La presente nota informativa tiene como objetivo comentar la importante novedad que supone la aprobaci\u00f3n del Decreto-ley 2\/2025, de 25 de febrero, por el que se adoptan medidas urgentes en materia de vivienda y urbanismo.<\/p>\n
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El Decreto-ley se adpta para salvar el hecho de que, aunque nos encontremos en situaci\u00f3n de pr\u00f3rroga presupuestaria por segundo a\u00f1o consecutivo, la vivienda es una materia que requiere adoptar medidas urgentes. En este caso, la urgencia viene espec\u00edficamente referida a la puesta en el mercado de nuevas viviendas lo antes posible. Se trata de fomentar la vivienda protegida (VP) p\u00fablica y otros tipos de alojamiento. Para ello, se modifican parcialmente muy diversas leyes:<\/p>\n
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Seguidamente exponemos el sentido de los grandes cambios adoptados, en un orden que facilite la comprensi\u00f3n de la voluntad de legislador.<\/p>\n
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URBANISMO (TRLU, RLU, Llei 11\/2022):<\/strong><\/p>\n 1. El Registro de planeamiento pasa a ser Registro urban\u00edstico y tambi\u00e9n servir\u00e1 para publicitar (con acceso telem\u00e1tico) los instrumentos de gesti\u00f3n urban\u00edstica, no s\u00f3lo de planeamiento. En el plazo de 2 meses desde la aprobaci\u00f3n definitiva, los Ayuntamientos deben enviar copia completa a la Generalitat de la documentaci\u00f3n que haya que publicar (y que incluye instrumentos de planeamiento y gesti\u00f3n urban\u00edstica).<\/p>\n <\/p>\n 2. Se prev\u00e9 legalmente la necesidad de justificar las limitaciones urban\u00edsticas a los usos del suelo cuando comporten restricciones al acceso o ejercicio de actividades econ\u00f3micas, siempre respetando los principios de la Directiva de servicios y justificando las razones imperiosas de inter\u00e9s general. Habr\u00e1 regulaci\u00f3n reglamentaria posterior, pero esta previsi\u00f3n requerir\u00e1 la adaptaci\u00f3n de los Planes Urban\u00edsticos que establezcan este tipo de limitaciones, que ahora habr\u00e1 que justificar adecuadamente.<\/p>\n <\/p>\n 3. Se permiten las instalaciones para reducir la demanda energ\u00e9tica en las construcciones con tipolog\u00eda de edificaci\u00f3n aislada; que no podr\u00e1n superar los 2,2 m de altura ni ocupar m\u00e1s del 50% de la superficie no edificable.<\/p>\n <\/p>\n 4. Se elimina la exigencia de que, para ocupar suelos de sistemas o terrenos privados inedificables mientras duren las obras de rehabilitaci\u00f3n, sea necesario que la reducci\u00f3n de la demanda energ\u00e9tica sea de un m\u00ednimo del 30%. S\u00f3lo se exigir\u00e1, pues, que haya reducci\u00f3n de esta demanda.<\/p>\n <\/p>\n 5. El INCASOL, en adelante, podr\u00e1 tener la condici\u00f3n de Administraci\u00f3n actuante para ejecutar los sectores de gesti\u00f3n urban\u00edsticos, si lo determina el Consejero\/a en materia de urbanismo.<\/p>\n <\/p>\n 6. La cesi\u00f3n de aprovechamiento se reduce a la mitad en el Suelo Urbanizable No Consolidado si se trata de un promotor social sin \u00e1nimo de lucro para que ejecute una promoci\u00f3n de Vivienda Protegida (VP), siempre que la totalidad de los terrenos sean de promotor\/s social\/s, que el uso dominante del sector sea residencial y que m\u00e1s de la mitad del techo edificable se destine a VP.