Nota informativa. Novetats habitatge 4T 2025

Els darrers dies de l’any 2025 s’han publicat dues novetats rellevants en matèria d’habitatge, en concret el Real Decreto Ley 16/2025, de 23 de desembre (aprovat pel Govern Estatal), i la Llei 11/2025, de 29 de desembre (aprovada per part del Parlament de Catalunya). Amb aquesta nota duem a terme una anàlisi d’aquestes dues normes.

1. Real Decreto Ley 16/2025

El Real Decreto Ley 16/2025 conté tot un seguit de mesures de caràcter divers, que afecten tant a l’habitatge com a qüestions tributàries, actualització de pensions, finançament de les Administracions i d’altres aspectes.

En l’àmbit de l’habitatge, les mesures més rellevants són:

a) S’acorda la pròrroga de la suspensió de llançaments prevista als articles 1 i 1 bis del RD-Ley 11/2020, fins al 31 de desembre de 2026; són suspensions que afecten tant a procediments de desnonament derivats de contractes d’arrendament, com a ocupacions sense títol habilitant (en aquest darrer cas, subjecte a la condició que en l’habitatge hi hagi una persona dependent o un menor d’edat a càrrec de l’ocupant).

Aquestes mesures s’acompanyen de la pròrroga del termini per a demanar compensacions per aquestes ocupacions, així com l’ampliació de la dotació pressupostària per fer front a aquests ajuts.

Aquestes compensacions suposen el dret a percebre, a partir del tercer mes de durada de la suspensió, l’import del lloguer de l’habitatge que sigui objecte del desnonament suspès (o, en cas que aquest lloguer superi l’índex, el preu de l’índex de referència), durant els mesos que es perllongui aquesta suspensió. Aquesta compensació es pot demanar anticipadament, sens perjudici de la seva liquidació definitiva, en el moment en el qual es recuperi la possessió de l’habitatge.

b) Deducció fiscal per a les obres de millora de l’eficiència energètica dels habitatges. Es preveu la pròrroga de la deducció en l’IRPF del 20 per cent de les quantitats invertides (com a màxim, 5.000 euros) en eficiència energètica (han de suposar una millora mínima del 7% en els indicadors de calefacció o refrigeració), tant dels habitatges d’ús propi com els que es puguin destinar a lloguer.

Aquesta deducció es pot doblar si la millora del rendiment energètic es del 30%.

Cal tenir en compte que aquest Decret Llei ha de convalidar-se per part del Congreso de los Diputados, en el termini màxim de 30 dies hàbils des de la seva publicació (que es va produir el 24 de desembre de 2025). Per tant, haurà de convalidar-se abans del proper 10 de febrer de 2026, o bé es produirà la caducitat de la seva vigència.

2. Llei 11/2025, de 29 de desembre, de mesures en matèria d’habitatge i urbanisme.

Aquesta norma conté diferents modificacions que afecten a la normativa urbanística, d’habitatge, i de règim jurídic de l’INCASÒL. Moltes de les modificacions que introdueix la Llei, en l’àmbit de l’urbanisme, són fruit de les reformes aprovades per Decret Llei 2/2025, que ja us vam resumir i que podeu consultar aquí. El motiu de reproduir aquestes reformes es justificaria en base a petits ajustos en el redactat i a dotar de major seguretat jurídica les reformes introduïdes pel Decret Llei 2/2025, atesa la seva naturalesa de Decret Llei.

a) Es modifica la Llei 13/1996 de 29 de juliol, amb la finalitat de deixar constància explícita que les fiances de contractes de lloguer que gestioni l’INCASÒL hauran de destinar-se a la promoció d’actuacions d’habitatge protegit en règim de lloguer, o bé a actuacions directes en nuclis antics o subjectes a un procés de renovació urbana, i a la resta de finalitats que li són pròpies, reservant el 5% dels Fons per a mantenir les disponibilitats necessàries per a fer front a les cancel·lacions i devolucions corresponents.

