El pasado 13 de julio se publicaron las Leyes 10\/2026, de presupuestos de la Generalitat de Catalunya, y la Ley 11\/2026, de medidas fiscales, financieras, administrativas y del sector p\u00fablico. Esta \u00faltima norma contiene determinadas modificaciones de la normativa de vivienda y urban\u00edstica, que a continuaci\u00f3n pasamos a comentar:<\/p>\n
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a. Modificaci\u00f3n de la definici\u00f3n de gran tenedor. Se a\u00f1ade un nuevo apartado s) al art\u00edculo 3 de la Ley 18\/2007 (Ley del derecho a la vivienda catalana<\/strong>) y se modifica la definici\u00f3n de gran tenedor, que hasta ahora ven\u00eda configurada \u00fanicamente por los art\u00edculos 3.k de la Ley estatal 12\/2023 y 5.8 de la Ley catalana 24\/2015. La nueva definici\u00f3n recoge el concepto tal y como hasta ahora ven\u00eda regulado en el precepto que hemos indicado de la Ley 24\/2015, pero a\u00f1ade un nuevo supuesto, consistente en que tendr\u00e1 esta consideraci\u00f3n cualquier propietario de 5 o m\u00e1s inmuebles en Catalu\u00f1a.<\/p>\n <\/p>\n b. El nuevo apartado s) del art\u00edculo 3 de la Ley 18\/2007 introduce tambi\u00e9n algunas aclaraciones: cualquier vivienda est\u00e1 sujeta a las obligaciones propias del gran tenedor (en casos de copropiedad) en caso de que uno de sus propietarios tenga esta condici\u00f3n; o tambi\u00e9n que se considera como tal una persona que sea propietaria de 5 o m\u00e1s viviendas, aunque estas no constituyan fincas independientes.<\/p>\n <\/p>\n c. Nueva regulaci\u00f3n de los denominados convenios especiales de adhesi\u00f3n voluntaria. Se establece una nueva figura para facilitar la financiaci\u00f3n de las operaciones de conservaci\u00f3n y rehabilitaci\u00f3n, a trav\u00e9s de convenios especiales de financiaci\u00f3n. Estos convenios son acuerdos suscritos entre un Ayuntamiento y las personas propietarias o las comunidades de propietarios de inmuebles situados dentro de un \u00e1rea de conservaci\u00f3n y rehabilitaci\u00f3n (art\u00edculo 36 de la Ley 18\/2007) y permiten el acceso a instrumentos de financiaci\u00f3n espec\u00edficos. Los convenios pueden incluir todas las obras de mejora relacionadas con la accesibilidad, la habitabilidad, la adecuaci\u00f3n de los inmuebles a las necesidades de personas con discapacidad o en situaci\u00f3n de dependencia, la mejora de la eficiencia energ\u00e9tica, la instalaci\u00f3n de sistemas de autoconsumo energ\u00e9tico y de almacenamiento, as\u00ed como cualquier otra actuaci\u00f3n que contribuya a la conservaci\u00f3n, la modernizaci\u00f3n o la puesta al d\u00eda del edificio. Pueden incorporar previsiones para la financiaci\u00f3n de estas actuaciones y tambi\u00e9n para el retorno de los fondos.<\/p>\n <\/p>\n d. Publicidad en la oferta de viviendas. Se a\u00f1ade un nuevo requisito en toda publicidad de comercializaci\u00f3n de viviendas, en la que deber\u00e1 hacerse constar necesariamente la condici\u00f3n de gran tenedor de la propiedad de la vivienda, siempre que la vivienda est\u00e9 situada en una zona de mercado residencial tensionado.<\/p>\n <\/p>\n <\/p>\n <\/p>\n a. Arrendamiento de habitaciones en zonas de mercado residencial tensionado. Se a\u00f1ade una nueva disposici\u00f3n que considera arrendamiento de habitaci\u00f3n cualquier negocio jur\u00eddico o relaci\u00f3n jur\u00eddica que, con independencia de su denominaci\u00f3n, atribuya a una persona arrendataria, cesionaria, ocupante o usuaria, a cambio de una contraprestaci\u00f3n econ\u00f3mica, el uso residencial exclusivo de una habitaci\u00f3n situada en la vivienda, con derecho de utilizaci\u00f3n de espacios comunes.