La present nota informativa té com a objectiu comentar la important novetat que suposa l’aprovació del Decret llei 2/2025, de 25 de febrer, pel qual s’adopten mesures urgents en matèria d’habitatge i urbanisme.
El Decret llei apareix per salvar el fet que, tot i que ens trobem en situació de pròrroga pressupostària per segon any consecutiu, l’habitatge és una matèria que requereix adoptar mesures urgents. En aquest cas, la urgència ve específicament referida a la posada al mercat de nous habitatges al més aviat possible. Es tracta de fomentar l’habitatge protegit (HP) públic i altres tipus d’allotjament. Per fer-ho, es modifiquen parcialment molt diverses lleis:
- Llei 3/2017 d’obra pública.
- Llei 13/1996, del Registre i dipòsit de fiances.
- El Decret Legislatiu 1/2010, Text refós Llei Urbanisme (TRLU) i el seu Reglament Decret 305/2006 (RLU).
- La Llei 18/2007, del dret a l’habitatge (LDH).
- El Decret llei 1/2015, de mesures extraordinàries i urgents per a la ma mobilització dels habitatges provinents de processos d’execució hipotecària.
- La Llei 11/2022, de millorament urbà, ambiental i social dels barris i les viles.
- El Decret llei 17/2019, de mesures urgents per millorar l’accés a l’habitatge.
- La Llei 12/2017, de l’arquitectura.
- El Decret llei 1/2009, d’ordenació dels equipaments comercials.
- Es deroga la Llei 3/2009, de regularització i millora d’urbanitzacions amb dèficits urbanístics.
Seguidament exposem el sentit dels grans canvis adoptats, en un ordre que faciliti la comprensió de la voluntat de legislador.
URBANISME (TRLU, RLU, Llei 11/2022):
1. El Registre de planejament passa a ser Registre urbanístic i també servirà per publicitar (amb accés telemàtic) els instruments de gestió urbanística, no només de planejament. En 2 mesos des de l’aprovació definitiva, els Ajuntaments han d’enviar còpia completa a la Generalitat de la documentació que calgui publicar (i que inclou instruments de planejament i gestió urbanística).
2. Es preveu legalment la necessitat de justificar les limitacions urbanístiques als usos del sòl quan comportin restriccions a l’accés o exercici d’activitats econòmiques, sempre respectant els principis de la Directiva de serveis i justificant les raons imperioses d’interès general. Hi haurà regulació reglamentària posterior, però aquesta previsió requerirà l’adaptació dels Plans Urbanístics que estableixin aquest tipus de limitacions, que ara caldrà justificar adequadament.
3. Es permeten les instal·lacions per reduir la demanda energètica en les construccions amb tipologia d’edificació aïllada; que no podran superar els 2,2 m d’alçada ni ocupar més del 50% de la superfície no edificable.
4. S’elimina l’exigència que, per ocupar sòls de sistemes o terrenys privats inedificables mentre durin les obres de rehabilitació, calgui que la reducció de la demanda energètica sigui d’un mínim del 30%. Només s’exigirà, doncs, que hi hagi reducció d’aquesta demanda.
5. L’INCASOL, en endavant, podrà tenir la condició d’Administració actuant per a executar els sectors de gestió urbanístics, si ho determina el Conseller/a en matèria d’urbanisme.
6. La cessió d’aprofitament es redueix a la meitat en el Sòl Urbanitzable No Consolidat si es tracta d’un promotor social sense ànim de lucre per tal que executi una promoció d’Habitatge Protegit (HP), sempre que la totalitat dels terrenys siguin de promotor/s social/s, que l’ús dominant del sector sigui residencial i que més de la meitat del sostre edificable es destini a HP.
7.Es clarifica que el sòl urbanitzable no delimitat s’ajusta al règim del sòl no urbanitzable mentre no es transformi, tot i que s’hi poden autoritzar usos i obres provisionals. En el sòl urbanitzable delimitat també es poden autoritzar usos i obres provisionals amb caràcter transitori, i igualment en polígons d’actuació i terrenys destinats a sistemes urbanístics (sempre que no siguin prohibits per la legislació i el planejament sectorials, territorial o urbanístic). L’aparcament de vehicles s’incorpora com a ús provisional.En aquests casos, la garantia per assegurar la reposició a l’estat originari pot fer-se en qualsevol forma admesa en dret, incloent la hipoteca unilateral i per l’import que es determini en atorgar la llicència d’obres.
