La present nota informativa té com a objectiu comentar, de manera succinta, les diferents novetats que s’han produït en el primer trimestre de 2025, i que afecten a l’habitatge. Ens abstindrem de comentar el Decret Llei 2/2025, ja que va ser objecte d’una nota informativa específica. Les principals novetats que s’han produït són:
1.Decret Llei 1/2025, de 28 de gener, de mesures urgents en matèria de contenció de rendes.
a. Què és?
Es tracta d’una norma amb rang de Llei que modifica la Llei 18/2007, reguladora del dret a l’habitatge, i la Llei 22/2010, per la qual s’aprova el Codi de Consum de Catalunya.
Essencialment, es modifiquen els articles que fan referència al règim sancionador de les normes esmentades.
b.Idees clau
Preveu mesures de reforç dels drets dels consumidors en relació a les obligacions de publicitat imposades als propietaris en zones de mercat residencial tens (en endavant, ZMRT). En els contractes, cal indicar el preu del darrer contracte i la condició de gran tenidor del propietari.
Preveu un nou tipus infractor per a sancionar l’incompliment del règim de preus màxims previstos en aplicació de la declaració ZMRT, que ara es configura com una infracció molt greu en la Llei 18/2007, la qual cosa pot comportar sancions de 90.001 a 900.000 euros.
Es preveu la possibilitat de sancionar als propietaris quan utilitzin de manera fraudulenta el contracte d’arrendament de temporada.
c. Comentari
El Decret Llei 1/2025 afegeix la definició de “discriminació indirecta” per a garantir l’accés a l’habitatge, a través de la modificació de l’article 45 de la Llei 18/2007. Aquesta modificació del precepte, que s’ubica sistemàticament en l’apartat de la Llei destinat a la protecció dels consumidors d’habitatge, pressuposa la possibilitat de sancionar als propietaris que duguin a terme aquesta discriminació indirecta (és a dir, aquella que suposa un desavantatge injust per a l’accés a l’habitatge).
Per altra banda, es modifica l’article 59 de la Llei 18/2007, també orientat a la protecció dels consumidors, que estableix el contingut obligatori de la publicitat en matèria d’habitatge. Així, ara resulta obligat fer constar el preu del darrer contracte de lloguer, quan l’habitatge es troba en una zona de mercat residencial tens. Per altra banda, es referma la obligació de fer constar el preu aplicable en funció de l’índex de referència dels preus del lloguer, que ja existia abans de la reforma.
Alhora s’afegeixen, com a tipus sancionadors específics en la Llei 18/2007, percebre de l’arrendatari un preu superior al legalment establert (en relació als habitatges situats en una zona de mercat residencial tens), o bé no complir les obligacions de publicitat, que ara s’amplien (segon hem indicat).
S’introdueix un nou tipus sancionador en el Codi de Consum de Catalunya, consistent en la utilització del contracte de lloguer de temporada, quan aquesta utilització es dugui a terme en frau de llei, perquè en realitat l’arrendatari necessiti l’habitatge per a viure-hi de forma permanent. Aquesta necessitat de concurrència de l’element subjectiu fa molt difícil la seva implementació, quan el propietari anunciï clarament que l’habitatge es subjecta a lloguer de temporada.
2. Decret Llei 5/2025, de 25 de març, pel qual s’adopten mesures urgents en matèria fiscal, de despeses de personal i altres d’administratives
a. Què és?
Es tracta d’una norma amb rang de Llei que modifica diferents disposicions legals amb la finalitat de millorar l’accés a l’habitatge i el finançament de l’habitatge protegit. El Decret també inclou mesures destinades a la protecció de les víctimes de violència masclista, i altres mesures de tipus fiscal (que afecten a l’impost sobre les emissions de diòxid de carboni dels vehicles, el cànon de l’aigua, ajustos en les deduccions de la quota autonòmica de l’IRPF i modificació del cànon de dipòsit de residus) però aquestes mesures no seran objecte de comentari en aquesta nota, en allò que no afecti a l’àmbit de l’habitatge.
b. Idees clau
El Decret Llei té com a finalitat establir determinades bonificacions fiscals per a facilitar l’accés a l’habitatge de persones joves i víctimes de violència masclista. Alhora, s’aprova una actualització (en realitat, un increment) de la tarifa de l’impost de transmissions patrimonials per a les adquisicions de finques amb imports superiors a 600.000 euros, i un tipus incrementat del 20% per a les adquisicions formalitzades per grans tenidors.
