Nota informativa. Novedades en materia de vivienda 4T 2025

En los últimos días del año 2025 se han publicado dos novedades relevantes en materia de vivienda, en concreto el Real Decreto Ley 16/2025, de 23 de diciembre (aprobado por el Gobierno Estatal), y la Ley 11/2025, de 29 de diciembre (aprobada por el Parlamento de Cataluña). Mediante la presente nota se realiza un análisis de ambas normas.

1. Real Decreto Ley 16/2025

El Real Decreto Ley 16/2025 contiene un conjunto de medidas de carácter diverso, que afectan tanto a la vivienda como a cuestiones tributarias, actualización de pensiones, financiación de las Administraciones y otros ámbitos.

En materia de vivienda, las medidas más relevantes son las siguientes:

a) Se acuerda la prórroga de la suspensión de lanzamientos prevista en los artículos 1 y 1 bis del RD-ley 11/2020, hasta el 31 de diciembre de 2026; son suspensiones que afectan tanto a procedimientos de desahucio derivados de contratos de arrendamiento, como a ocupaciones sin título habilitante (en este último caso, sujeto a la condición de que en la vivienda haya una persona dependiente o un menor de edad a cargo del ocupante).

Estas medidas se acompañan de la prórroga del plazo para solicitar compensaciones por dichas ocupaciones, así como de la ampliación de la dotación presupuestaria destinada a hacer frente a estas ayudas.

Estas compensaciones suponen el derecho a percibir, a partir del tercer mes de duración de la suspensión, el importe del alquiler de la vivienda objeto del desahucio suspendido (o, en caso de que dicho alquiler supere el índice, el precio del índice de referencia), durante los meses en que se prolongue la suspensión. Esta compensación puede solicitarse de forma anticipada, sin perjuicio de su liquidación definitiva, en el momento en que se recupere la posesión de la vivienda.

b) Deducción fiscal por las obras de mejora de la eficiencia energética de las viviendas. Se prevé la prórroga de la deducción en el IRPF del 20% de las cantidades invertidas (como máximo, 5.000 euros) en eficiencia energética (que deben suponer una mejora mínima del 7% en los indicadores de calefacción o refrigeración), tanto en viviendas de uso propio como en aquellas destinadas al alquiler.

Esta deducción puede duplicarse si la mejora del rendimiento energético es del 30%.

Debe tenerse en cuenta que este Decreto Ley debe ser convalidado por el Congreso de los Diputados en el plazo máximo de 30 días hábiles desde su publicación (que tuvo lugar el 24 de diciembre de 2025). En consecuencia, deberá convalidarse antes del próximo 10 de febrero de 2026, o bien se producirá la caducidad de su vigencia.

2. Ley 11/2025, de 29 de diciembre, de medidas en materia de vivienda y urbanismo.

Esta norma contiene diferentes modificaciones que afectan a la normativa urbanística, de vivienda y al régimen jurídico del INCASÒL. Muchas de las modificaciones que introduce la Ley, en el ámbito del urbanismo, son fruto de las reformas aprobadas por el Decreto Ley 2/2025, que ya os resumimos y que pueden consultar aquí. El motivo de reproducir estas reformas se justificaría por la introducción de pequeños ajustes en la redacción y para dotar de mayor seguridad jurídica a las reformas introducidas por el Decreto Ley 2/2025, atendida su naturaleza de Decreto Ley.

a) Se modifica la Ley 13/1996, de 29 de julio, con la finalidad de dejar constancia expresa de que las fianzas de los contratos de arrendamiento gestionados por el INCASÒL deberán destinarse a la promoción de actuaciones de vivienda protegida en régimen de alquiler, o bien a actuaciones directas en núcleos antiguos o sujetos a procesos de renovación urbana, así como al resto de finalidades que le son propias, reservándose el 5% de los Fondos para mantener las disponibilidades necesarias para hacer frente a las cancelaciones y devoluciones correspondientes.