8. Es concreta la reserva de sostre per a HP, adaptada a la nova Llei 12/2023. Així, aquesta reserva serà del 40% del sostre en sòl urbanitzable i del 30% en sòl urbà no consolidat. No hi haurà reserva obligatòria per a HP en municipis que només distingeixen entre sòl urbà i sòl no urbanitzable.
9. Els sectors urbanístics es podran desenvolupar en subsectors sempre que es justifiqui la conveniència i oportunitat d’aquesta opció; que s’acrediti l’equilibri entre aprofitaments i, a més a més, que s’acrediti l’ordenació detallada de tot el sector amb un avanç de planejament derivat. L’ordenació de l’avanç de la totalitat del sector es podrà ajustar amb el planejament derivat.
10. Quan es modifiqui el planejament alterant sistemes, amb la finalitat de construir un equipament docent o sanitari de titularitat pública, prèvia declaració d’interès general específica, no serà exigible el manteniment de la superfície i funcionalitat dels sòls destinats a equipaments esportius.
11. El termini per desenvolupar, executar i patrimonialitzar els drets urbanístics previstos al planejament urbanístic general o derivat es computa des de la seva vigència. Si no hi ha previsió expressa de terminis d’execució, es fixa un termini de 3 anys, de manera que no es considerarà modificació o revisió anticipada -a efectes indemnitzatoris- la que es produeixi després d’aquests 3 anys (a excepció que la demora fos imputable a l’Administració).
12. Quan es tracti de promoure i construir HP públic, es pot sol·licitar una llicència bàsica prèvia i començar les obres mentre es tramita i obté la llicència urbanística i les altres autoritzacions preceptives, sota la responsabilitat solidària del/la promotor/a, constructor/a i director/a d’obra. El termini de resolució de la llicència bàsica és d’1 mes.
La llicència bàsica ha de partir de la documentació que inclogui un projecte bàsic, a regular en les ordenances municipals. La llicència urbanística s’atorgarà en 1 mes des de la concessió de la llicència bàsica. Si es denegués, la construcció executada no es podrà usar ni posar en funcionament i quedarà sotmesa als procediments de protecció de la legalitat que corresponguin.
13. Els procediments de protecció de la legalitat amplien el seu termini de caducitat a 18 mesos i no als 6 d’abans.
14. Es deroga la Llei “d’urbanitzacions” 3/2009 i es substitueix per una nova regulació que es conté, tota ella, en la nova Disposició Addicional 25ena del TRLU. Aquesta regulació conté els aspectes que passem a destacar:
a. El règim especial s’aplica a les urbanitzacions implantades entre 1956 i l’entrada en vigor de la Llei 9/1981, amb obres d’urbanització pendents de recepció.
b. Si estan en sòl no urbanitzable i han de continuar-hi, s’ha de regular amb planejament derivat que inclogui:
i. Especificació del règim aplicable, respectuós amb el sòl no urbanitzable, distingint entre edificacions implantades legalment i les que estan en situació assimilada a fora d’ordenaciò.
ii.Determinació dels serveis urbanístics bàsics de les edificacions que es poden mantenir, que poden ser amb sistemes autònoms a càrrec de les persones propietàries.
c.Si poden deixar de ser sòl no urbanitzable, podran ser classificades i regulades com a sòl urbà no consolidat, amb el següent detall:
i.Cal valorar les possibilitats de reducció, d’eventuals permutes de propietats i de prestació individual de serveis bàsics. La idea és acotar al màxim les obres d’urbanització.
ii.S’ha de reservar sòl per espais lliures en llocs de menys del 20% de pendent. L’estàndard per a espais lliures i equipaments comunitaris de proximitat serà d’entre 5 i 10 m2/habitatge, justificant les necessitats.
iii.Les persones propietàries han de cedir un 5% de l’aprofitament, a excepció que la urbanització estigui consolidada per l’edificació en més d’un 50% de la superfície. El producte obtingut per l’alienació de la cessió es pot destinar al cost d’implantar els equipaments interns o ampliar/reforçar les infraestructures i els equipaments externs.
iv. No hi ha reserva per a HP.
v. La prestació dels serveis ha de ser amb sistemes de baix cost.
vi. Es poden efectuar recepcions parcials de les obres.
d. En cas que avui el planejament classifiqui la urbanització com a sòl urbanitzable o sòl urbà no consolidat:
i. Si tenen projecte de reparcel·lació inscrit, no es poden reduir ni col·locar reserves per a espais lliures i equipaments.