A banda, s’habilita l’INCASÒL a cedir les dades corresponents als contractes, amb la finalitat d’ajustar la regulació de l’INCASÒL a la normativa relativa a la protecció de dades.

b) Es modifica el Decret Legislatiu 1/2010, de 3 d’agost, pel qual s’aprova el Text refós de la Llei d’urbanisme en els següents aspectes:

a. Es modifica l’article 8 per a concretar que els instruments de gestió també han de ser objecte de publicitat, en els mateixos termes que els instruments de planejament.

b. Es modifica l’article 9, per a facilitar la implantació d’instal·lacions per a la reducció de la demanda energètica de l’edificació en sòl urbà no edificat. Al mateix temps, es flexibilitzen també els requisits per a permetre l’ocupació de sòl de reserva per a sistemes o terrenys privats inedificables, si s’hi ubiquen instal·lacions destinades a la reducció de la demanda energètica o a facilitar l’accessibilitat.

c. S’amplia la definició d’allotjament dotacional. D’aquesta manera, passa a ser-ho qualsevol equipament d’allotjament temporal de protecció que, en règim de limitació de renda, es destini a satisfer la necessitat d’allotjament de col·lectius amb dificultats d’accés a l’habitatge, a banda dels que s’expliciten a l’apartat 5 de l’article 34 del propi Text Refós.

d. Es modifica l’article 34, apartat 5 quater, per a flexibilitzar els requeriments per a l’execució de projectes d’edificació amb destinació a allotjament dotacional, establint que es permet aquest ús en sòls d’equipament comunitari, sempre i quan no estigui prohibit o sigui incompatible amb l’ús preexistent. A banda, es permet la utilització mixta dels sòls, sempre i quan es justifiqui la inexistència d’incompatibilitat.

e. Es determina que, en el planejament urbanístic dels municipis declarats com a zones residencials de demanda forta i acreditada, l’ús predominant dels habitatges serà el de residència habitual i permanent de les persones. Així, s’habilita al planejament urbanístic per a establir la compatibilitat o la prohibició dels altres tipus d’ús residencial, que puguin ser concurrents amb el de residència habitual i permanent, que es considera preferent.

f. Es concreta que la reducció de la meitat de la cessió d’aprofitament urbanístic en sectors impulsats per promotors socials, únicament s’aplica a l’aprofitament derivat del sostre destinat a habitatge de protecció pública, mantenint la resta de requisits (essencialment, que més del 50% del sostre ha de destinar-se a habitatge protegit).

g. S’habilita per a la construcció, en sòl no urbanitzable, d’instal·lacions de producció d’energia mitjançant fonts renovables destinades a l’autoconsum, per a activitats legalment implantades en sectors limítrofs al sòl no urbanitzable.

h. Així mateix, s’habilita a la implantació en sòl no urbanitzable de plantes de biogàs i llurs annexos destinats al tractament de residus, a través d’un projecte d’actuació específica, sense necessitat de modificar el planejament ni aprovar un pla especial urbanístic autònom.

i. Es modifica l’apartat 3 de l’article 57, per a incrementar els percentatges de reserva de sostre per a habitatge protegit, en les actuacions de transformació urbanística. D’aquesta manera:

i. En les actuacions de transformació de sòl urbanitzable, el sòl per a ubicar el 50% del sostre resultant.

ii. En les actuacions de transformació de sòl urbà no consolidat, el sòl per a ubicar el 40% del sostre resultant.

Com a mínim la meitat de les reserves resultants, han de destinar-se a habitatge protegit de lloguer.
Aquests percentatges hauran de respectar-se en els plans d’ordenació urbanística municipal i les seves modificacions i revisions.

j. S’afegeix un nou apartat 6 a l’article 188, amb la finalitat de facilitar la tramitació dels expedients d’obra nova, rehabilitació o substitució d’edificis d’habitatges de protecció pública, establint que la seva tramitació es equivalent.

k. S’afegeix una nova disposició addicional, la vint-i-vuitena, que estableix l’exempció de construir places d’aparcament per a edificis d’habitatges de protecció oficial destinat a lloguer o cessió d’ús, amb qualificació permanent, sense necessitat de modificar el planejament urbanístic. No obstant, en qualsevol cas, l’Ajuntament podrà exigir, en tràmit de llicència, que es construeixin les places d’aparcament associades als habitatges.

l. S’afegeix una nova disposició addicional, la vint-i-novena, que habilita als Col·legis professionals i les entitats col·laboradores per a emetre informes d’idoneïtat tècnica, dins del procediment de concessió de llicències urbanístiques.

