La presente nota informativa tiene como objetivo comentar las novedades que os pasamos a relacionar, todas ellas en materia de vivienda:<\/p>\n
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1. <\/strong>Sentencia del Tribunal Constitucional (TC) n\u00famero 120\/2024<\/a>, de 8 de octubre, que fue publicada en el BOE de 16 de novembre, sobre la Ley 1\/2002, de 3 de marzo.<\/strong><\/p>\n <\/p>\n Esta sentencia, se dict\u00f3 a ra\u00edz de un recurso de inconstitucionalidad interpuesto por parte de m\u00e1s de 50 diputados del Grupo Parlamentario Popular. El recurso ten\u00eda por objeto diversos preceptos de la Ley 1\/2022<\/a>, de 3 de marzo, que a su vez modificaba la Ley 18\/2007<\/a>, la Ley 24\/2015<\/a> y la Ley 4\/2016<\/a>, en diferentes aspectos. Esencialmente, la <\/strong>Ley 1\/2022<\/strong><\/a> ten\u00eda como objeto la rehabilitaci\u00f3n de los preceptos que conten\u00eda el <\/strong>Decreto Ley 17\/2019<\/strong><\/a>, que fue anulado por la Sentencia del TC<\/strong> n\u00famero 16\/2021<\/a>, de 28 de enero.<\/p>\n <\/p>\n En relaci\u00f3n con el contenido de la Ley 1\/2022<\/a>, es necesario contextualizarlo para poder entender la sentencia objeto de este comentario. Esta norma modificaba la <\/strong>Ley 18\/2007<\/strong><\/a> para incluir como nuevo supuesto de incumplimiento de la funci\u00f3n social de la propiedad la desocupaci\u00f3n permanente e injustificada de la vivienda, la posibilidad de declarar tambi\u00e9n la utilizaci\u00f3n an\u00f3mala de la vivienda en caso de desocupaci\u00f3n (y la posible imposici\u00f3n de multas coercitivas), y el a\u00f1adido de nuevos tipos infractores de la Ley 18\/2007<\/a> (incumplir un requerimiento de ocupaci\u00f3n, negarse a suministrar datos a la administraci\u00f3n e incumplir la obligaci\u00f3n de formular una propuesta de alquiler social).<\/p>\n <\/p>\n La Ley tambi\u00e9n incorporaba modificaciones de la <\/strong>Ley 24\/2015<\/strong><\/a>, relativas a la obligaci\u00f3n de notificar a los Ayuntamientos la realizaci\u00f3n de la comunicaci\u00f3n de alquiler social obligatorio (a la vez que se hac\u00eda al inquilino), la definici\u00f3n del concepto de gran tenedor<\/em> (para incluir tambi\u00e9n a las personas f\u00edsicas propietarias de m\u00e1s de 10 viviendas), la posibilidad de acordar la cesi\u00f3n obligatoria y temporal de la vivienda para incorporarla al fondo de viviendas de alquiler para pol\u00edticas sociales, la obligaci\u00f3n de renovar los contratos de alquiler social obligatorio (si al vencimiento se manten\u00edan las circunstancias que dieron lugar a su otorgamiento), y la obligaci\u00f3n de ofrecer alquiler social antes de interponer cualquier demanda de desahucio o de ejecuci\u00f3n hipotecaria (tanto en relaci\u00f3n a los procedimientos por iniciar, como en relaci\u00f3n a los procedimientos ya iniciados).<\/p>\n <\/p>\n Finalmente, tambi\u00e9n hab\u00eda modificaciones de la <\/strong>Ley 4\/2016<\/strong><\/a>, que ten\u00edan como objetivo ajustar determinados aspectos que deb\u00edan cumplir las viviendas para ser objeto de expropiaci\u00f3n, as\u00ed como la posibilidad de reducir el justiprecio a abonar por su expropiaci\u00f3n, en caso de que la vivienda estuviera desocupada y hubiera sido (por este motivo) declarado el incumplimiento de su funci\u00f3n social.<\/p>\n <\/p>\n La sentencia dictada declara la inconstitucionalidad de muchas de estas medidas y la rechaza con respecto a otras, seg\u00fan pasamos a detallar:<\/p>\n <\/p>\n <\/p>\n <\/p>\n Al mismo tiempo, el TC tambi\u00e9n declara la plena constitucionalidad de las previsiones del art\u00edculo 1,1 de la <\/strong>Ley 1\/2022<\/strong><\/a>, al considerar que no se vulnera el principio de culpabilidad, al contrario de lo que se afirmaba en el recurso.