Nota informativa. Novetats en matèria d’habitatge. 4t trimestre de 2024

La present nota informativa té com a objectiu comentar les novetats que us passem a relacionar, totes elles en matèria d’habitatge:

1. Sentència del Tribunal Constitucional (TC) número 120/2024, de 8 d’octubre, que va ser publicada al BOE de 16 de novembre, sobre la Llei 1/2002, de 3 de marc.

Aquesta sentència, es va dictar arran d’un recurs d’inconstitucionalitat interposat per part de més de 50 diputats del Grup Parlamentari Popular. El recurs tenia per objecte diversos preceptes de la Llei 1/2022, de 3 de març, que al seu torn modificava la Llei 18/2007, la Llei 24/2015 i la Llei 4/2016, en diferents aspectes. Essencialment, la Llei 1/2022 tenia com a objecte la rehabilitació dels preceptes que contenia el Decret Llei 17/2019, que va ser anul·lat per la Sentència del TC número 16/2021, de 28 de gener.

En relació al contingut de la Llei 1/2022, cal contextualitzar-lo per poder entendre la sentència objecte d’aquest comentari. Aquesta norma modificava la Llei 18/2007 per incloure com a nou supòsit d’incompliment de la funció social de la propietat la desocupació permanent i injustificada de l’habitatge, la possibilitat de declarar també la utilització anòmala de l’habitatge en cas d’atur (i la possible imposició de mesures coercitives), i l’afegit de nous tipus infractors de la Llei 18/2007 (incomplir un requeriment d’ocupació, negar-se a subministrar dades a l’administració i incomplir l’obligació de formular una proposta de lloguer social).

La Llei també incorporava modificacions de la Llei 24/2015, relatives a l’obligació de notificar als Ajuntaments la comunicació de lloguer social obligatori (alhora que es feia al llogater), la definició del concepte de gran tenidor (per incloure també les persones físiques propietàries de més de 10 habitatges), la possibilitat d’acordar la cessió obligatòria i temporal de l’habitatge per incorporar-lo al fons d’habitatges de lloguer per a polítiques socials, l’obligació de renovar els contractes de lloguer social obligatori (si al venciment es mantenien les circumstàncies que van donar lloc al seu atorgament), i l’obligació d’oferir lloguer social abans d’interposar qualsevol demanda de desnonament o d’execució hipotecària (tant pels procediments a iniciar, com pels procediments ja iniciats).

Finalment, també hi havia modificacions de la Llei 4/2016, que tenien com a objectiu ajustar determinats aspectes que havien de satisfer els habitatges per ser objecte d’expropiació, així com la possibilitat de reduir el preu just a abonar per la seva expropiació, en cas que l’habitatge estigués desocupat i hagués estat (per aquest motiu) declarat l’incompliment de la seva funció social.

La sentència dictada declara la inconstitucionalitat de moltes d’aquestes mesures i la rebutja respecte a d’altres, segons passem a detallar:

1. En relació al retret d’inconstitucionalitat amb caràcter general contra tot el conjunt de la Llei 1/2022, es desestima íntegrament. El TC ens recorda que les competències que afecten la regulació de la matèria d’habitatge són de la Generalitat, respectant les determinacions bàsiques de la normativa estatal (actualment contingudes en la Llei 12/2023), que -a parer del TC- no es veuen envaïdes per la regulació de la Llei 1/2022. El TC recorda que les competències estatals per garantir la igualtat entre els ciutadans no impliquen que hi hagi d’haver un tractament homogeni en totes les Comunitats Autònomes, perquè si així fos les competències autonòmiques quedarien buides de contingut.

