{"id":1890,"date":"2026-01-01T09:19:54","date_gmt":"2026-01-01T09:19:54","guid":{"rendered":"https:\/\/clavellcanals.com\/nota-informativa-novetats-habitatge-4t-2025\/"},"modified":"2026-05-07T09:44:08","modified_gmt":"2026-05-07T09:44:08","slug":"nota-informativa-novetats-habitatge-4t-2025","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/clavellcanals.com\/es\/nota-informativa-novetats-habitatge-4t-2025\/","title":{"rendered":"Nota informativa. Novedades en materia de vivienda 4T 2025"},"content":{"rendered":"

En los \u00faltimos d\u00edas del a\u00f1o 2025 se han publicado dos novedades relevantes en materia de vivienda, en concreto el Real Decreto Ley 16\/2025<\/a>, de 23 de diciembre (aprobado por el Gobierno Estatal), y la Ley 11\/2025<\/a>, de 29 de diciembre (aprobada por el Parlamento de Catalu\u00f1a). Mediante la presente nota se realiza un an\u00e1lisis de ambas normas.<\/p>\n

 <\/p>\n

 <\/p>\n

1. Real Decreto Ley 16\/2025<\/h2>\n

 <\/p>\n

El Real Decreto Ley 16\/2025 contiene un conjunto de medidas de car\u00e1cter diverso, que afectan tanto a la vivienda como a cuestiones tributarias, actualizaci\u00f3n de pensiones, financiaci\u00f3n de las Administraciones y otros \u00e1mbitos.<\/p>\n

 <\/p>\n

En materia de vivienda, las medidas m\u00e1s relevantes son las siguientes:<\/p>\n

 <\/p>\n

a) Se acuerda la pr\u00f3rroga de la suspensi\u00f3n de lanzamientos prevista en los art\u00edculos 1 y 1 bis del RD-ley 11\/2020, hasta el 31 de diciembre de 2026; son suspensiones que afectan tanto a procedimientos de desahucio derivados de contratos de arrendamiento, como a ocupaciones sin t\u00edtulo habilitante (en este \u00faltimo caso, sujeto a la condici\u00f3n de que en la vivienda haya una persona dependiente o un menor de edad a cargo del ocupante).<\/p>\n

 <\/p>\n

Estas medidas se acompa\u00f1an de la pr\u00f3rroga del plazo para solicitar compensaciones por dichas ocupaciones, as\u00ed como de la ampliaci\u00f3n de la dotaci\u00f3n presupuestaria destinada a hacer frente a estas ayudas.<\/p>\n

 <\/p>\n

Estas compensaciones suponen el derecho a percibir, a partir del tercer mes de duraci\u00f3n de la suspensi\u00f3n, el importe del alquiler de la vivienda objeto del desahucio suspendido (o, en caso de que dicho alquiler supere el \u00edndice, el precio del \u00edndice de referencia), durante los meses en que se prolongue la suspensi\u00f3n. Esta compensaci\u00f3n puede solicitarse de forma anticipada, sin perjuicio de su liquidaci\u00f3n definitiva, en el momento en que se recupere la posesi\u00f3n de la vivienda.<\/p>\n

 <\/p>\n

b) Deducci\u00f3n fiscal por las obras de mejora de la eficiencia energ\u00e9tica de las viviendas. Se prev\u00e9 la pr\u00f3rroga de la deducci\u00f3n en el IRPF del 20% de las cantidades invertidas (como m\u00e1ximo, 5.000 euros) en eficiencia energ\u00e9tica (que deben suponer una mejora m\u00ednima del 7% en los indicadores de calefacci\u00f3n o refrigeraci\u00f3n), tanto en viviendas de uso propio como en aquellas destinadas al alquiler.<\/p>\n

 <\/p>\n

Esta deducci\u00f3n puede duplicarse si la mejora del rendimiento energ\u00e9tico es del 30%.<\/p>\n

