Nota informativa. Publicació de la Llei 11/2026

El proppassat 13 de juliol es van publicar les Lleis 10/2026 de pressupostos de la Generalitat de Catalunya i la Llei 11/2026, de mesures fiscals, financeres, administratives i del sector públic. Aquesta darrera norma conté determinades modificacions de la normativa d’habitatge i urbanística, que tot seguit passem a comentar:

1. Novetats en matèria d’habitatge.

a. Modificació de la definició de gran tenidor. S’afegeix un nou apartat s) a l’article 3 de la Llei 18/2007 (Llei dret a l’habitatge catalana) i es modifica la definició de gran tenidor, que fins ara venia configurada únicament pels articles 3,k de la Llei estatal 12/2023 i 5,8 de la Llei catalana 24/2015. La nova definició recull el concepte tal i com fins ara venia regulat en el precepte que hem indicat de la Llei 24/2015, però afegeix un nou supòsit, consistent en què tindrà aquesta consideració qualsevol propietari de 5 o més immobles a Catalunya.

b. El nou apartat s) de l’article 3 de la Llei 18/2007, introdueix també alguns aclariments: qualsevol habitatge està subjecte a les obligacions pròpies del gran tenidor (en casos de copropietat) en cas que un dels seus propietaris tingui aquesta condició; o també que es considera com a tal, una persona que sigui propietària de 5 o més habitatges, encara que aquests no constitueixin finques independents.

c. Nova regulació dels anomenats convenis especials d’adhesió voluntària. S’estableix una nova figura per a facilitar el finançament de les operacions de conservació i rehabilitació, a través de convenis especials de finançament. Aquests convenis són acords subscrits entre un Ajuntament i les persones propietàries o les comunitats de propietaris d’immobles situats dins d’un àrea de conservació i rehabilitació (article 36 Llei 18/2007) i permeten l’accés a instruments de finançament específics. Els convenis poden incloure totes les obres de millora relacionades amb l’accessibilitat, l’habitabilitat, l’adequació dels immobles a les necessitats de persones amb discapacitat o en situació de dependència, la millora de l’eficiència energètica, la instal·lació de sistemes d’autoconsum energètic i d’emmagatzematge, i també qualsevol altra actuació que contribueixi a la conservació, la modernització o la posada al dia de l’edifici. Poden incorporar previsions per al finançament d’aquestes actuacions i també el retorn dels fons.

d. Publicitat en l’oferta d’habitatges. S’afegeix un nou requisit en tota publicitat de comercialització d’habitatges, en la qual s’haurà de fer constar necessàriament la condició de gran tenidor de la propietat de l’habitatge, sempre que l’habitatge estigui situat en una zona de mercat residencial tens.

2. Noves disposicions en matèria d’arrendaments.

a. Arrendament d’habitacions en zones de mercat residencial tens. S’afegeix una nova disposició que considera arrendament d’habitació qualsevol negoci jurídic o relació jurídica que, amb independència de la seva denominació, atribueixi a una persona arrendatària, cessionària, ocupant o usuària, a canvi d’una contraprestació econòmica, l’ús residencial exclusiu d’una habitació situada en l’habitatge, amb dret d’utilització d’espais comuns.

En aquest mateix sentit, s’afegeix un nou article 66 quinquies, a la Llei 18/2007, amb la finalitat de considerar que, qualsevol negoci jurídic que doni com a resultat una elusió del sistema de contenció de rendes, es considerarà celebrat en frau. Aquesta disposició també recorda que es considerarà com a renda qualsevol quantitat abonada per part de l’ocupant de l’habitatge, i que no es poden repercutir les despeses de formalització del contracte a la part arrendatària.

b. S’afegeix una previsió a la Llei 18/2007, per a obligar al propietari a la devolució de l’excés cobrat pel lloguer en cas de rectificació del preu en relació a habitatges situats en zones de mercat residencial tens.

c. Es modifica el règim d’infraccions i sancions sobre arrendaments de la Llei 18/2007, per a fer constar com a tipus infractors l’incompliment del règim de limitacions de preu o fer constar al contracte una finalitat simulada.