<\/p><\/blockquote>\n <\/p>\n <\/p>\n <\/p>\n <\/p>\n <\/p>\n Para finalizar este comentario, indicaremos que la sentencia declara los efectos del fallo de forma diferenciada, para diversos pronunciamientos. En relaci\u00f3n a las consecuencias de la declaraci\u00f3n de inconstitucionalidad del art\u00edculo 7 de la Ley 1\/2022<\/a> (que, tal y como hemos explicado, hace referencia a subrogaci\u00f3n autom\u00e1tica del nuevo propietario en la posici\u00f3n del transmitente, a los efectos de asumir las sanciones por el incumplimiento de la funci\u00f3n social de la propiedad, en caso de desempleo), as\u00ed como de todas las disposiciones de naturaleza sancionadora que han sido declaradas inconstitucionales, el TC declara expresamente que la sentencia dictada comportar\u00e1 la anulaci\u00f3n de todas las resoluciones de aplicaci\u00f3n con efectos retroactivos, con independencia de que hayan sido objeto de decisi\u00f3n judicial o no y, por tanto, con independencia de su car\u00e1cter de \u00abcosa juzgada\u00bb.<\/p>\n <\/p>\n En cuanto al resto de preceptos, la sentencia establece que \u00fanicamente afectar\u00e1 a las situaciones jur\u00eddicas no consolidadas, es decir, no resueltas con ninguna resoluci\u00f3n administrativa o sentencia firme.<\/p>\n <\/p>\n <\/p>\n 2. Publicaci\u00f3n del <\/strong>Decreto 408\/2024<\/strong><\/a>, de 22 de octubre, por el qual se aprueba el Plan Territorial Sectorial de vivienda<\/strong><\/p>\n El pasado 25 de octubre se public\u00f3 el Decreto 408\/2024<\/a>, por el que se aprueba el Plan Territorial Sectorial de vivienda (PTSV<\/a>). La normativa del Decreto se acompa\u00f1a de la normativa del PTSV<\/a>, ambas publicadas conjuntamente en el DOGC. La aprobaci\u00f3n del PTSV<\/a> ha supuesto la culminaci\u00f3n de un mandato formulado por el legislador en 2007, que previ\u00f3 que el Plan se aprobar\u00eda en el plazo de un a\u00f1o desde la publicaci\u00f3n de la Ley 18\/2007<\/a> (es decir, que habr\u00eda tenido que aprobarse en diciembre de 2008).<\/p>\n <\/p>\n El texto publicado es el mismo que en el verano de 2022 se someti\u00f3 a informaci\u00f3n p\u00fablica, y por este motivo algunas de sus previsiones no se ajustan plenamente a la regulaci\u00f3n actual de la Ley estatal de vivienda Ley 12\/2023<\/a>. Sin embargo, estos desajustes son menores (a excepci\u00f3n de las reservas urban\u00edsticas para HPO, seg\u00fan comentaremos).<\/p>\n <\/p>\n El objetivo fundamental del PTSV<\/a> lo constituye la programaci\u00f3n de la creaci\u00f3n de vivienda a precio asequible para la consecuci\u00f3n del objetivo de la solidaridad urbana (que se fija en el art\u00edculo 73 de la Ley 18\/2007<\/a> en el 15% de viviendas destinadas a pol\u00edticas sociales, durante los siguientes 20 a\u00f1os). Con la finalidad de comprobar la consecuci\u00f3n de este objetivo de la solidaridad urbana, el PTSV<\/a> determina la obligaci\u00f3n de los municipios de crear un censo de viviendas con destino a pol\u00edticas sociales.<\/p>\n <\/p>\n Las viviendas destinadas a pol\u00edticas sociales (de acuerdo con lo que ya establece el art\u00edculo 74 de la Ley 18\/2007<\/a>) no s\u00f3lo se constituyen por las Viviendas de Protecci\u00f3n Oficial (HPO), sino que tambi\u00e9n lo son las viviendas de titularidad p\u00fablica, las viviendas de mediaci\u00f3n e inserci\u00f3n, las viviendas con alquileres de pr\u00f3rroga forzosa, las viviendas con contratos de aparcer\u00eda urbana y las que son titularidad de empresas, que han sido cedidas a sus trabajadores.<\/p>\n <\/p>\n A nuestro juicio, el PTSV<\/a> contiene una terminolog\u00eda poco clara cuando se refiere al t\u00e9rmino \u00abalquiler social\u00bb<\/em>, que se confusa y no facilita entender que, en realidad, lo que el PTSV<\/a> define como alquiler social<\/em> ser\u00eda el de todas las \u00abviviendas destinadas a pol\u00edticas sociales <\/em>(toda vivienda que tenga un precio inferior al mercado, por una u otra v\u00eda)\u00ab<\/em> que est\u00e9n en r\u00e9gimen de alquiler. Habr\u00eda sido mucho m\u00e1s f\u00e1cil vincular el art\u00edculo 4 del Decreto y el art\u00edculo 4 de la Normativa del PTSV<\/a> , de manera que quedara claro que el objetivo de obtenci\u00f3n de alquiler social<\/em> computa a los efectos de la consecuci\u00f3n del objetivo de la solidaridad urbana, y que no se trata de objetivos diferenciados y a\u00f1adidos.