c) Les modificacions que introdueix la Llei 11/2025 a la Llei 18/2007, de 29 de desembre, del dret a l’habitatge, són les següents:

a. S’incorpora la definició del que és un “contracte en frau” i es defineix com a tal qualsevol contracte que incorpori clàusules o pràctiques enganyoses que vulnerin els drets dels consumidors o que desvirtuïn l’equilibri contractual. Aquesta modificació és instrumental per a habilitar les sancions que també es regulen en la Llei 11/2025.

b. Es crea la Comissió de Supervisió de Contractes d’Arrendament d’Habitatge, com a òrgan de l’Administració de la Generalitat encarregat de coordinar, supervisar i controlar els espais de difusió d’ofertes d’habitatge en règim de lloguer i d’habitatges d’ús turístic, i també de coordinar i garantir el compliment de la normativa relativa als contractes d’arrendament d’habitatge.

c. S’afegeix un nou article 66 bis a la Llei, que estableix una distinció entre els contractes d’arrendament d’habitatge i els contractes d’arrendament amb una finalitat exclusivament recreativa, de vacances o de lleure. En tot cas, aquests usos s’han de fer constar expressament en el contracte.

D’aquesta manera, als contractes d’arrendament per a allotjament temporal que fins ara encaixaven en el supòsit de contracte de temporada (per a allotjament per raons d’estudis, atenció o assistència mèdica, motius professionals o laborals o altres), se’ls aplicaran les mateixes garanties en relació a la determinació i actualització de la renda, la fiança, les garanties, l’elevació per millores i l’assumpció de despeses generals i serveis individuals, que les que s’apliquen als contractes d’arrendament d’habitatge. Per a dipositar la fiança d’aquests contractes s’haurà d’acompanyar la documentació acreditativa corresponent i, per al supòsit que aquesta documentació no s’acompanyi, s’introdueix una presumpció que el contracte és d’habitatge permanent.

Únicament en queden exclosos, d’aquestes garanties, els contractes d’arrendament amb una finalitat exclusivament recreativa, de vacances o de lleure. Ara bé, també per a formalitzar aquests contractes serà necessari acompanyar la documentació acreditativa corresponent que justifiqui la causa i, per al supòsit que aquesta documentació no s’acompanyi, -novament- es presumeix que el contracte serà de lloguer d’habitatge habitual.

Es preveu que aquest règim jurídic s’aplicarà a les pròrrogues que, eventualment, puguin tenir els contractes de temporada en vigor en aquest moment, a no ser que s’acrediti de manera específica que existeix un motiu legal vàlid per a la pròrroga.

d. S’introdueix un nou article 66 ter, per a regular el lloguer d’habitacions, i s’estableix la limitació consistent en què el lloguer per habitacions d’un habitatge no podrà ultrapassar els límits establerts per l’arrendament unitari de l’habitatge, en les zones de mercat residencial tens.

e. S’introdueix un nou apartat 5 a l’article 79, que impedeix la desqualificació dels habitatges de protecció oficial mentre estigui vigent la declaració de zona de mercat residencial tens.

Al mateix temps s’afegeix una disposició transitòria, la dotzena, amb l’objecte d’aclarir que als habitatges qualificats abans de l’entrada en vigor de la Llei de mesures en matèria d’habitatge i urbanisme (és a dir, abans del dia 1 de gener de 2026), també se’ls aplica l’extensió del termini de qualificació regulat a l’article 79,5.

D’aquesta manera, es perllonga el termini de qualificació dels habitatges mentre no es produeixi la pèrdua de vigència de la declaració de zona de mercat residencial tens, a qualsevol habitatge amb qualificació vigent a 31 de desembre de 2025.

f. Es modifica l’article 108, als efectes de concretar i millorar la regulació del cos d’inspectors dedicats a perseguir les infraccions de la Llei. Així, ara es concreten les seves facultats, se’ls habilita per a adoptar mesures cautelars i per a exigir documentació o dirigir requeriments als inspeccionats. Igualment, es detallen els requeriments formals de les actes d’inspecció.