Asimismo, se habilita al INCASÒL para ceder los datos correspondientes a los contratos, con el fin de ajustar su regulación a la normativa en materia de protección de datos.

b) Se modifica el Decreto Legislativo 1/2010, de 3 de agosto, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Urbanismo, en los siguientes aspectos:

a. Se modifica el artículo 8 para concretar que los instrumentos de gestión también deben ser objeto de publicidad, en los mismos términos que los instrumentos de planeamiento.

b. Se modifica el artículo 9 para facilitar la implantación de instalaciones destinadas a la reducción de la demanda energética de la edificación en suelo urbano no edificado. Al mismo tiempo, se flexibilizan los requisitos para permitir la ocupación de suelo de reserva para sistemas o de terrenos privados inedificables cuando se ubiquen en ellos instalaciones destinadas a la reducción de la demanda energética o a facilitar la accesibilidad.

c. Se amplía la definición de alojamiento dotacional. De esta manera, pasa a comprender cualquier equipamiento de alojamiento temporal protegido que, en régimen de limitación de renta, se destine a satisfacer la necesidad de alojamiento de colectivos con dificultades de acceso a la vivienda, además de los supuestos explicitados en el apartado 5 del artículo 34 del propio Texto Refundido.

d. Se modifica el artículo 34, apartado 5 quater, para flexibilizar los requerimientos para la ejecución de proyectos de edificación destinados a alojamiento dotacional, estableciendo que este uso se permite en suelos de equipamiento comunitario, siempre que no esté prohibido ni resulte incompatible con el uso preexistente. Asimismo, se admite la utilización mixta de los suelos cuando se justifique la inexistencia de incompatibilidad.

e. Se determina que, en el planeamiento urbanístico de los municipios declarados como zonas residenciales de demanda fuerte y acreditada, el uso predominante de las viviendas será el de residencia habitual y permanente de las personas. En este sentido, se habilita al planeamiento urbanístico para establecer la compatibilidad o la prohibición de otros usos residenciales, que puedan ser concurrentes con el de residencia habitual y permanente, que se considera preferente.

f. Se concreta que la reducción a la mitad de la cesión de aprovechamiento urbanístico en sectores impulsados por promotores sociales únicamente se aplica al aprovechamiento derivado del techo destinado a vivienda de protección pública, manteniéndose el resto de los requisitos (esencialmente, que más del 50% del techo debe destinarse a vivienda protegida).

g. Se habilita la construcción, en suelo no urbanizable, de instalaciones de producción de energía mediante fuentes renovables destinadas al autoconsumo, para actividades legalmente implantadas en sectores limítrofes a suelo no urbanizable.

h. Igualmente, se habilita la implantación en suelo no urbanizable de plantas de biogás y sus anexos destinados al tratamiento de residuos, mediante un proyecto de actuación específica, sin necesidad de modificar el planeamiento ni aprobar un plan especial urbanístico autónomo.

i. Se modifica el apartado 3 del artículo 57 para incrementar los porcentajes de reserva de techo para vivienda protegida en las actuaciones de transformación urbanística, estableciendo:

i. En las actuaciones de transformación de suelo urbanizable, el suelo para ubicar el 50% del techo resultante.

ii. En las actuaciones de transformación de suelo urbano no consolidado, el suelo para ubicar el 40 % del techo resultante.

Al menos la mitad de las reservas resultantes, deberán destinarse a vivienda protegida de alquiler.
Estos porcentajes deberán respetarse en los planes de ordenación urbanística municipal y en sus modificaciones y revisiones.

j. Se añade un nuevo apartado 6 al artículo 188, con la finalidad de facilitar la tramitación de los expedientes de licencias de obra, rehabilitación o sustitución de edificios de vivienda de protección pública, estableciendo que su tramitación es equivalente.

k. Se incorpora una nueva disposición adicional, la vigésima octava, que establece la exención de la obligación de construir plazas de aparcamiento en edificios de vivienda de protección oficial destinados al alquiler o cesión de uso, con calificación permanente, sin necesidad de modificar el planeamiento urbanístico. No obstante, en cualquier caso, el Ayuntamiento podrá exigir, en el trámite de licencia, la construcción de las plazas de aparcamiento asociadas a las viviendas.