<\/p>\n <\/p>\n 7. Se clarifica que el suelo urbanizable no delimitado se ajusta al r\u00e9gimen del suelo no urbanizable mientras no se transforme, aunque se pueden autorizar usos y obras provisionales. En el suelo urbanizable delimitado tambi\u00e9n se pueden autorizar usos y obras provisionales con car\u00e1cter transitorio, e igualmente en pol\u00edgonos de actuaci\u00f3n y terrenos destinados a sistemas urban\u00edsticos (siempre que no sean prohibidos por la legislaci\u00f3n y el planeamiento sectoriales, territorial o urban\u00edstico). El aparcamiento de veh\u00edculos se incorpora como uso provisional. <\/p>\n 8. Se concreta la reserva de techo para VP, adaptada a la nueva Ley 12\/2023. As\u00ed, esta reserva ser\u00e1 del 40% del techo en suelo urbanizable y del 30% en suelo urbano no consolidado. <\/p>\n 9. Los sectores urban\u00edsticos podr\u00e1n desarrollarse en subsectores siempre que se justifique la conveniencia y oportunidad de esta opci\u00f3n; que se acredite el equilibrio entre aprovechamientos y, adem\u00e1s, que se acredite la ordenaci\u00f3n detallada de todo el sector con un avance de planeamiento derivado. La ordenaci\u00f3n del avance de la totalidad del sector se podr\u00e1 ajustar con el planeamiento derivado.<\/p>\n <\/p>\n 10. Cuando se modifique el planeamiento alterando sistemas, con la finalidad de construir un equipamiento docente o sanitario de titularidad p\u00fablica, previa declaraci\u00f3n de inter\u00e9s general espec\u00edfica, no ser\u00e1 exigible el mantenimiento de la superficie y funcionalidad de los suelos destinados a equipamientos deportivos.<\/p>\n <\/p>\n 11. El plazo para desarrollar, ejecutar y patrimonializar los derechos urban\u00edsticos previstos en el planeamiento urban\u00edstico general o derivado se computa desde su vigencia. Si no hay previsi\u00f3n expresa de plazos de ejecuci\u00f3n, se fija un plazo de 3 a\u00f1os, de manera que no se considerar\u00e1 modificaci\u00f3n o revisi\u00f3n anticipada -a efectos indemnizatorios- la que se produzca despu\u00e9s de estos 3 a\u00f1os (a excepci\u00f3n de que la demora fuera imputable a la Administraci\u00f3n).<\/p>\n <\/p>\n 12. Cuando se trate de promover y construir VP p\u00fablica, se puede solicitar una licencia b\u00e1sica previa y comenzar las obras mientras se tramita y obtiene la licencia urban\u00edstica y las La licencia urban\u00edstica se otorgar\u00e1 en 1 mes desde la concesi\u00f3n de la licencia b\u00e1sica. Si se denegara, la construcci\u00f3n ejecutada no se podr\u00e1 usar ni poner en funcionamiento y quedar\u00e1 sometida a los procedimientos de protecci\u00f3n de la legalidad que correspondan.<\/p>\n <\/p>\n 13. Los procedimientos de protecci\u00f3n de la legalidad ampl\u00edan su plazo de caducidad a 18 meses y no a los 6 de antes.