<\/p>\n <\/p>\n En este mismo sentido, se a\u00f1ade un nuevo art\u00edculo 66 quinquies a la Ley 18\/2007, con la finalidad de considerar que cualquier negocio jur\u00eddico que d\u00e9 como resultado una elusi\u00f3n del sistema de contenci\u00f3n de rentas se considerar\u00e1 celebrado en fraude. Esta disposici\u00f3n tambi\u00e9n recuerda que se considerar\u00e1 como renta cualquier cantidad abonada por parte del ocupante de la vivienda, y que no pueden repercutirse los gastos de formalizaci\u00f3n del contrato a la parte arrendataria.<\/p>\n <\/p>\n b. Se a\u00f1ade una previsi\u00f3n a la Ley 18\/2007 para obligar al propietario a la devoluci\u00f3n del exceso cobrado por el alquiler en caso de rectificaci\u00f3n del precio en relaci\u00f3n con viviendas situadas en zonas de mercado residencial tensionado.<\/p>\n <\/p>\n c. Se modifica el r\u00e9gimen de infracciones y sanciones sobre arrendamientos de la Ley 18\/2007, para hacer constar como tipos infractores el incumplimiento del r\u00e9gimen de limitaciones de precio o hacer constar en el contrato una finalidad simulada.<\/p>\n <\/p>\n <\/p>\n <\/p>\n a. Registro de solicitantes de vivienda de protecci\u00f3n oficial. Se modifica el art\u00edculo 92 de la Ley 18\/2007, obligando a la inscripci\u00f3n en el registro de solicitantes para ser adjudicatario de una vivienda de titularidad p\u00fablica, con independencia de si est\u00e1 calificada o no como de protecci\u00f3n oficial.<\/p>\n <\/p>\n b. Se establece la posibilidad de ampliar los contingentes especiales de reserva de las viviendas de protecci\u00f3n oficial previstos en la ley, hasta los porcentajes que los Ayuntamientos consideren necesarios, y se prev\u00e9 que las adjudicaciones de estas viviendas podr\u00e1n ser directas a favor de las entidades sociales sin \u00e1nimo de lucro que gestionen viviendas de inclusi\u00f3n social destinadas a personas y colectivos vulnerables, que deber\u00e1n satisfacer al propietario de las viviendas las mismas rentas previstas para las viviendas que formen parte del contingente general.<\/p>\n <\/p>\n c. Se modifica el art\u00edculo 101 de la Ley 18\/2007 para puntualizar que las bases para las adjudicaciones de las viviendas con protecci\u00f3n oficial deber\u00e1n redactarse teniendo en cuenta los criterios y las necesidades que indique la Administraci\u00f3n municipal, tanto si se trata de promociones privadas como p\u00fablicas, con la \u00fanica excepci\u00f3n de las viviendas de protecci\u00f3n oficial destinadas a la venta, en promociones sin ayudas p\u00fablicas.<\/p>\n <\/p>\n d. Se a\u00f1ade una disposici\u00f3n adicional a la Ley 18\/2007 para posibilitar la adjudicaci\u00f3n y la concertaci\u00f3n de la gesti\u00f3n de vivienda social en instituciones privadas de iniciativa social, que podr\u00e1 adjudicarse mediante concurrencia o por procedimiento directo.<\/p>\n <\/p>\n <\/p>\n <\/p>\n a. Se modifica la redacci\u00f3n del art\u00edculo 9 bis del TRLUC para habilitar que las construcciones destinadas a la generaci\u00f3n de energ\u00eda a partir de fuentes renovables puedan tener una altura de hasta 4 metros.<\/p>\n <\/p>\n b. Se modifica el art\u00edculo 56 del TRLUC para a\u00f1adir como supuesto para la elaboraci\u00f3n y aprobaci\u00f3n de un plan director la ordenaci\u00f3n, protecci\u00f3n y regulaci\u00f3n de las construcciones tradicionales en suelo no urbanizable, si est\u00e1n vinculadas a actividades del sector primario en suelo periurbano. Mediante una nueva disposici\u00f3n final d\u00e9cima se acuerda impulsar, desde la Generalitat, la tramitaci\u00f3n y aprobaci\u00f3n de este tipo de Planes Directores. En este sentido, en la disposici\u00f3n final cuarta de la Ley se introduce un mandato para que, en el plazo de 6 meses, se proceda a tramitar un plan director urban\u00edstico para la ordenaci\u00f3n de las construcciones diseminadas en suelo no urbanizable en el \u00e1mbito conocido como Horta de Lleida.