l. Se añade una nueva disposición adicional, la vigésima novena, que habilita a los Colegios profesionales y a las entidades colaboradoras para emitir informes de idoneidad técnica, dentro del procedimiento de concesión de licencias urbanísticas.

c) Las modificaciones introducidas por la Ley 11/2025 en la Ley 18/2007, de 29 de diciembre, del derecho a la vivienda, son las siguientes:

a. Se incorpora la definición de “contrato en fraude”, entendiéndose como tal cualquier contrato que incluya cláusulas o prácticas engañosas que vulneren los derechos de los consumidores o desvirtúen el equilibrio contractual. Esta modificación es instrumental para habilitar las sanciones que también se regulan en la Ley 11/2025.

b. Se crea la Comisión de Supervisión de Contratos de Arrendamiento de Vivienda, como órgano de la Administración de la Generalitat encargado de coordinar, supervisar y controlar los espacios de difusión de ofertas de vivienda en régimen de alquiler y de viviendas de uso turístico, así como de coordinar y garantizar el cumplimiento de la normativa relativa a los contratos de arrendamiento de vivienda.

c. Se añade un nuevo artículo 66 bis a la Ley, que establece una distinción entre los contratos de arrendamiento de vivienda y los contratos de arrendamiento con finalidad exclusivamente recreativa, vacacional o de ocio. En todo caso, deberán constar expresamente los motivos que justifican el uso en el contrato.

De este modo, a los contratos de arrendamiento para alojamiento temporal que hasta ahora se encuadraban en el supuesto de contrato de temporada (por razones de estudios, atención o asistencia médica, motivos profesionales o laborales u otras), se les aplicaran las mismas garantías relativas a la determinación y actualización de la renta, la fianza, las garantías, la elevación por mejoras y la asunción de gastos generales y servicios individuales que a los contratos de arrendamiento de vivienda. Para el depósito de la fianza de estos contratos deberá aportarse la documentación acreditativa correspondiente y, en caso de no aportarse, se introduce la presunción de que el contrato es de vivienda permanente.

Únicamente quedan excluidos de estas garantías los contratos de arrendamiento con una finalidad exclusivamente recreativa, vacacional o de ocio. No obstante, también para su formalización será necesario aportar la documentación acreditativa correspondiente que justifique la causa y, en caso de no aportarse, se presume igualmente que el contrato es de arrendamiento de vivienda habitual.

Se prevé que este régimen jurídico resulte aplicable a las prórrogas que, eventualmente, puedan tener los contratos de temporada actualmente vigentes, salvo que se acredite de forma específica la existencia de un motivo legal válido para la prórroga.

d. Se introduce un nuevo artículo 66 ter para regular el alquiler de habitaciones, estableciendo la limitación consistente en que el alquiler por habitaciones de una vivienda no podrá superar los límites fijados para el arrendamiento unitario de la vivienda, en las zonas de mercado residencial tensionado.

e. Se incorpora un nuevo apartado 5 al artículo 79, que impide la descalificación de las viviendas de protección oficial mientras esté vigente la declaración de zona de mercado residencial tensionado.

Asimismo, se añade una disposición transitoria, la duodécima, con el objeto de aclarar que a las viviendas calificadas con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley de medidas en materia de vivienda y urbanismo (esto es, antes del 1 de enero de 2026), también les resulta aplicable la extensión del plazo de calificación regulada en el artículo 79.5.

De este modo, se prolonga el plazo de calificación de las viviendas mientras no pierda vigencia la declaración de zona de mercado residencial tensionado para cualquier vivienda con calificación vigente a 31 de diciembre de 2025.

f. Se modifica el artículo 108, con la finalidad de concretar y mejorar la regulación del cuerpo de inspectores encargado de perseguir las infracciones de la Ley, detallándose sus facultades, habilitándoles para adoptar medidas cautelares y para exigir documentación o formular requerimientos a los inspeccionados. Igualmente, se detallan los requisitos formales de las actas de inspección.