Al mateix temps, s’estableixen determinades bonificacions per a corregir aquests impactes en adquisicions de finques d’oficines o que estan destinades a Habitatge Protegit.
c. Comentari
La principal mesura del Decret Llei és la revisió del tipus de l’Impost de transmissions patrimonials, que, per a les adquisicions formalitzades a partir del 25 de juny de 2025, queda establert en els trams següents:
a) Adquisicions o transmissions de drets reals de fins a 600.000 euros, quedaran gravades amb el 10%.
b) Adquisicions o transmissions de drets reals d’entre 600.000 i 900.000 euros, quedaran gravades amb l’11%.
c) Adquisicions o transmissions de drets reals d’entre 900.000 i 1.500.000 euros, quedaran gravades amb el 12%.
d) Adquisicions o transmissions de drets reals de més d’1.500.000 euros, quedaran gravades amb el 13%.
e) A banda, les adquisicions o transmissions d’habitatges amb protecció oficial, queden gravades al 7%.
f) Les adquisicions o transmissions d’habitatges, quan l’adquirent sigui una persona física o jurídica que tingui la consideració de gran tenidor, tributarà al 20%. Als efectes de l’aplicació d’aquest tipus, es computaran el traster i les places d’aparcament (amb el límit de 2), que hagin estat adquirits conjuntament amb l’habitatge, i també les transmissions d’edificis sencers, amb o sense divisió horitzontal.
g) Tributen al tipus del 20% les adquisicions d’un edifici sencer per part de qualsevol persona física o jurídica (tingui o no, la condició de gran tenidor), tant si aquesta adquisició es perfecciona en una sola operació o en diferents operacions progressives.
h) Les adquisicions de finques per part de persones víctimes de violència masclista, tributaran per un tipus del 5 per 100 en l’adquisició de l’habitatge habitual.
i) Les adquisicions d’habitatge habitual per a persones joves, seguiran tributant al 5%, però s’eleva fins als 35 anys (fins ara eren 32) el requisit d’edat previst.
A aquests efectes, es considera gran tenidor la persona física o jurídica que sigui propietària de més de 10 immobles d’ús residencial o amb una superfície construïda de més de 1.500 m2 d’ús residencial situats a Catalunya. També té aquesta consideració la persona física o jurídica que sigui titular de cinc o més immobles urbans d’ús residencial ubicats dins la zona de mercat residencial tensionat declarada per la Generalitat de Catalunya. En el còmput no s’inclouen ni els garatges ni els trasters.
Per tant, cal parar atenció perquè la definició de gran tenidor als efectes del tipus incrementat, no és la mateixa que la que resulta de l’aplicació d’altres preceptes legals (i que determina, per exemple, l’aplicació de les mesures de limitació de preus en els contractes de lloguer fruit de l’entrada en vigor de la Llei 12/2023). Per altra banda, s’exclouen de l’aplicació de l’esmentat tipus incrementat, les adquisicions formulades per promotors socials (d’acord amb l’article 51,2 de la Llei 18/2007), les entitats privades sense ànim de lucre, que proveeixin habitatge a les persones i famílies en situació de vulnerabilitat, i les adquisicions d’immobles destinades a la seu social o centre de treball del gran tenidor.
Finalment i en relació a les adquisicions d’un edifici sencer indicades a l’apartat g) anterior, s’exclouen les adquisicions formulades per part d’una persona física, en relació a edificis amb un màxim de 4 habitatges i quina finalitat d’adquisició sigui la residencia habitual de l’adquirent i dels seus familiars de fins a 2n grau.
Per altra banda, s’estableix una bonificació del 100 per 100 de la quota de l’impost de transmissions patrimonials, per a les cooperatives d’habitatge que compleixin els requisits de l’article 144 de la Llei 12/2015, del 9 de juliol, de cooperatives per a ser considerades entitats sense ànim de lucre.
Igualment, s’estableixen bonificacions del 50 per 100 per la transmissió d’immobles que hagin de constituir la seu social o centre de treball d’empreses o negocis professionals, així com per a les transmissions d’edificis d’oficines o d’edificis d’estructura no finalitzada per a la seva transformació en habitatges en règim de protecció oficial. Acompanyant aquestes dues bonificacions, s’aproven paral·lelament sengles bonificacions del 50 per 100 en la quota aplicable per actes jurídics documentats, per al cas que les operacions esmentades estiguin subjectes a l’IVA.
S’estableix una bonificació del 100% de l’impost que grava l’escriptura pública que documenta la transmissió subjecta a l’impost sobre el valor afegit d’un habitatge que hagi de constituir l’habitatge habitual de persones menors de 35 anys.
Finalment, es reintrodueix la bonificació del 75% de la quota gradual d’actes jurídics documentats l’escriptura pública de constitució del règim de propietat horitzontal per parcel·les, regulat per l’article 553-53 del llibre cinquè del Codi civil de Catalunya, en el supòsit dels polígons industrials i logístics, que fou aprovada en la Llei 5/2020.