2. Quant als preceptes de la Llei 1/2022 que preveuen la consideració com a buits dels habitatges ocupats il·legalment, als efectes d’imposar-los conseqüències negatives (com multes coercitives requerint la seva ocupació, o la possibilitat d’acordar la seva cessió temporal obligatòria a favor de l’administració), per intromissió en la regulació del dret de propietat, el TC desestima íntegrament el recurs. Així, el TC considera que el contingut de la funció social de la propietat (el que també es denomina com a “dimensió institucional de la propietat”), pot delimitar-se a través d’una norma autonòmica encara que afecti la regulació de la propietat privada (quina regulació és competència Estatal), perquè en aquests termes ambdues normatives se superposen.

Alhora, el TC també declara la plena constitucionalitat de les previsions de l’article 1,1 de la Llei 1/2022, en considerar que no es vulnera el principi de culpabilitat, al contrari del que s’afirmava en el recurs.

3. El TC declara la inconstitucionalitat de les disposicions de la Llei 1/2022 que establien l’obligació d’oferir contracte de lloguer social als ocupants abans d’interposar demanda de desnonament o d’execució, i que sancionaven l’incompliment d’aquesta previsió. El TC recorda (tal com ja té pronunciat en altres sentències, com la STC 28/2022 i la STC 57/2022) que la normativa processal judicial no pot ser objecte de regulació autonòmica, tret que aquesta regulació es fonamenti en les especialitats pròpies del dret foral. El mateix succeeix amb la possibilitat d’imposar multes per l’incompliment d’aquesta obligació.

4. En relació als preceptes de la Llei 1/2022 que preveuen l’obligació d’oferir la renovació dels contractes de lloguer social obligatori, el TC també declara la seva inconstitucionalitat. Així, en la sentència es fa un recordatori que les normes sobre contractació privada i civil corresponen a l’ Estat amb caràcter bàsic. El TC considera que tenen aquest caràcter els principis aplicables al contracte, la seva eficàcia vinculant, i els seus elements i efectes essencials. En matèria d’arrendament, les normes bàsiques -estatals- es contenen en la Llei 29/1994 d’Arrendaments Urbans, on no s’estableix aquesta obligació d’oferiment de lloguer social i es parteix del principi de lliure determinació de la renda. En conseqüència, el TC considera que la norma catalana no pot anar contra aquestes previsions i principis i, per tant, declara la inconstitucionalitat d’aquestes previsions.

5. En canvi, en relació amb l’article 7 que establia la subrogació automàtica del nou propietari en la posició del transmetent, als efectes d’assumir les conseqüències derivades de l’incompliment de la funció social de la propietat amb independència de quan es va iniciar l’ocupació, el TC considera que aquest precepte seria contrari al principi de culpabilitat i, per tant, en declara la seva inconstitucionalitat. D’aquesta forma, s’entén que la sanció recau sobre el subjecte, no sobre la finca.

6. Finalment, en relació a la impugnació de la constitucionalitat de la nova definició de gran tenidor continguda a l’article 9,2 de la Llei 1/2022, el TC considera que aquesta definició és compatible amb els principis constitucionals aplicables i que no resulta en cap cas, arbitrària. A banda, el TC declara explícitament la compatibilitat de les previsions de la Llei estatal de l’habitatge Llei 12/2023 (que en el seu article 3,k també conté una definició del concepte), amb la definició que pugui donar-se en la normativa autonòmica, als efectes de les normes que la pròpia Comunitat Autònoma pugui establir.

Per acabar aquest comentari, indicarem que la sentència declara els efectes de la decisió de forma diferenciada, per a diversos pronunciaments. En relació a les conseqüències de la declaració d’inconstitucionalitat de l’article 7 de la Llei 1/2022 (que, tal i com hem explicat, fa referència a subrogació automàtica del nou propietari en la posició del transmetent, als efectes d’assumir les sancions per l’incompliment de la funció social de la propietat, en cas de desocupació), així com de totes les disposicions de naturalesa sancionadora que han estat declarades inconstitucionals, el TC declara expressament que la sentència dictada comportarà l’anul·lació de totes les resolucions d’aplicació amb efectes retroactius, amb independència que hagin estat objecte de decisió judicial o no i, per tant, amb independència del seu caràcter de “cosa jutjada”.