d) En relació al Decret Llei 1/2015, de 24 de març, destaquem les novetats que resumim a continuació:

a. Es ratifica que el dret de tanteig i retracte de la Generalitat es produeix en relació a les transmissions que tinguin lloc per part de persones jurídiques grans tenidores inscrites al registre de grans tenidors. No obstant, s’exclouen de tanteig i retracte:

i. Les transmissions realitzades per part d’empreses promotores que es duguin a terme durant el primer any des de l’atorgament de la cèdula d’habitabilitat, així com d’aquells habitatges que han estat objecte de gran rehabilitació i que es transmetin en aquest mateix termini.

ii. Les transmissions que es puguin dur a terme entre societats d’un mateix grup empresarial que tinguin el mateix objecte social o que exerceixin l’activitat immobiliària, sempre i quan es tracti de primera transmissió d’obra nova.

b. S’estableix la previsió que, mentre no es desenvolupi reglamentàriament el registre de grans tenidors, qualsevol persona jurídica ha de declarar si té o no la condició de gran tenidor en el moment de formalitzar una compravenda. En cas d’absència de declaració, cal testimoniar la documentació que acrediti el nombre de finques registrades sota la seva titularitat.

c. Es modifica el primer paràgraf de la disposició final primera del Decret Llei 1/2015, per a allargar el termini de vigència de les seves mesures fins als 24 anys des de la seva entrada en vigor (és a dir, fins al 27 de març de 2039). Abans de la reforma, la durada de les mesures del Decret Llei 1/2015 s’estenia fins al 27 de març de 2027.

e) Les modificacions a la Llei 11/2022, de millorament urbà, ambiental i social dels barris i les viles, tenen com a objectiu facilitar-ne l’aplicació sense necessitat de preveure un desplegament reglamentari per a concretar-la.

f) Les modificacions del Decret llei 17/2019, de mesures urgents per millorar l’accés a l’habitatge, tenen com a objectiu adaptar la norma a l’extensió dels terminis de qualificació dels habitatges de protecció oficial (seguint les previsions dels -nous- articles 79,5 i la Disposició Transitòria dotzena de la Llei 18/2007). Al mateix temps, es duu a terme una actualització (increment) dels preus de venda i les rendes màximes que s’apliquen durant la transitorietat del règim jurídic aplicable.

g) Es modifica l’article 9 de la Llei 12/2017, de l’arquitectura, per a establir una simplificació administrativa de la redacció i l’encàrrec de projectes destinats a la promoció d’habitatge de protecció pública, excloent-los de la modalitat de concurs de projectes.

h) Es modifica el Decret llei 1/2009, d’ordenació dels equipaments comercials, per a adaptar la norma a les circumstàncies sobre les noves modalitats d’habitatge que han anat sorgint, tal com reflecteixen les diferents normatives que s’han aprovat en relació amb l’habitatge.

i) La Llei 11/2015 també conté diferents disposicions transitòries, la primera de les quals habilita a la qualificació dels habitatges que puguin qualificar-se voluntàriament o com a conseqüència d’adquisicions per la via de l’exercici del dret de tanteig i retracte, i que no compleixin els requisits establerts al Decret 75/2014, fins a l’adaptació d’aquest a la nova regulació.

Així mateix, s’estableix -també amb caràcter transitori i fins a l’adaptació del Decret 75/2014-, que el preu màxim de venda del sòl urbanitzat qualificat urbanísticament per a la construcció d’habitatges amb protecció oficial no pot superar el 20% del preu de venda per metre quadrat de superfície útil dels habitatges amb protecció oficial de règim general o règim especial, vigent en el moment de la transmissió. Així mateix, s’estableix que el preu màxim de la transmissió del dret de superfície d’un habitatge amb protecció oficial no pot superar el 85% del preu màxim de venda.

Finalment, es concreta que el nou règim de reserves obligatòries de sostre per a habitatge protegit no és aplicable a plans d’ordenació urbanística municipal, revisions o modificacions, que hagin estat aprovats inicialment abans de l’entrada en vigor de la Llei. No obstant, aquesta exempció només es mantindrà si aquests instruments de planejament són aprovats definitivament en el termini de 2 anys des de la seva aprovació inicial, sempre i quan s’hagin evacuat tots els informes preceptius de l’Administració de la Generalitat.

Quedem a la vostra disposició per aclarir o ampliar el contingut d’aquesta nota i us recordem que les nostres dades de contacte són: dcn@clavellcanalsconsulting.com i acc@clavellcanalsconsulting.com