<\/p>\n <\/p>\n 14. Se deroga la Ley \u00abde urbanizaciones\u00bb 3\/2009 y se sustituye por una nueva regulaci\u00f3n que se contiene, toda ella, en la nueva Disposici\u00f3n Adicional 25\u00aa del TRLU. Esta regulaci\u00f3n contiene los aspectos que pasamos a destacar:<\/p>\n a. El r\u00e9gimen especial se aplica a las urbanizaciones implantadas entre 1956 y la entrada en vigor de la Ley 9\/1981, con obras de urbanizaci\u00f3n pendientes de recepci\u00f3n. i. Especificaci\u00f3n del r\u00e9gimen aplicable, respetuoso con el suelo no urbanizable, distinguiendo entre edificaciones implantadas legalmente y las que est\u00e1n en situaci\u00f3n asimilada fuera de ordenaci\u00f3n. c. Si pueden dejar de ser suelo no urbanizable, podr\u00e1n ser clasificadas y reguladas como suelo urbano no consolidado, con el siguiente detalle:<\/p>\n i. Hay que valorar las posibilidades de reducci\u00f3n, de eventuales permutas de propiedades y de prestaci\u00f3n individual de servicios b\u00e1sicos. La idea es acotar al m\u00e1ximo las obras de urbanizaci\u00f3n. d. En caso de que hoy el planeamiento clasifique la urbanizaci\u00f3n como suelo urbanizable o suelo urbano no consolidado:<\/p>\n i. Si tienen proyecto de reparcelaci\u00f3n inscrito, no se pueden reducir ni colocar reservas para espacios libres y equipamientos.<\/p>\n ii. Si ya tienen ordenaci\u00f3n detallada, sin proyecto de reparcelaci\u00f3n inscrito, se puede plantear una reducci\u00f3n de reservas para espacios libres y equipamientos, cumpliendo lo previsto para el est\u00e1ndar se\u00f1alado en el anterior apartado c).ii. Lo que se hubiera destinado anteriormente a reservas pasar\u00e1 a ser suelo no urbanizable. e. Las cesiones pendientes para sistemas se inscriben a favor del Ayuntamiento sin contraprestaci\u00f3n ni consentimiento del titular registral.<\/p>\n <\/p>\n 15. Los planes urban\u00edsticos para implantar \u00abactuaciones declaradas de inter\u00e9s general superior\u00bb pueden consistir en planes directores urban\u00edsticos de delimitaci\u00f3n de una o varias ARE, para la ejecuci\u00f3n directa o bien modificaciones de planes directores urban\u00edsticos. La concreci\u00f3n de los usos o actividades a implantar en ellos debe cumplir los requisitos que la legislaci\u00f3n impone para la obtenci\u00f3n de autorizaci\u00f3n o licencia ambiental, en su caso. Se puede tramitar conjuntamente el planeamiento, el instrumento de gesti\u00f3n urban\u00edstica y el proyecto de urbanizaci\u00f3n y tambi\u00e9n es posible incorporar la documentaci\u00f3n propia de un proyecto t\u00e9cnico seg\u00fan la LOE para la obtenci\u00f3n de licencia urban\u00edstica de toda o parte de la edificaci\u00f3n prevista en el plan. <\/p>\n 16. Se modifica la Ley \u201cde barrios\u201d 11\/2022, en el sentido de:<\/p>\n a. Prever que el Fondo econ\u00f3mico se pueda destinar a los barrios y villas con d\u00e9ficits, a\u00f1adiendo el concepto \u00ab\u00e1reas urbanas\u00bb. f. El plan de evaluaci\u00f3n de los proyectos ya no debe ser aprobado por decreto del Gobierno, sino que lo har\u00e1 el Departamento competente.<\/p>\n <\/p>\n 17. En las AREs, se eliminan los consorcios urban\u00edsticos y se sustituyen por convenios.<\/p>\n <\/p>\n 18. Se especifica que, para garantizar la continuidad de las viviendas implantadas en suelo r\u00fastico, se permite que lo hagan las personas descendientes del titular de una explotaci\u00f3n, siempre que se trate de un residente.<\/p>\n <\/p>\n <\/p>\n VIVIENDA (LDH, DL 1\/2015, Dl 17\/2019, Ley 13\/1996):<\/strong><\/p>\n 1. La calificaci\u00f3n VP estar\u00e1 vigente de forma permanente cuando as\u00ed lo establezca un programa espec\u00edfico de fomento del acceso a la vivienda y de la rehabilitaci\u00f3n.