 <\/p>\n

Debe tenerse en cuenta que este Decreto Ley debe ser convalidado por el Congreso de los Diputados en el plazo m\u00e1ximo de 30 d\u00edas h\u00e1biles desde su publicaci\u00f3n (que tuvo lugar el 24 de diciembre de 2025). En consecuencia, deber\u00e1 convalidarse antes del pr\u00f3ximo 10 de febrero de 2026, o bien se producir\u00e1 la caducidad de su vigencia.<\/p>\n

 <\/p>\n

 <\/p>\n

2. Ley 11\/2025, de 29 de diciembre, de medidas en materia de vivienda y urbanismo.<\/h2>\n

 <\/p>\n

Esta norma contiene diferentes modificaciones que afectan a la normativa urban\u00edstica, de vivienda y al r\u00e9gimen jur\u00eddico del INCAS\u00d2L. Muchas de las modificaciones que introduce la Ley, en el \u00e1mbito del urbanismo, son fruto de las reformas aprobadas por el Decreto Ley 2\/2025, que ya os resumimos y que pueden consultar aqu\u00ed. El motivo de reproducir estas reformas se justificar\u00eda por la introducci\u00f3n de peque\u00f1os ajustes en la redacci\u00f3n y para dotar de mayor seguridad jur\u00eddica a las reformas introducidas por el Decreto Ley 2\/2025, atendida su naturaleza de Decreto Ley.<\/p>\n

 <\/p>\n

a) Se modifica la Ley 13\/1996, de 29 de julio, con la finalidad de dejar constancia expresa de que las fianzas de los contratos de arrendamiento gestionados por el INCAS\u00d2L deber\u00e1n destinarse a la promoci\u00f3n de actuaciones de vivienda protegida en r\u00e9gimen de alquiler, o bien a actuaciones directas en n\u00facleos antiguos o sujetos a procesos de renovaci\u00f3n urbana, as\u00ed como al resto de finalidades que le son propias, reserv\u00e1ndose el 5% de los Fondos para mantener las disponibilidades necesarias para hacer frente a las cancelaciones y devoluciones correspondientes.<\/p>\n

Asimismo, se habilita al INCAS\u00d2L para ceder los datos correspondientes a los contratos, con el fin de ajustar su regulaci\u00f3n a la normativa en materia de protecci\u00f3n de datos.<\/p>\n

 <\/p>\n

b) Se modifica el Decreto Legislativo 1\/2010, de 3 de agosto, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Urbanismo, en los siguientes aspectos:<\/p>\n

 <\/p>\n

a. Se modifica el art\u00edculo 8 para concretar que los instrumentos de gesti\u00f3n tambi\u00e9n deben ser objeto de publicidad, en los mismos t\u00e9rminos que los instrumentos de planeamiento.<\/p>\n

 <\/p>\n

b. Se modifica el art\u00edculo 9 para facilitar la implantaci\u00f3n de instalaciones destinadas a la reducci\u00f3n de la demanda energ\u00e9tica de la edificaci\u00f3n en suelo urbano no edificado. Al mismo tiempo, se flexibilizan los requisitos para permitir la ocupaci\u00f3n de suelo de reserva para sistemas o de terrenos privados inedificables cuando se ubiquen en ellos instalaciones destinadas a la reducci\u00f3n de la demanda energ\u00e9tica o a facilitar la accesibilidad.<\/p>\n

 <\/p>\n

c. Se ampl\u00eda la definici\u00f3n de alojamiento dotacional. De esta manera, pasa a comprender cualquier equipamiento de alojamiento temporal protegido que, en r\u00e9gimen de limitaci\u00f3n de renta, se destine a satisfacer la necesidad de alojamiento de colectivos con dificultades de acceso a la vivienda, adem\u00e1s de los supuestos explicitados en el apartado 5 del art\u00edculo 34 del propio Texto Refundido.<\/p>\n

 <\/p>\n

d. Se modifica el art\u00edculo 34, apartado 5 quater, para flexibilizar los requerimientos para la ejecuci\u00f3n de proyectos de edificaci\u00f3n destinados a alojamiento dotacional, estableciendo que este uso se permite en suelos de equipamiento comunitario, siempre que no est\u00e9 prohibido ni resulte incompatible con el uso preexistente. Asimismo, se admite la utilizaci\u00f3n mixta de los suelos cuando se justifique la inexistencia de incompatibilidad.<\/p>\n