3. Resolució TER/607/2025, de 25 de febrer, procediment per a la inscripció de sòls a la reserva pública de solars per a l’any 2025.
a. Què és?
Es una resolució per la qual es convoca als propietaris de sòls amb qualificació i destinació a habitatge protegit, per a la seva inscripció i cens, als efectes de seleccionar un promotor i de que siguin elegibles per als ajuts destinats a promoció d’habitatge protegit.
b. Idees clau
La resolució determina un procediment per a la inscripció de sòls que tinguin la qualificació de solars; per tant, han de ser sòls urbanísticament desenvolupats, amb la finalitat de tenir identificades les potencialitats de sòl amb destinació a Habitatge Protegit, als efectes de la consecució de l’objectiu definit en el Pla 50.000 de la Generalitat de Catalunya.
En el marc de la resolució s’estableixen alguns elements clau per a entendre com es configuraran els ajuts a promotors d’habitatge protegit, encara que la resolució pròpiament no desplega cap línia concreta d’ajuts.
c. Comentari
Tal i com hem indicat, la resolució té com a objectiu la creació d’un cens de sòls susceptibles de generar HP. Es tracta d’una mecànica similar a la seguida per als ajuts a la promoció d’habitatge protegit en el marc dels fons Next-Generation, a través de la preselecció de projectes en un primer moment (o determinació dels projectes elegibles), i posterior concreció i adjudicació dels ajuts entre els projectes prèviament seleccionats (és a dir, els sòls inscrits al cens).
Com hem indicat, únicament son susceptibles d’inscripció els solars (és a dir, els sòls que disposin de tots els serveis urbanístics), que poden inscriure’s en modalitats diferents:
a) Sòls de titularitat pública que ja disposin de promotor o que el titular vulgui seleccionar-lo pels seus propis mitjans.
b) Sòls públics sense promotor, que es vulguin desenvolupar a través de l’INCASÒL
c) Sòls privats per a la construcció d’habitatges en lloguer o cessió d’ús.
En relació als ajuts, encara que no es concreten, sí que s’estableixen uns criteris de priorització vinculats als àmbits del PTSH (Decret 408/2024, de 22 d’octubre). Així, només es podran inscriure aquells sòls que estiguin en ADFA o que acreditin disposar de promotor i molta demanda.
S’exclouen els sòls que no puguin ser objecte de llicència immediata o amb pendents >20%, i els que ja hagin rebut ajuts fruit d’altres convocatòries.
L’adjudicació a promotors dels sòls es farà en lots, en règim de Concessió demanial (quan sigui allotjament dotacional) o en règim de dret de superfície (quan sigui en sòl residencial). En tots dos casos, el termini màxim d’explotació serà de 75 anys.
S’inclourà una compensació al municipi a partir de l’any 28 des de la qualificació definitiva, és a dir, des de la posada dels habitatges en condicions de comercialització. Els criteris d’adjudicació dels habitatges es consensuaran entre el propietari i l’operador.
Els ajuts es limitaran a promocions amb destinació a lloguer. Tanmateix, es podran destinar ajuts a promocions amb habitatges destinats a la venda, quan aquests darrers siguin entre el 20% i el 100% dels habitatges que resulten de la promoció, en funció de l’àmbit al qual estigui el municipi (àmbits 1, 2, 3, o 4), amb l’objectiu de facilitar ajuts a promocions en municipis amb una menor demanda o preu de lloguer.
Es preveuen determinades condicions en relació a les rendes màximes i despeses repercutibles als llogaters, amb la finalitat de prevenir abusos.
Igualment, es preveuen determinades condicions per a la resolució del dret de superfície i de concessió, per al supòsit d’incompliment de les condicions per part del promotor. En cas que es produeixi l’incompliment d’alguna d’aquestes condicions (que habiliti a la resolució), l’Administració podrà adquirir el dret del superficiari o designar-ne un de nou.
Igualment, els promotors rebran un ajut complementari a la renda màxima que hagin d’abonar els adjudicataris, i un préstec bonificat (via ICF o altres entitats acreditades).
També s’estableix una altra modalitat consistent en concertar un lloguer a llarg termini amb el promotor que aboni la Generalitat, però manca concreció sobre aquesta alternativa.
La resolució ha estat modificada per les resolucions TER/1110/2025, de 28 de març, i TER/1469/2025, de 23 d’abril, incorporant petits ajustos i un allargament del termini per a la inscripció.
Quedem a la vostra disposició per aclarir o ampliar el contingut d’aquesta nota i els recordem que les nostres dades de contacte són: dcn@clavellcanalsconstulting.com i
acc@clavellcanalsconsulting.com.