ii. Si ja tenen ordenació detallada, sense projecte de reparcel·lació inscrit, es pot plantejar una reducció de reserves per a espais lliures i equipaments, complint el previst per a l’estàndar assenyalat en l’anterior apartat c).ii. El que s’hagués destinat anteriorment a reserves passarà a ser sòl no urbanitzable.
iii. Si hi ha possibilitats d’increment de sostre o densitat, els increments han de complir les exigències generals del sòl urbà no consolidat.
e. Les cessions pendents per a sistemes s’inscriuen a favor de l’Ajuntament sense contraprestació ni consentiment del titular registral.
15. Els plans urbanístics per a implantar “actuacions declarades d’interès general superior” poden consistir en plans directors urbanístics de delimitació d’una o diverses ARE, per a l’execució directa o bé modificacions de plans directors urbanístics. La concreció dels usos o activitats a implantar-hi ha de complir la legislació necessària per a l’obtenció d’autorització o llicència ambiental, si és el cas. Es pot tramitar conjuntament el planejament, l’instrument de gestió urbanística i el projecte d’urbanització i també és possible incorporar la documentació pròpia d’un projecte tècnic segons la LOE per a l’obtenció de llicència urbanística de tota o part de l’edificació prevista en el pla.
En aquests casos cal acreditar la viabilitat tècnica i econòmica, en funció dels usos existents o previstos en l’entorn.
16. Es modifica la Llei “de barris” 11/2022, en el sentit de:
a. Preveure que el Fons econòmic es pugui destinar als barris i viles amb dèficits, afegint el concepte “àrees urbanes”.
b. Establir que el termini de 5 anys de finançament pugui ampliar-se a 8 anys si dins els primers 4 anys s’ha executat el 50% del pressupost global inclòs al programa memòria d’intervenció integral (abans era el 50% de la despesa).
c. Esmentar el “partenariat publicomunitari”, enlloc del “partenariat publicomunitari sol·licitant”, quan es tracta del model de governança que ha de contenir la memòria.
d. S’especifica que la contribució al Fons econòmic ha de ser a l’execució dels projectes que hagin obtingut finançament, i no “al finançament de les actuacions” com abans.
e. Es concreta que, en cas de constitució de cens emfitèutic per al rescabalament d’ajuts públics, aquest rescabalament en cas de transmissió no pugui ésser superior a la inversió efectuada sobre l’immoble a càrrec del Fons, no només la que pugui haver fer l’Ajuntament.
f. El pla d’avaluació dels projectes ja no ha de ser aprovat per decret del Govern, sinó que ho farà el Departament competent.
17. A les AREs, s’eliminen els consorcis urbanístics i es substitueixen per convenis.
18. S’especifica que, per garantir la continuïtat dels habitatges implantats en sòl rústic, es permet que ho facin les persones descendents del titular d’una explotació, sempre que es sigui resident.
HABITATGE (LDH, DL 1/2015, Dl 17/2019, Llei 13/1996):
1. La qualificació HP serà vigent de forma permanent quan així ho estableixi un programa específic de foment de l’accés a l’habitatge i de la rehabilitació.
2. La Generalitat pot exercir el dret de tanteig i retracta en totes les zones declarades mercat residencial tensat. Aquest dret s’exercirà en més supòsits que fins ara, en concret sobre transmissions de qualsevol habitatge d’una àrea tensa que sigui propietat de gran tenidor persona jurídica, inscrit al Registre de persones grans tenidores (Mentre no s’aprovi el reglament que reguli el Registre, els grans tenidors que transmetin habitatges en zona tensa han d’acreditar que ho són amb una certificació registral del nombre d’habitatges del que són propietàries, i la certificació s’ha d’incloure a l’escriptura).
Alhora s’especifica que no estan subjectes les transmissions d’habitatges de nova construcció que es facin a persones físiques per al seu ús propi.
Al mateix temps, s’estableix que el dret de tanteig i retracte, en el cas d’habitatges procedents d’execucions hipotecàries, tampoc no s’exercirà per part de la Generalitat si es tracta d’adquisicions per part de persones físiques inscrites al Registre de sol·licitants; que es comprometin a sol·licitar la qualificació de l’habitatge com a HP amb caràcter permanent; que es comprometin també a destinar-lo a habitatge habitual un mínim de 10 anys. (si s’incompleixen aquests compromisos la Generalitat exercirà el dret).