 <\/p>\n

e. Se determina que, en el planeamiento urban\u00edstico de los municipios declarados como zonas residenciales de demanda fuerte y acreditada, el uso predominante de las viviendas ser\u00e1 el de residencia habitual y permanente de las personas. En este sentido, se habilita al planeamiento urban\u00edstico para establecer la compatibilidad o la prohibici\u00f3n de otros usos residenciales, que puedan ser concurrentes con el de residencia habitual y permanente, que se considera preferente.<\/p>\n

 <\/p>\n

f. Se concreta que la reducci\u00f3n a la mitad de la cesi\u00f3n de aprovechamiento urban\u00edstico en sectores impulsados por promotores sociales \u00fanicamente se aplica al aprovechamiento derivado del techo destinado a vivienda de protecci\u00f3n p\u00fablica, manteni\u00e9ndose el resto de los requisitos (esencialmente, que m\u00e1s del 50% del techo debe destinarse a vivienda protegida).<\/p>\n

 <\/p>\n

g. Se habilita la construcci\u00f3n, en suelo no urbanizable, de instalaciones de producci\u00f3n de energ\u00eda mediante fuentes renovables destinadas al autoconsumo, para actividades legalmente implantadas en sectores lim\u00edtrofes a suelo no urbanizable.<\/p>\n

 <\/p>\n

h. Igualmente, se habilita la implantaci\u00f3n en suelo no urbanizable de plantas de biog\u00e1s y sus anexos destinados al tratamiento de residuos, mediante un proyecto de actuaci\u00f3n espec\u00edfica, sin necesidad de modificar el planeamiento ni aprobar un plan especial urban\u00edstico aut\u00f3nomo.<\/p>\n

 <\/p>\n

i. Se modifica el apartado 3 del art\u00edculo 57 para incrementar los porcentajes de reserva de techo para vivienda protegida en las actuaciones de transformaci\u00f3n urban\u00edstica, estableciendo:<\/p>\n

 <\/p>\n

i. En las actuaciones de transformaci\u00f3n de suelo urbanizable, el suelo para ubicar el 50% del techo resultante.<\/p>\n

ii. En las actuaciones de transformaci\u00f3n de suelo urbano no consolidado, el suelo para ubicar el 40 % del techo resultante.<\/p>\n

 <\/p>\n

Al menos la mitad de las reservas resultantes, deber\u00e1n destinarse a vivienda protegida de alquiler.
\nEstos porcentajes deber\u00e1n respetarse en los planes de ordenaci\u00f3n urban\u00edstica municipal y en sus modificaciones y revisiones.<\/p>\n

 <\/p>\n

j. Se a\u00f1ade un nuevo apartado 6 al art\u00edculo 188, con la finalidad de facilitar la tramitaci\u00f3n de los expedientes de licencias de obra, rehabilitaci\u00f3n o sustituci\u00f3n de edificios de vivienda de protecci\u00f3n p\u00fablica, estableciendo que su tramitaci\u00f3n es equivalente.<\/p>\n

 <\/p>\n

k. Se incorpora una nueva disposici\u00f3n adicional, la vig\u00e9sima octava, que establece la exenci\u00f3n de la obligaci\u00f3n de construir plazas de aparcamiento en edificios de vivienda de protecci\u00f3n oficial destinados al alquiler o cesi\u00f3n de uso, con calificaci\u00f3n permanente, sin necesidad de modificar el planeamiento urban\u00edstico. No obstante, en cualquier caso, el Ayuntamiento podr\u00e1 exigir, en el tr\u00e1mite de licencia, la construcci\u00f3n de las plazas de aparcamiento asociadas a las viviendas.<\/p>\n