<\/p>\n <\/p>\n 2. La Generalitat puede ejercer el derecho de tanteo y retracta en todas las zonas declaradas mercado residencial tensado. Este derecho se ejercer\u00e1 en m\u00e1s supuestos que hasta ahora, en concreto sobre transmisiones de cualquier vivienda de un \u00e1rea tensa que sea propiedad de gran tenedor persona jur\u00eddica, inscrito en el Registro de grandes tenedores (mientras no se apruebe el reglamento que regule el Registro, los grandes tenedores que transmitan viviendas en zona tensa deben acreditar que lo son con una certificaci\u00f3n registral del n\u00famero de viviendas de lo que son propietarios, y la certificaci\u00f3n debe incluirse en la escritura).<\/p>\n Al mismo tiempo, se establece que el derecho de tanteo y retracto, en el caso de viviendas procedentes de ejecuciones hipotecarias, tampoco se ejercer\u00e1 por parte de la Generalitat si se trata de adquisiciones por parte de personas f\u00edsicas inscritas en el Registro de solicitantes; que se comprometan a solicitar la calificaci\u00f3n de la vivienda como VP con car\u00e1cter permanente; que se comprometan tambi\u00e9n a destinarlo a vivienda habitual un m\u00ednimo de 10 a\u00f1os. (si se incumplen estos compromisos la Generalitat ejercer\u00e1 el derecho). <\/p>\n 3. Se crea el Registro de grandes tenedores de vivienda. Y se establece, desde la entrada en vigor del D-Ley, la obligaci\u00f3n de comunicar a la Agencia de la Vivienda esta condici\u00f3n, aunque no est\u00e9 aprobado el reglamento que debe regular su funcionamiento. La Agencia debe colaborar con los entes locales y la Administraci\u00f3n de justicia para facilitar la consulta de los datos.<\/p>\n <\/p>\n 4. Los llamados \u00abprogramas espec\u00edficos\u00bb son la nueva figura que permite aplicar unas condiciones diferenciadas a las aplicables con car\u00e1cter general: calificaci\u00f3n permanente; precios espec\u00edficos de venta y renta; y caracter\u00edsticas de las viviendas. Las VP incluidas en estos programas se regir\u00e1n por las condiciones establecidas en estos programas.<\/p>\n <\/p>\n 5. Se prev\u00e9 que los adjudicatarios de una promoci\u00f3n VP puedan ser los interesados s\u00f3lo en una promoci\u00f3n concreta. Si est\u00e1n inscritos, cumplen los requisitos y no participan en el procedimiento, causar\u00e1n baja del Registro de solicitantes, a excepci\u00f3n de que se acredite la inadecuaci\u00f3n de la vivienda.<\/p>\n <\/p>\n 6. La inscripci\u00f3n en el Registro de solicitantes VP caducar\u00e1 a los 2 a\u00f1os, si no hay previa renovaci\u00f3n.<\/p>\n <\/p>\n 7. En relaci\u00f3n a los Registros de viviendas vac\u00edas y de viviendas ocupadas o el de personas grandes tenedores de viviendas, es obligatorio suministrar los datos a la Administraci\u00f3n, y no hacerlo constituye una infracci\u00f3n de car\u00e1cter grave.<\/p>\n <\/p>\n 8. Se actualizan los precios de venta y renta de los VPO.<\/p>\n <\/p>\n 9. Los ingresos m\u00e1ximos de las personas solicitantes VPO, deben ponderarse en funci\u00f3n de los miembros de la unidad y la ubicaci\u00f3n de la zona A (0,75).<\/p>\n <\/p>\n 10. El precio de venta del suelo urbanizado calificado urban\u00edsticamente para la construcci\u00f3n VPO no podr\u00e1 ser superior el 20% del precio de venta\/m2 superficie \u00fatil de los VPO vigente al momento de la transmisi\u00f3n.