<\/p>\n <\/p>\n c. Se modifica la regulaci\u00f3n del r\u00e9gimen jur\u00eddico de los sectores de urbanizaci\u00f3n prioritaria. As\u00ed, se ampl\u00eda a un a\u00f1o el plazo para la redacci\u00f3n del proyecto de urbanizaci\u00f3n, desde la fecha de la declaraci\u00f3n; y se ampl\u00eda el plazo hasta 6 meses para la redacci\u00f3n de un proyecto de expropiaci\u00f3n por tasaci\u00f3n conjunta, para proceder a la expropiaci\u00f3n en el supuesto de incumplimiento de la obligaci\u00f3n de urbanizar.<\/p>\n <\/p>\n d. Se a\u00f1ade una nueva disposici\u00f3n transitoria cuarta a la Ley 3\/2012, con la finalidad de permitir la finalizaci\u00f3n de los edificios residenciales plurifamiliares con obras iniciadas y licencia urban\u00edstica otorgada, aunque no cumplan el Decreto 141\/2012 de habitabilidad. Ahora bien, estas edificaciones solo podr\u00e1n acogerse a este r\u00e9gimen en caso de que quede acreditado un alto grado de ejecuci\u00f3n, que un informe t\u00e9cnico validado por la Administraci\u00f3n acredite que el edificio no padece patolog\u00edas estructurales y que las viviendas resultantes se califiquen en r\u00e9gimen de protecci\u00f3n oficial (en su totalidad si son promociones en suelo p\u00fablico, y en un m\u00ednimo del 70 % de las viviendas resultantes, si son de titularidad privada). Ser\u00e1 necesario que, en todo caso, estas actuaciones respeten el planeamiento vigente.<\/p>\n <\/p>\n e. Se modifica la Ley 11\/2025 en relaci\u00f3n con su r\u00e9gimen transitorio para la aplicaci\u00f3n de las nuevas reservas establecidas en el art\u00edculo 57.3 del TRLUC (modificado por la citada Ley 11\/2025). As\u00ed, se determina que las nuevas reservas no son aplicables a los planeamientos generales y sus revisiones que ya hayan sido aprobados provisionalmente, ni a las modificaciones de planeamiento general y al planeamiento urban\u00edstico derivado que haya sido aprobado inicialmente antes de la Ley 11\/2025.<\/p>\n <\/p>\n Esta exenci\u00f3n se mantiene durante un per\u00edodo de dos a\u00f1os, a contar desde la fecha de aprobaci\u00f3n respectiva del instrumento correspondiente (entendemos que en relaci\u00f3n con los instrumentos en tramitaci\u00f3n).<\/p>\n <\/p>\n Adem\u00e1s, se prev\u00e9 la posibilidad de que el \u00f3rgano de la Generalitat competente en materia de urbanismo pueda autorizar excepcionalmente la disminuci\u00f3n de las reservas de suelo en determinados sectores que tengan una densidad inferior a 25 viviendas por hect\u00e1rea y una tipolog\u00eda de edificaci\u00f3n incompatible con la vivienda protegida.<\/p>\n <\/p>\n <\/p>\n Quedem a la vostra disposici\u00f3 per aclarir o ampliar el contingut d\u2019aquesta nota i us recordem que les nostres dades de contacte s\u00f3n: dcn@clavellcanalsconsulting.com<\/a> <\/span>i acc@clavellcanalsconsulting.com<\/a><\/span><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" El pasado 13 de julio se publicaron las Leyes 10\/2026, de presupuestos de la Generalitat de Catalunya, y la Ley 11\/2026, de medidas fiscales, financieras, administrativas y del sector p\u00fablico. 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3. R\u00e9gimen de las viviendas p\u00fablicas y de protecci\u00f3n oficial.<\/strong><\/h2>\n
4. Novedades en materia urban\u00edstica.<\/h2>\n