 <\/p>\n

l. Se a\u00f1ade una nueva disposici\u00f3n adicional, la vig\u00e9sima novena, que habilita a los Colegios profesionales y a las entidades colaboradoras para emitir informes de idoneidad t\u00e9cnica, dentro del procedimiento de concesi\u00f3n de licencias urban\u00edsticas.<\/p>\n

 <\/p>\n

c) Las modificaciones introducidas por la Ley 11\/2025 en la Ley 18\/2007, de 29 de diciembre, del derecho a la vivienda, son las siguientes:<\/p>\n

 <\/p>\n

a. Se incorpora la definici\u00f3n de \u201ccontrato en fraude\u201d, entendi\u00e9ndose como tal cualquier contrato que incluya cl\u00e1usulas o pr\u00e1cticas enga\u00f1osas que vulneren los derechos de los consumidores o desvirt\u00faen el equilibrio contractual. Esta modificaci\u00f3n es instrumental para habilitar las sanciones que tambi\u00e9n se regulan en la Ley 11\/2025.<\/p>\n

 <\/p>\n

b. Se crea la Comisi\u00f3n de Supervisi\u00f3n de Contratos de Arrendamiento de Vivienda, como \u00f3rgano de la Administraci\u00f3n de la Generalitat encargado de coordinar, supervisar y controlar los espacios de difusi\u00f3n de ofertas de vivienda en r\u00e9gimen de alquiler y de viviendas de uso tur\u00edstico, as\u00ed como de coordinar y garantizar el cumplimiento de la normativa relativa a los contratos de arrendamiento de vivienda.<\/p>\n

 <\/p>\n

c. Se a\u00f1ade un nuevo art\u00edculo 66 bis a la Ley, que establece una distinci\u00f3n entre los contratos de arrendamiento de vivienda y los contratos de arrendamiento con finalidad exclusivamente recreativa, vacacional o de ocio. En todo caso, deber\u00e1n constar expresamente los motivos que justifican el uso en el contrato.<\/p>\n

 <\/p>\n

De este modo, a los contratos de arrendamiento para alojamiento temporal que hasta ahora se encuadraban en el supuesto de contrato de temporada (por razones de estudios, atenci\u00f3n o asistencia m\u00e9dica, motivos profesionales o laborales u otras), se les aplicaran las mismas garant\u00edas relativas a la determinaci\u00f3n y actualizaci\u00f3n de la renta, la fianza, las garant\u00edas, la elevaci\u00f3n por mejoras y la asunci\u00f3n de gastos generales y servicios individuales que a los contratos de arrendamiento de vivienda. Para el dep\u00f3sito de la fianza de estos contratos deber\u00e1 aportarse la documentaci\u00f3n acreditativa correspondiente y, en caso de no aportarse, se introduce la presunci\u00f3n de que el contrato es de vivienda permanente.<\/p>\n

 <\/p>\n

\u00danicamente quedan excluidos de estas garant\u00edas los contratos de arrendamiento con una finalidad exclusivamente recreativa, vacacional o de ocio. No obstante, tambi\u00e9n para su formalizaci\u00f3n ser\u00e1 necesario aportar la documentaci\u00f3n acreditativa correspondiente que justifique la causa y, en caso de no aportarse, se presume igualmente que el contrato es de arrendamiento de vivienda habitual.<\/p>\n

Se prev\u00e9 que este r\u00e9gimen jur\u00eddico resulte aplicable a las pr\u00f3rrogas que, eventualmente, puedan tener los contratos de temporada actualmente vigentes, salvo que se acredite de forma espec\u00edfica la existencia de un motivo legal v\u00e1lido para la pr\u00f3rroga.<\/p>\n

 <\/p>\n

d. Se introduce un nuevo art\u00edculo 66 ter para regular el alquiler de habitaciones, estableciendo la limitaci\u00f3n consistente en que el alquiler por habitaciones de una vivienda no podr\u00e1 superar los l\u00edmites fijados para el arrendamiento unitario de la vivienda, en las zonas de mercado residencial tensionado.<\/p>\n