3. Règim dels habitatges públics i de protecció oficial.

a. Registre de sol·licitants d’habitatge de protecció oficial. Es modifica l’article 92 de la Llei 18/2007, obligant la inscripció al registre de sol·licitants per a ser adjudicatari d’un habitatge de titularitat pública, amb independència de si està qualificat o no amb protecció oficial

b. S’estableix la possibilitat d’ampliar els contingents especials de reserva dels habitatges de protecció oficial previstos a la llei, fins als percentatges que els Ajuntaments considerin necessaris, i es preveu que les adjudicacions d’aquests habitatges podran ésser directes a favor de les entitats socials sense ànim de lucre que gestionin habitatges d’inclusió social destinats a persones i col·lectius vulnerables, que hauran de satisfer al propietari dels habitatges les mateixes rendes previstes per als habitatges que formin part del contingent general.

c. Es modifica l’art. 101 de la Llei 18/2007, per a puntualitzar que les bases per a les adjudicacions dels habitatges amb protecció oficial hauran de redactar-se tenint en compte els criteris i les necessitats que indiqui l’Administració municipal, tant si es tracta de promocions privades com públiques, amb l’única excepció des habitatges de protecció oficial destinats a la venda, en promocions sense ajuts públics.

d. S’afegeix una Disposició addicional a la Llei 18/2007 per a possibilitar l’adjudicació i la concertació de la gestió d’habitatge social en institucions privades d’iniciativa social, que es podrà adjudicar amb concurrència o per procediment directe.

4. Novetats en matèria urbanística.

a. Es modifica la redacció de l’article 9 bis TRLUC per a habilitar a que les construccions destinades a la generació d’energia des de fonts renovables, puguin tenir una alçada de fins a 4 metres.

b. Es modifica l’article 56 del TRLUC per afegir com a supòsit per a l’elaboració aprovació d’un pla director, l’ordenació, protecció i regulació de les construccions tradicionals en sòl no urbanitzable, si estan vinculades a activitats del sector primari en sòl periurbà. Per la via d’una nova disposició final desena s’acorda impulsar, des de la Generalitat, la tramitació i aprovació d’aquest tipus de Plans Directors. En aquest sentit, en la Disposició final quarta de la Llei s’introdueix un mandat per tal que, en el termini de 6 mesos, es procedeixi a tramitar un pla director urbanístic per a l’ordenació e les construccions disseminades en sòl no urbanitzable a l’àmbit conegut com a Horta de Lleida.

c. Es modifica la regulació del règim jurídic dels sectors d’urbanització prioritària. Així, s’amplia a un any el termini per a la redacció del projecte d’urbanització, des de la data de la declaració; i s’amplia el termini fins als 6 mesos per a la redacció d’un projecte d’expropiació per taxació conjunta, per a procedir a l’expropiació en el supòsit d’incompliment de l’obligació d’urbanitzar.

d. S’afegeix una nova Disposició Transitòria Quarta a la Llei 3/2012, amb la finalitat de permetre l’acabament dels edificis residencials plurifamiliars amb obres iniciades i llicència urbanística atorgada, encara que no compleixin el Decret 141/2012 d’habitabilitat. Ara bé, aquestes edificacions només es podran acollir a aquest règim en cas que quedi acreditat un alt grau d’execució, que un informe tècnic validat per l’Administració acrediti que l’edifici no pateix patologies estructurals, i que els habitatges resultants es qualifiquin en règim de protecció oficial (en la seva totalitat si són promocions en sòl públic, i en un mínim del 70% dels habitatges resultants, si són de titularitat privada). Cal que, en tot cas, aquestes actuacions respectin el planejament vigent.

e. Es modifica la Llei 11/2025 en relació al seu règim transitori per a l’aplicació de les noves reserves establertes a l’article 57,3 del TRLUC (modificat per la Llei 11/2025 esmentada). Així, es determina que les noves reserves no són aplicables als planejaments generals i llurs revisions, que ja hagin estat aprovats provisionalment, ni a les modificacions de planejament general i al planejament urbanístic derivatque hagi estat aprovat inicialment abans de la Llei 11/2025.

Aquesta exempció es manté durant un període de dos anys, a comptar des de la data d’aprovació respectiva de l’instrument corresponent (entenem que en relació als instruments en tràmit).

A banda, es preveu la possibilitat que l’òrgan de la Generalitat competent en matèria d’urbanisme pugui autoritzar excepcionalment la disminució de les reserves de sòl en determinats sectors que tinguin una densitat inferior a 25 habitatges per hectàrea i una tipologia d’edificació incompatible amb l’habitatge protegit.

Quedem a la vostra disposició per aclarir o ampliar el contingut d’aquesta nota i us recordem que les nostres dades de contacte són: dcn@clavellcanalsconsulting.com i acc@clavellcanalsconsulting.com