d) En relación con el Decreto Ley 1/2015, de 24 de marzo, destacamos las novedades que resumimos a continuación:

a. Se ratifica que el derecho de tanteo y retracto de la Generalitat se produce respecto de las transmisiones realizadas por personas jurídicas grandes tenedoras inscritas en el registro de grandes tenedores. No obstante, se excluyen del tanteo y retracto:

i. Las transmisiones realizadas por empresas promotoras durante el primer año desde el otorgamiento de la cédula de habitabilidad, así como las de aquellas viviendas que hayan sido objeto de gran rehabilitación y se transmitan dentro de dicho plazo.

ii. Las transmisiones que puedan tener lugar entre sociedades de un mismo grupo empresarial que tengan el mismo objeto social o que desarrollen la actividad inmobiliaria, siempre que se trate de la primera transmisión de obra nueva.

b. Se establece la previsión de que, mientras no se desarrolle reglamentariamente el registro de grandes tenedores, cualquier persona jurídica deberá declarar si ostenta o no la condición de gran tenedor en el momento de formalizar una compraventa. En ausencia de declaración, deberá testimoniarse la documentación acreditativa del número de fincas registradas bajo su titularidad.

c. Se modifica el primer párrafo de la disposición final primera del Decreto Ley 1/2015, para ampliar la vigencia de sus medidas hasta los 24 años desde su entrada en vigor (esto es, hasta el 27 de marzo de 2039). Con anterioridad a la reforma, la vigencia se extendía hasta el 27 de marzo de 2027.

e) Las modificaciones de la Ley 11/2022, de mejora urbana, ambiental y social de los barrios y las villas, tienen por objeto facilitar su aplicación sin necesidad de desarrollo reglamentario para concretarla.

f) Las modificaciones del Decreto Ley 17/2019, de medidas urgentes para mejorar el acceso a la vivienda, tienen como finalidad adaptar la norma a la ampliación de los plazos de calificación de las viviendas de protección oficial (conforme a lo previsto en los -nuevos- artículos 79.5 y en la disposición transitoria duodécima de la Ley 18/2007). Asimismo, se actualizan al alza los precios de venta y las rentas máximas aplicables durante la transitoriedad del régimen jurídico.

g) Se modifica el artículo 9 de la Ley 12/2017, de la arquitectura, para establecer una simplificación administrativa en la redacción y el encargo de proyectos destinados a la promoción de vivienda de protección pública, excluyéndolos de la modalidad de concurso de proyectos.

h) Se modifica el Decreto Ley 1/2009, de ordenación de los equipamientos comerciales, para adaptar la norma a las nuevas modalidades de vivienda que han ido surgiendo, tal como reflejan las distintas normativas que se han aprobado en materia de vivienda.

i) La Ley 11/2025 también incorpora asimismo diversas disposiciones transitorias, la primera de las cuales habilita la calificación de las viviendas que puedan calificarse voluntariamente o como consecuencia de adquisiciones mediante el ejercicio del derecho de tanteo y retracto, aun cuando no cumplan los requisitos establecidos en el Decreto 75/2014, hasta que este se adapte a la nueva regulación.

Asimismo, se establece -también con carácter transitorio y hasta la adaptación del Decreto 75/2014-, que el precio máximo de venta del suelo urbanizado calificado urbanísticamente para la construcción de viviendas de protección oficial no podrá superar el 20% del precio de venta por metro cuadrado de superficie útil de las viviendas de protección oficial de régimen general o especial vigente en el momento de la transmisión. Del mismo modo, se fija que el precio máximo de transmisión del derecho de superficie de una vivienda con protección oficial no podrá superar el 85% del precio máximo de venta.

Finalmente, se precisa que el nuevo régimen de reservas obligatorias de techo para vivienda protegida no resulta aplicable a los planes de ordenación urbanística municipal, ni a sus revisiones o modificaciones, que hayan sido aprobados inicialmente con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley. No obstante, esta exención únicamente se mantendrá si dichos instrumentos de planeamiento se aprueban definitivamente en el plazo de dos años desde su aprobación inicial, siempre que se hayan evacuado todos los informes preceptivos de la Administración de la Generalitat.

Quedamos a su disposición para aclarar o ampliar el contenido de la presente nota y les recordamos que nuestros datos de contacto son: dcn@clavellcanalsconsulting.com i acc@clavellcanalsconsulting.com