<\/p>\n <\/p>\n 11. El precio m\u00e1ximo de transmisi\u00f3n del derecho de superficie de un VPO es del 85% del precio m\u00e1ximo de venta.<\/p>\n <\/p>\n 12. Se permite que la Generalitat disponga de una mayor parte de los importes de las fianzas de alquiler para la construcci\u00f3n p\u00fablica de viviendas, a trav\u00e9s de la modificaci\u00f3n del r\u00e9gimen legal de las fianzas que se depositan en el INCAS\u00d2L.<\/p>\n <\/p>\n <\/p>\n OBRA P\u00daBLICA Y ARQUITECTURA:<\/strong><\/p>\n 1. Para los proyectos de obras de la Generalitat, se eliminan las siguientes previsiones:<\/p>\n a. Si un proyecto desarrolla un estudio informativo o anteproyecto, se suprime la previsi\u00f3n de que sea objeto de resoluci\u00f3n del \u00f3rgano promotor. <\/p>\n 2. Cuando se trate de proyectos vinculados a HP, los contratos de servicios derivados del proceso arquitect\u00f3nico y los instrumentos de planeamiento urban\u00edstico se eximen de las especificidades previstas para las modalidades de contrataci\u00f3n especiales (concursos de ideas, contratos de proyectos >60.000 euros, contrataci\u00f3n conjunta de proyecto y obra >60.000 euros, redacci\u00f3n planeamiento y urbanizaci\u00f3n >60.000 euros).<\/p>\n <\/p>\n 3. Ya no es necesario que se liciten de manera independiente la contrataci\u00f3n de la direcci\u00f3n de la ejecuci\u00f3n de la obra, y en su caso la coordinaci\u00f3n de seguridad y salud. S\u00ed deber\u00e1n estar coordinados y los profesionales deber\u00e1n colaborar.<\/p>\n <\/p>\n <\/p>\n EQUIPAMENTS COMERCIALS:<\/strong><\/p>\n 1. En las definiciones de la ley, se especifica qu\u00e9 debe entenderse por usos residenciales y ordenaci\u00f3n detallada.<\/p>\n <\/p>\n 2. En cuanto a las tramas urbanas consolidadas, se especifica qu\u00e9 debe entenderse por \u00e1reas residenciales y uso residencial dominante, eliminando la previsi\u00f3n anterior sobre qu\u00e9 deb\u00eda entenderse por usos comerciales insertados en los usos residenciales.<\/p>\n <\/p>\n El Decreto Ley 2\/2025, entr\u00f3 en vigor el 27 de febrero de 2025.<\/p>\n <\/p>\n <\/p>\n Quedamos a vuestra disposici\u00f3n para aclarar o ampliar el contenido de esta nota y les recordamos que nuestros datos de contacto son: dcn@clavellcanalsconstulting.com<\/a> y\u00a0acc@clavellcanalsconsulting.com<\/a>.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" La presente nota informativa tiene como objetivo comentar la importante novedad que supone la aprobaci\u00f3n del Decreto-ley 2\/2025, de 25 de febrero, por el que se adoptan medidas urgentes en materia de vivienda y urbanismo. 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\nEn estos casos, la garant\u00eda para asegurar la reposici\u00f3n al estado originario puede hacerse en cualquier forma admitida en derecho, incluyendo la hipoteca unilateral y por el importe
\nque se determine al otorgar la licencia de obras.<\/p>\n
\nNo habr\u00e1 reserva obligatoria para VP en municipios que s\u00f3lo distinguen entre suelo urbano y suelo no urbanizable.<\/p>\n
\ndem\u00e1s autorizaciones preceptivas, bajo la responsabilidad solidaria del\/la promotor\/a, constructor\/a y director\/a de obra. El plazo de resoluci\u00f3n de la licencia b\u00e1sica es de 1
\nmes.