Finalment, tots els habitatges adquirits mitjançant tanteig i retracte s’hauran de qualificar de forma permanent com a habitatges amb protecció oficial (HPO), encara que el seu preu sigui superior als límits HPO. A aquests habitatges no se’ls aplicaran les característiques dels HP i, quan es tornin a transmetre, el preu serà el d’adquisició+IPC.
3. Es crea el Registre de persones grans tenidores d’habitatge. I s’estableix, des de l’entrada en vigor del D-Llei, l’obligació de comunicar a l’Agència de l’Habitatge aquesta condició, encara que no estigui aprovat el reglament que ha de regular el seu funcionament. L’Agència ha de col·laborar amb els ens locals i l’Administració de justícia per facilitar la consulta de les dades.
4. Els anomenats “programes específics” són la nova figura que permet aplicar unes condicions diferenciades a les aplicables amb caràcter general: qualificació permanent; específics preus de venda i renda; característiques dels habitatges. Els HP inclosos en aquests programes es regiran per les condicions establertes en aquests programes.
5. Es preveu que els adjudicataris d’una promoció HP puguin ser els interessats només en una promoció concreta. Si estan inscrits, compleixen els requisits i no participen en el procediment, causaran baixa del Registre de sol·licitants, a excepció que s’acrediti la inadequació de l’habitatge.
6. La inscripció al Registre de sol·licitants HP caducarà als 2 anys, si no hi ha prèvia renovació.
7. En relació als Registres d’habitatges buits i d’habitatges ocupats o el de persones grans tenidores d’habitatges, és obligatori subministrar les dades a l’Administració, i no fer-ho és una infracció de caràcter greu.
8. S’actualitzen els preus de venda i renda dels HPO.
9. Els ingressos màxims de les persones sol·licitants HPO, s’han de ponderar en funció dels membres de la unitat i la ubicació de la zona A (0,75).
10. El preu de venda del sòl urbanitzat qualificat urbanísticament per a la construcció HPO no pot ser superior el 20% del preu de venda/m2 superfície útil dels HPO vigent al moment de la transmissió.
11. El preu màxim de transmissió del dret de superfície d’un HPO és del 85% del preu màxim de venda.
12. Es permet que la Generalitat disposi d’una major part dels imports de les fiances de lloguer per a la construcció pública d’habitatges, a través de la modificació del règim legal de les fiances que es dipositen a l’INCASÒL.
OBRA PÚBLICA i ARQUITECTURA:
1. Per als projectes d’obres de la Generalitat, s’eliminen les previsions següents:
a. Si un projecte desenvolupa un estudi informatiu o avantprojecte, es suprimeix la previsió que sigui objecte de resolució de l’òrgan promotor.
b. No s’exigeix la informació pública i audiència.
c. Es suprimeix la possibilitat de substituir el tràmit d’informació pública per un tràmit d’audiència a l’Ajuntament i als afectats, quan es tracti d’obres de poc abast i que no tinguin un impacte territorial ni social rellevant. Per tant, sempre s’haurà de fer informació pública.
2. Quan es tracti de projectes vinculats a HP, els contractes de serveis derivats del procés arquitectònic i els instruments de planejament urbanístic s’eximeixen de les especificitats previstes per a les modalitats de contractació especials (concursos d’idees, contractes de projectes >60.000 euros, contractació conjunta de projecte i obra >60.000 euros, redacció planejament i urbanització >60.000 euros).
3. Ja no cal que es licitin de manera independent la contractació de la direcció de l’execució de l’obra, i si escau la coordinació de seguretat i salut. Sí que hauran d’estar coordinats i els professionals hauran de col·laborar.
EQUIPAMENTS COMERCIALS:
1. En les definicions de la llei, s’especifica què s’ha d’entendre per usos residencials i ordenació detallada.
2. Pel que fa a les trames urbanes consolidades, s’especifica què s’ha d’entendre per àrees residencials i ús residencial dominant, eliminant la previsió anterior sobre què s’havia d’entendre per usos comercials inserits en els usos residencials.
El Decret Llei 2/2025, va entrar en vigor el 27 de febrer de 2025.
Quedem a la vostra disposició per aclarir o ampliar el contingut d’aquesta nota i els recordem que les nostres dades de contacte són: dcn@clavellcanalsconstulting.com i acc@clavellcanalsconsulting.com.