 <\/p>\n

e. Se incorpora un nuevo apartado 5 al art\u00edculo 79, que impide la descalificaci\u00f3n de las viviendas de protecci\u00f3n oficial mientras est\u00e9 vigente la declaraci\u00f3n de zona de mercado residencial tensionado.<\/p>\n

Asimismo, se a\u00f1ade una disposici\u00f3n transitoria, la duod\u00e9cima, con el objeto de aclarar que a las viviendas calificadas con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley de medidas en materia de vivienda y urbanismo (esto es, antes del 1 de enero de 2026), tambi\u00e9n les resulta aplicable la extensi\u00f3n del plazo de calificaci\u00f3n regulada en el art\u00edculo 79.5.<\/p>\n

 <\/p>\n

De este modo, se prolonga el plazo de calificaci\u00f3n de las viviendas mientras no pierda vigencia la declaraci\u00f3n de zona de mercado residencial tensionado para cualquier vivienda con calificaci\u00f3n vigente a 31 de diciembre de 2025.<\/p>\n

 <\/p>\n

f. Se modifica el art\u00edculo 108, con la finalidad de concretar y mejorar la regulaci\u00f3n del cuerpo de inspectores encargado de perseguir las infracciones de la Ley, detall\u00e1ndose sus facultades, habilit\u00e1ndoles para adoptar medidas cautelares y para exigir documentaci\u00f3n o formular requerimientos a los inspeccionados. Igualmente, se detallan los requisitos formales de las actas de inspecci\u00f3n.<\/p>\n

 <\/p>\n

d) En relaci\u00f3n con el Decreto Ley 1\/2015, de 24 de marzo, destacamos las novedades que resumimos a continuaci\u00f3n:<\/p>\n

 <\/p>\n

a. Se ratifica que el derecho de tanteo y retracto de la Generalitat se produce respecto de las transmisiones realizadas por personas jur\u00eddicas grandes tenedoras inscritas en el registro de grandes tenedores. No obstante, se excluyen del tanteo y retracto:<\/p>\n

 <\/p>\n

i. Las transmisiones realizadas por empresas promotoras durante el primer a\u00f1o desde el otorgamiento de la c\u00e9dula de habitabilidad, as\u00ed como las de aquellas viviendas que hayan sido objeto de gran rehabilitaci\u00f3n y se transmitan dentro de dicho plazo.<\/p>\n

 <\/p>\n

ii. Las transmisiones que puedan tener lugar entre sociedades de un mismo grupo empresarial que tengan el mismo objeto social o que desarrollen la actividad inmobiliaria, siempre que se trate de la primera transmisi\u00f3n de obra nueva.<\/p>\n

 <\/p>\n

b. Se establece la previsi\u00f3n de que, mientras no se desarrolle reglamentariamente el registro de grandes tenedores, cualquier persona jur\u00eddica deber\u00e1 declarar si ostenta o no la condici\u00f3n de gran tenedor en el momento de formalizar una compraventa. En ausencia de declaraci\u00f3n, deber\u00e1 testimoniarse la documentaci\u00f3n acreditativa del n\u00famero de fincas registradas bajo su titularidad.<\/p>\n

 <\/p>\n

c. Se modifica el primer p\u00e1rrafo de la disposici\u00f3n final primera del Decreto Ley 1\/2015, para ampliar la vigencia de sus medidas hasta los 24 a\u00f1os desde su entrada en vigor (esto es, hasta el 27 de marzo de 2039). Con anterioridad a la reforma, la vigencia se extend\u00eda hasta el 27 de marzo de 2027.<\/p>\n

 <\/p>\n

e) Las modificaciones de la Ley 11\/2022, de mejora urbana, ambiental y social de los barrios y las villas, tienen por objeto facilitar su aplicaci\u00f3n sin necesidad de desarrollo reglamentario para concretarla.<\/p>\n

 <\/p>\n

f) Las modificaciones del Decreto Ley 17\/2019, de medidas urgentes para mejorar el acceso a la vivienda, tienen como finalidad adaptar la norma a la ampliaci\u00f3n de los plazos de calificaci\u00f3n de las viviendas de protecci\u00f3n oficial (conforme a lo previsto en los -nuevos- art\u00edculos 79.5 y en la disposici\u00f3n transitoria duod\u00e9cima de la Ley 18\/2007). Asimismo, se actualizan al alza los precios de venta y las rentas m\u00e1ximas aplicables durante la transitoriedad del r\u00e9gimen jur\u00eddico.<\/p>\n