\nLa licencia b\u00e1sica debe partir de la documentaci\u00f3n que incluya un proyecto b\u00e1sico, a regular en las ordenanzas municipales.<\/p>\n
\nb. Si est\u00e1n en suelo no urbanizable y deben continuar, debe regularse con planeamiento derivado que incluya:<\/p>\n
\nii. Determinaci\u00f3n de los servicios urban\u00edsticos b\u00e1sicos de las edificaciones que se pueden mantener, que pueden ser con sistemas aut\u00f3nomos a cargo de las personas propietarias.<\/p>\n
\nii. Se debe reservar suelo para espacios libres en lugares de menos del 20% de pendiente. El est\u00e1ndar para espacios libres y equipamientos comunitarios de proximidad ser\u00e1 de entre 5 y 10 m2\/vivienda, justificando las necesidades.
\niii. Las personas propietarias deben ceder un 5% del aprovechamiento, a excepci\u00f3n de que la urbanizaci\u00f3n est\u00e9 consolidada por la edificaci\u00f3n en m\u00e1s de un 50% de la superficie. El producto obtenido por la enajenaci\u00f3n de la cesi\u00f3n se puede destinar al coste de implantar los equipamientos internos o ampliar\/reforzar las infraestructuras y los equipamientos externos.
\niv. No hay reserva para VP.
\nv. La prestaci\u00f3n de los servicios debe ser con sistemas de bajo coste.
\nvi. Se pueden efectuar recepciones parciales de las obras.<\/p>\n
\niii. Si hay posibilidades de incremento de techo o densidad, los incrementos deben cumplir las exigencias generales del suelo urbano no consolidado.<\/p>\n
\nEn estos casos es necesario acreditar la viabilidad t\u00e9cnica y econ\u00f3mica, en funci\u00f3n de los usos existentes o previstos en el entorno.<\/p>\n
\nb. Establecer que el plazo de 5 a\u00f1os de financiaci\u00f3n pueda ampliarse a 8 a\u00f1os si dentro de los primeros 4 a\u00f1os se ha ejecutado el 50% del presupuesto global incluido en el programa memoria de intervenci\u00f3n integral (antes era el 50% del gasto).
\nc. Mencionar el \u00abpartenariado publicomunitario\u00bb, en lugar del \u00abpartenariado publicomunitario solicitante\u00bb, cuando se trata del modelo de gobernanza que debe contener la memoria.
\nd. Se especifica que la contribuci\u00f3n al Fondo econ\u00f3mico debe ser a la ejecuci\u00f3n de los proyectos que hayan obtenido financiaci\u00f3n, y no \u00aba la financiaci\u00f3n de las actuaciones\u00bb como antes.
\ne. Se concreta que, en caso de constituci\u00f3n de censo enfit\u00e9utico para el resarcimiento de ayudas p\u00fablicas, este resarcimiento en caso de transmisi\u00f3n no pueda ser superior a la inversi\u00f3n efectuada sobre el inmueble a cargo del Fondo, no s\u00f3lo la que pueda haber hecho el Ayuntamiento.<\/p>\n
\nFinalmente, todas las viviendas adquiridas mediante tanteo y retracto deber\u00e1n calificarse de forma permanente como viviendas de protecci\u00f3n oficial (VPO), aunque su precio sea superior a los l\u00edmites VPO. A estas viviendas no se les aplicar\u00e1n las caracter\u00edsticas de las VP y, cuando se vuelvan a transmitir, el precio ser\u00e1 el de adquisici\u00f3n+IPC.<\/p>\n
\nb. No se exige la informaci\u00f3n p\u00fablica y audiencia.
\nc. Se suprime la posibilidad de sustituir el tr\u00e1mite de informaci\u00f3n p\u00fablica por un tr\u00e1mite de audiencia al Ayuntamiento y a los afectados, cuando se trate de obras de poco alcance y que no tengan un impacto territorial ni social relevante. Por lo tanto, siempre se deber\u00e1 hacer el tr\u00e1mite de informaci\u00f3n p\u00fablica.<\/p>\n