<\/p>\n <\/p>\n Al mismo tiempo, el PTSV<\/a> actualiza la relaci\u00f3n de municipios declarados como \u00c1reas de Demanda Fuerte y Acreditada (ADFA), en los anexos 1 y 2 (en funci\u00f3n de si son municipios ADFA tipo 1 o 2). El PTSV<\/a> prev\u00e9 los objetivos que estos municipios (nos referimos a los que se declaran de demanda fuerte y acreditada) deben satisfacer en los pr\u00f3ximos 20 a\u00f1os, desglosado por quinquenios. Los Ayuntamientos deber\u00e1n hacer un seguimiento quinquenal de los objetivos que el PTSV<\/a> les impone, y en su caso, deber\u00e1n justificar la no consecuci\u00f3n de estos objetivos. En concreto, el PTSV<\/a> distingue entre:<\/p>\n <\/p>\n <\/p>\n El PTSV<\/a> obliga a la Generalitat a la creaci\u00f3n del Fondo de la solidaridad urbana durante el primer quinquenio de su vigencia, y le mandata la regulaci\u00f3n de las aportaciones econ\u00f3micas que se presupone tendr\u00e1n que financiar su desarrollo.<\/p>\n <\/p>\n Por otra parte, el PTSV<\/a> prev\u00e9 la necesidad de actualizar en los Planes Locales de Vivienda para adaptarlos a sus previsiones, en el plazo de 2 a\u00f1os desde la aprobaci\u00f3n del Decreto (es decir, antes del pr\u00f3ximo octubre de 2026).<\/p>\n <\/p>\n El PTSV<\/a> tambi\u00e9n establece un r\u00e9gimen nuevo de reservas en el destino de HPO. As\u00ed, en los municipios ADFA tipo 1 (que son los municipios listados en el anexo 1) se obliga a que el 50% del techo residencial de nueva implantaci\u00f3n en Suelo Urbanizable Delimitado y el 40% en Suelo Urbanizable No Consolidado, se destinen a VPO (con posibilidad de reducirlo al 30% si no es viable econ\u00f3micamente). La mitad de este techo debe ser para VPO de alquiler. En el resto de los municipios (es decir, los que no son ADFA tipo 1), se determinan las reservas seg\u00fan el r\u00e9gimen general.<\/p>\n <\/p>\n Estos porcentajes m\u00ednimos son contradictorios con la actual regulaci\u00f3n del art\u00edculo 20 del TRLSRU (que determina un porcentaje m\u00ednimo de destino del 40% del techo residencial) y, por tanto, en todo caso ser\u00eda este \u00faltimo el que deber\u00eda prevalecer, aunque el legislador auton\u00f3mico podr\u00e1 establecer reservas inferiores con car\u00e1cter excepcional.<\/p>\n <\/p>\n <\/p>\n 3. Resoluci\u00f3n de 18 de diciembre de 2024<\/a>, publicada por el Director del INE, con exposici\u00f3n del m\u00e9todo de actualizaci\u00f3n del \u00edndice de referencia de los contratos de arrendamiento de vivienda.\u00a0<\/strong><\/p>\n Tal y como hemos tenido ocasi\u00f3n de comentar en otras notas informativas, la Ley 12\/2023<\/a> estableci\u00f3 determinadas limitaciones a los incrementos o revisiones de las rentas de alquiler de las viviendas. As\u00ed, en su Disposici\u00f3n final sexta se limit\u00f3 la actualizaci\u00f3n de las rentas durante 2024 al m\u00e1ximo del 3%. Adem\u00e1s, en la Disposici\u00f3n final primera se previ\u00f3 el a\u00f1adido de una nueva disposici\u00f3n adicional und\u00e9cima a la Ley 29\/1994<\/a>, de Arrendamientos Urbanos, que establece la aprobaci\u00f3n de un nuevo \u00edndice para limitar los incrementos de renta, diferenciado del IPC.<\/p>\n <\/p>\n El d\u00eda 18 de diciembre de 2024 se public\u00f3 el nuevo \u00edndice y su m\u00e9todo de c\u00e1lculo, que pod\u00e9is consultar pinchando aqu\u00ed<\/a>.<\/p>\n <\/p>\n <\/p>\n Quedamos a vuestra disposici\u00f3n para aclarar o ampliar el contenido de esta nota y les recordamos que nuestros datos de contacto son: dcn@clavellcanalsconstulting.com<\/a> y acc@clavellcanalsconsulting.com<\/a>.<\/p>\n <\/p>\n <\/p>\n <\/p>\n Barcelona, 10 de febrero de 2025<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" La presente nota informativa tiene como objetivo comentar las novedades que os pasamos a relacionar, todas ellas en materia de vivienda: 1. 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