Pel que fa a la resta de preceptes, la sentència estableix que únicament afectarà a les situacions jurídiques no consolidades, és a dir, no resoltes amb cap resolució administrativa o sentència ferma.

2. Publicació del Decret 408/2024, de 22 d’octubre, pel qual s’aprova el Pla Territorial Sectorial d’habitatge

El proppassat 25 d’octubre es va publicar el Decret 408/2024, pel qual s’aprova el Pla Territorial Sectorial d’habitatge (PTSH). La normativa del Decret s’acompanya de la normativa del PTSH, ambdues publicades conjuntament al DOGC.  L’aprovació del PTSH ha suposat la culminació d’un mandat formulat pel legislador el 2007, que va preveure que el Pla s’aprovaria en el termini d’un any des de la publicació de la Llei 18/2007 (és a dir, que hauria hagut d’aprovar-se al desembre de 2008).

El text publicat és el mateix que a l’estiu del 2022 es va sotmetre a informació pública, i per aquest motiu algunes de les seves previsions no s’ajusten plenament a la regulació actual de la Llei estatal d’habitatge Llei 12/2023. Tanmateix, aquests desajustos són menors (a excepció de les reserves urbanístiques per a HPO, segons comentarem).

L’objectiu fonamental del PTSH el constitueix la programació de la creació d’habitatge a preu assequible per a la consecució de l’objectiu de la solidaritat urbana (que es fixa en l’article 73 de la Llei 18/2007 en el 15% d’habitatges destinats a polítiques socials, durant els següents 20 anys). Amb la finalitat de comprovar l’assoliment d’aquest objectiu de la solidaritat urbana, el PTSH determina l’obligació dels municipis de crear un cens d’habitatges destintats a polítiques socials.

Els habitatges destinats a polítiques socials (d’acord amb el que ja estableix l’article 74 de la Llei 18/2007) no només es constitueixen pels Habitatges de Protecció Oficial (HPO), sinó que també ho són els habitatges de titularitat pública, els habitatges de mediació i inserció, els habitatges amb lloguers de pròrroga forçosa, els habitatges amb contractes de masoveria urbana i els que són titularitat d’empreses, que han estat cedits a llurs treballadors.

Al nostre parer, el PTSH conté una terminologia poc clara quan es refereix al terme “lloguer social”, que es confús i no facilita entendre que, en realitat, el que el PTSH defineix com a lloguer social seria el de tots els “habitatges destinat a polítiques socials (tot habitatge que tingui un preu inferior al mercat, per una o altra via)” que siguin en règim de lloguer. Hauria estat molt més fàcil vincular l’article 4 del Decret i l’article 4 de la Normativa del PTSH , de manera que quedés clar que l’objectiu d’obtenció de lloguer social computa als efectes de la consecució de l’objectiu de la solidaritat urbana, i que no es tracta d’objectius diferenciats i afegits.

Al mateix temps, el PTSH actualitza la relació de municipis declarats com a Àrees de Demanda Forta i Acreditada (ADFA), en els annexos 1 i 2 (en funció de si son municipis ADFA tipus 1 o 2). El PTSH preveu els objectius que aquests municipis (ens referim als que es declaren de demanda forta i acreditada) han de satisfer en els propers 20 anys, desglossat per quinquennis. Els Ajuntaments hauran de fer un seguiment quinquennal dels objectius que el PTSH els imposa, i en el seu cas, hauran de justificar el no assoliment d’aquests objectius. En concret, el PTSH distingeix entre:

1. Àrea de demanda Forta i acreditada. Tipus 1 i tipus 2. Consten als annexos 1 i 2 del Pla. Han d’assolir el 10,3% de lloguer social en 20 anys (abans 01-01-2045) i han de complir els objectius quinquennals de solidaritat urbana dels annexos 3 i 4 (com hem assenyalat anteriorment, el lloguer social no s’afegeix a l’objectiu de solidaritat urbana sinó que en forma part, la qual cosa no queda suficientment clara en la normativa i es genera confusió).
2. Àrees preferents. Capitals de comarca o municipis de >5.000 hab. no ADFA, amb esforç per accedir a compravenda o lloguer >30% ingressos. Llistats a l’annex 5. Han d’assolir el 3,6% de lloguer social en 20 anys (abans 01-01-2045), sense objectiu general de solidaritat urbana. Això sí, han de promoure quinquennalment nous HP a raó de 7 habitatges per cada 1.000 habitants.
3. Àrees rurals. Municipis significatius de <2.000 habitants, municipis de >2.000 habitants amb polaritat complementària, i nuclis de població definits com a tals pel seu caràcter estratègic. Llistats als annexos 6 i 7. Han d’assolir el 1,3% de lloguer social en 20 anys (abans 01-01-2045), sense objectiu general de solidaritat urbana. No tenen objectius d’HP.
4. Àrees no preferents. Tots els no inclosos als annexos anteriors. Han d’assolir el 3,1% de lloguer social en 20 anys (abans 01-01-2045), sense objectiu general de solidaritat urbana. Això sí, han de promoure quinquennalment nous HP a raó de 4,5 habitatges per cada 1.000 habitants.

El PTSH obliga a la Generalitat a la creació del Fons de la solidaritat urbana durant el primer quinquenni de la seva vigència, i li mandata la regulació de les aportacions econòmiques que es pressuposa hauran de finançar el seu desplegament.

Per altra banda, el PTSH preveu la necessitat d’actualitzar en el Plans Locals d’Habitatge per adaptar-los a les seves previsions, en el termini de 2 anys des de l’aprovació del Decret (és a dir, abans del proper octubre de 2026).

El PTSH també estableix un règim nou de reserves a la destinació d’HPO. Així, en els municipis ADFA tipus 1 (que són els municipis llistats a l’annex 1) s’obliga a que el 50% del sostre residencial de nova implantació en Sòl Urbanitzable Delimitat i el 40% en Sòl Urbanitzable No Consolidat, es destinin a HPO (amb possibilitat de reduir-lo al 30% si no es viable econòmicament). La meitat d’aquest sostre ha de ser per a HPO de lloguer. A la resta de municipis (és a dir, els que no són ADFA tipus 1), es determinen les reserves segons el règim general.

Aquests percentatges mínims són contradictoris amb l’actual regulació de l’article 20 del TRLSRU (que determina un percentatge mínim de destinació del 40% del sostre residencial) i, per tant, en tot cas seria aquest darrer el que hauria de prevaldre, encara que el legislador autonòmic podrà establir reserves inferiors amb caràcter excepcional.

3. Resolució de 18 de desembre de 2024, publicada pel Director de l’INE, amb exposició del mètode d’actualització de l’índex de referència dels contractes d’arrendament d’habitatge.

Tal i com hem tingut ocasió de comentar en altres notes informatives, la Llei 12/2023 va establir determinades limitacions als increments o revisions de les rendes de lloguer dels habitatges. Així, a la seva Disposició final sisena es va limitar l’actualització de les rendes durant el 2024 al màxim del 3%. A banda, en la Disposició final primera es va preveure l’afegitó d’una nova disposició addicional onzena a la Llei 29/1994, d’Arrendaments Urbans, que estableix l’aprovació d’un nou índex per a limitar els increments de renda, diferenciat de l’IPC.

El dia 18 de desembre de 2024 es va publicar el nou índex i el seu mètode de càlcul, que podeu consultar punxant aquí.

Quedem a la vostra disposició per aclarir o ampliar el contingut d’aquesta nota i els recordem que les nostres dades de contacte són: dcn@clavellcanalsconstulting.com i acc@clavellcanalsconsulting.com.

Barcelona, 10 de febrer de 2025