 <\/p>\n

g) Se modifica el art\u00edculo 9 de la Ley 12\/2017, de la arquitectura, para establecer una simplificaci\u00f3n administrativa en la redacci\u00f3n y el encargo de proyectos destinados a la promoci\u00f3n de vivienda de protecci\u00f3n p\u00fablica, excluy\u00e9ndolos de la modalidad de concurso de proyectos.<\/p>\n

 <\/p>\n

h) Se modifica el Decreto Ley 1\/2009, de ordenaci\u00f3n de los equipamientos comerciales, para adaptar la norma a las nuevas modalidades de vivienda que han ido surgiendo, tal como reflejan las distintas normativas que se han aprobado en materia de vivienda.<\/p>\n

 <\/p>\n

i) La Ley 11\/2025 tambi\u00e9n incorpora asimismo diversas disposiciones transitorias, la primera de las cuales habilita la calificaci\u00f3n de las viviendas que puedan calificarse voluntariamente o como consecuencia de adquisiciones mediante el ejercicio del derecho de tanteo y retracto, aun cuando no cumplan los requisitos establecidos en el Decreto 75\/2014, hasta que este se adapte a la nueva regulaci\u00f3n.<\/p>\n

 <\/p>\n

Asimismo, se establece -tambi\u00e9n con car\u00e1cter transitorio y hasta la adaptaci\u00f3n del Decreto 75\/2014-, que el precio m\u00e1ximo de venta del suelo urbanizado calificado urban\u00edsticamente para la construcci\u00f3n de viviendas de protecci\u00f3n oficial no podr\u00e1 superar el 20% del precio de venta por metro cuadrado de superficie \u00fatil de las viviendas de protecci\u00f3n oficial de r\u00e9gimen general o especial vigente en el momento de la transmisi\u00f3n. Del mismo modo, se fija que el precio m\u00e1ximo de transmisi\u00f3n del derecho de superficie de una vivienda con protecci\u00f3n oficial no podr\u00e1 superar el 85% del precio m\u00e1ximo de venta.<\/p>\n

 <\/p>\n

Finalmente, se precisa que el nuevo r\u00e9gimen de reservas obligatorias de techo para vivienda protegida no resulta aplicable a los planes de ordenaci\u00f3n urban\u00edstica municipal, ni a sus revisiones o modificaciones, que hayan sido aprobados inicialmente con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley. No obstante, esta exenci\u00f3n \u00fanicamente se mantendr\u00e1 si dichos instrumentos de planeamiento se aprueban definitivamente en el plazo de dos a\u00f1os desde su aprobaci\u00f3n inicial, siempre que se hayan evacuado todos los informes preceptivos de la Administraci\u00f3n de la Generalitat.<\/p>\n

 <\/p>\n

 <\/p>\n

Quedamos a su disposici\u00f3n para aclarar o ampliar el contenido de la presente nota y les recordamos que nuestros datos de contacto son: dcn@clavellcanalsconsulting.com<\/a><\/span> i acc@clavellcanalsconsulting.com<\/a><\/span><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

En los \u00faltimos d\u00edas del a\u00f1o 2025 se han publicado dos novedades relevantes en materia de vivienda, en concreto el Real Decreto Ley 16\/2025, de 23 de diciembre (aprobado por el Gobierno Estatal), y la Ley 11\/2025, de 29 de diciembre (aprobada por el Parlamento de Catalu\u00f1a). Mediante la presente nota se realiza un an\u00e1lisis […]<\/p>\n","protected":false},"author":6,"featured_media":1885,"comment_status":"closed","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"footnotes":""},"categories":[4],"tags":[],"class_list":["post-1890","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-actividades"],"acf":[],"yoast_head":"\nNota informativa. 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