penitenciales son un mecanismo muy conocido y utilizado en las transacciones inmobiliarias. Es un pacto que est\u00e1 regulado en el art\u00edculo 1.454 del C\u00f3digo Civil, y que impone una consecuencia muy gravosa a la parte que no formalice la compraventa, de manera que si la parte vendedora no comparece a la firma de la escritura, deber\u00e1 devolver el doble del importe recibido. Y en cambio, si es el vendedor quien no formaliza la adquisici\u00f3n, pierde el importe entregado en concepto de arrestos penitenciales. Como habitualmente el importe en concepto de arras suele ser bastante elevado (entre el 10 y el 15 por ciento del importe de la compraventa), funciona como un incentivo muy potente para formalizar la transacci\u00f3n y por este motivo es de una utilizaci\u00f3n generalizada.<\/p>\n

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Desde el a\u00f1o 2017, est\u00e1 vigente en Catalu\u00f1a el art\u00edculo 621-49 del C\u00f3digo Civil que permite al comprador recuperar el importe recibido en concepto de arras, en caso de que no obtenga la financiaci\u00f3n bancaria para formalizar la compra. En concreto, este precepto establece:<\/p>\n

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Art\u00edculo 621-49. Previsi\u00f3n de financiaci\u00f3n por tercero<\/em><\/strong>
\n1. Si el contrato de compraventa prev\u00e9 la financiaci\u00f3n de todo o parte del precio por una entidad de cr\u00e9dito, el comprador, salvo pacto en contra, puede desistir del contrato si justifica documentalmente, en el plazo pactado, la negativa de la entidad designada a conceder la financiaci\u00f3n o a aceptar la subrogaci\u00f3n del comprador en la hipoteca que grava el inmueble, salvo que la denegaci\u00f3n se derive de la negligencia del comprador.<\/em>
\n2. El desistimiento del comprador obliga al vendedor a la devoluci\u00f3n del precio que le habr\u00eda sido entregado y, en su caso, de las arras penitenciales, y obliga al comprador a dejar al vendedor en la misma situaci\u00f3n en que se habr\u00eda encontrado si no se hubiera concluido el contrato, sin perjuicio de lo establecido por la legislaci\u00f3n hipotecaria.<\/em><\/p>\n

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Se trata de un pacto con una vida pr\u00e1ctica todav\u00eda bastante escasa y por tanto su contenido y su alcance, a\u00fan no son completamente claros. Por tanto, \u00bfcu\u00e1ndo se puede reclamar la devoluci\u00f3n del importe de las arras, si no se consigue la hipoteca?<\/strong><\/p>\n

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El Tribunal Superior de Justicia de Catalu\u00f1a ha dictado recientemente una resoluci\u00f3n, la sentencia n\u00famero 2818\/2024 (que pod\u00e9is consultar aqu\u00ed<\/a>), en la que revisa y completa la interpretaci\u00f3n que hay que dar al citado art\u00edculo 621-49 del C\u00f3digo Civil de Catalu\u00f1a. As\u00ed, en esta sentencia se recuerda que la eficacia de la previsi\u00f3n de este precepto presupone que los compradores desplieguen una diligencia adecuada para pedir la financiaci\u00f3n de la compra. Cuando no se observe esta diligencia, no se podr\u00e1 acoger al comprador a esta excepci\u00f3n para reclamar la devoluci\u00f3n del importe entregado.<\/p>\n

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El caso objeto de la sentencia, trata sobre unos compradores (que no tienen el car\u00e1cter de consumidores) que deb\u00edan vender su vivienda para poder adquirir uno nuevo (que era objeto del contrato o pacto de arras penitenciales). En el pacto de arras penitenciales, los compradores condicionaron la eficacia de las arras (es decir, la posibilidad de perder el importe), a que no obtuvieran la financiaci\u00f3n bancaria, pero esta financiaci\u00f3n era totalmente inviable si no proced\u00edan antes a la venta de su primera vivienda. Aun as\u00ed, en el contrato no se condicion\u00f3 de manera expl\u00edcita esta circunstancia (es decir, la necesidad de vender una finca, antes o en el mismo momento en que se adquir\u00eda otra).<\/p>\n

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El Tribunal Superior de Justicia estima que al no haberse pactado la venta del piso, como condici\u00f3n para recuperar el dinero de las arres penitenciales, y al haberse pedido la financiaci\u00f3n con el pleno convencimiento de que no se obtendr\u00eda (porque se pidi\u00f3 por el 100% de la compra y excediendo los l\u00edmites de financiaci\u00f3n de los compradores), los compradores no tienen derecho a recuperar el importe entregado en concepto de arrestos penitenciales.<\/p>\n

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As\u00ed, nos permitimos recomendar:<\/p>\n

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