El passat 31 de maig es va realitzar a l’Il·lustre Col·legi de l’Advocacia de Barcelona la Jornada RJC de presentació de l’exemplar especial de la Revista Jurídica de Catalunya titulada “La Ley por el Derecho a la Vivienda“, en el qual el nostre company Aleix Canals va col·laborar amb la redacció de l’article “Tipus d’habitatge protegit: la nova categoria d’habitatge assequible incentivat“. Us deixem un resum de la seva ponència tot seguit:
1. Introducció
Quina és la rellevància de l’habitatge protegit? Cal connectar l’objectiu de constituir parc assequible a un preu inferior al mercat, per a assolir l’objectiu de la solidaritat urbana. Aquest objectiu es concreta en la Llei amb mesures a curt termini (com la declaració de zona de mercat residencial tens), a mig termini (com la regulació dels parcs públics d’habitatge i a llarg termini (com l’establiment de les reserves urbanístiques per a construir habitatge de protecció oficial).
Així, la política pública de modulació del mercat a través de la “influència” del parc a preu limitat, es pressuposa que ha d’ajudar a moderar la demanda i per tant, el preu de mercat de l’habitatge “lliure”.
Tanmateix, cal tenir en compte que aquesta política requereix d’una forta inversió pública per a poder desenvolupar projectes d’Habitatge de Protecció oficial els quals, sense ajuts i inversió per part de l’Administració, no resulten viables econòmicament.
2. Categories d’Habitatge Protegit segons la Llei 12/2023
L’article 16 de la Llei 12/2023 va establir diferents categories d’habitatges assequibles, en un esforç per a la sistematització i assentament de conceptes.
Segons s’ha fet públic a través d’una nota de premsa de 22 de maig de 2024, el Ple del Tribunal Constitucional va acordar l’estimació parcial, per majoria, del recurs d’inconstitucionalitat promogut per part de la Junta de Andalucía, contra els articles 3,f), g),i k), 8,a) i c), 9,e), 11,1,e), 15,1,e), 16, 18 (apartats 2,3, i 4), 19, apartat 1, incís segon i apartat 3, 27 apartat 1, paràgraf 3 i apartat 3, 28, 29, 32, 33, 34, 35, i 36.
La nota de premsa informa que el Tribunal Constitucional, ha declarat inconstitucionals els articles 16 i la DT primera (que regula l’habitatge protegit i, en particular, l’habitatge assequible), 19,3 (que regula la informació a transmetre per part dels grans tenidors), i els apartats 1 (en part) i 3 de l’article 27 (en relació als parcs públics d’habitatge).
Ara bé, es mantenen les definicions que consten als apartats f) i g) de l’article 3 de la Llei, i que fan referència a les definicions d’habitatge protegit, habitatge social i habitatge assequible incentivat.
A nivell pràctic hem de dir que la derogació de l’article 16 de la Llei 12/2023, no modificarà substancialment les coses, perquè a Catalunya el règim jurídic dels HPO recull els mateixos trets característics que s’havien configurat en la Llei 12/2023 en els articles 77 a 85 de la Llei 18/2007.
- L’habitatge té un preu màxim, per sota del de mercat.
- L’habitatge ha de destinar-se a habitatge habitual
- L’adjudicació de l’habitatge ha de fer-se amb criteris de transparència i lliure concurrència, tot i que determinats habitatges es poden reservar a col·lectius socials concrets.
- Els adjudicataris no poden disposar d’altres habitatges i han d’estar per sota dels llindars d’ingressos que es fixin.
- Els habitatges no es poden desqualificar (si estan en sòls de “reserva”), o bé només es poden desqualificar un cop transcorreguts 30 anys (o bé per motius excepcionals i amb retorn de tots els ajuts rebuts).
- La seva venda o lloguer ha de ser autoritzada expressament per part de l’administració de la CA, que ha de revisar que al venda es fa a favor de persones que compleixen els requisits fixats i per sota del preu màxim previst, i en determinades ocasions pot existir dret de tanteig i retracte.
En la Llei 12/2023 els Habitatges protegits es defineixen (art. 3,f) de la norma) com: “l’habitatge sotmès a un règim especial per destinar-lo a residència habitual de persones amb dificultats d’accés al mercat d’habitatge, tant en àmbits urbans i metropolitans, com en el medi rural, i s’estableixen dues modalitats: habitatge social, o habitatge de preu limitat.
Segons aquest mateix precepte, l’habitatge protegit de preu limitat es defineix com aquell habitatge de titularitat pública o privada, exclosa la dotacional o pública, subjecta a limitacions de preus de renda, destinada a satisfer necessitats d’habitatge dels seus usuaris, prèvia la seva qualificació a través del procediment corresponent.
En aquest mateix precepte 3,f) defineix l’habitatge social com: habitatge de titularitat pública destinat a lloguer, cessió d’ús o una altra fórmula de tinença temporal. Aquesta tipologia d’habitatge es pot desplegar en sòls qualificats com a equipaments i es tracta d’un habitatge afecte al servei públic. Això significa que només es pot gestionar per part d’administracions públiques, entitats sense afany de lucre (amb finalitats socials) i privats a través de fórmules de col·laboració público-privada.
Dins de l’habitatge social, es manté la categoria de l’habitatge social d’emergència com aquell que ofereix una solució habitacional a curt termini de manera temporal per a persones en risc de perdre el seu habitatge.
3. Els Habitatges Assequibles Incentivats
Els habitatges assequibles incentivats es defineixen com aquells habitatges de titularitat privada quin titular gaudeix d’algun tipus d’avantatge o incentiu per part de l’administració (urbanístic, fiscal o de qualsevol altre tipus) a canvi de destinar-lo a residència habitual de lloguer o qualsevol fórmula temporal de tinença amb una limitació d’ús i de preu, que sigui conseqüent amb els beneficis que s’obtenen.
Podríem dir que és un règim “light” o descafeïnat de l’HPO tradicional, amb menys limitacions, menor rigor i menor regulació.
Tanmateix, es desitjable imaginar que els incentius vagin més enllà dels de caràcter fiscal o subvencional, i es puguin dissenyar incentius urbanístics que facin atractiva aquesta fórmula, en la ciutat consolidada.
4. Controvèrsia Legal i Competencial
Per altra banda, i com hem anticipat, s’han plantejat diferents Recursos d’inconstitucionalitat contra la Llei, segons ha publicat el TC. Per ara, sabem que com a mínim, s’han formulat els següents:
- Representants del Grup Parlamentari Popular
- Parlament de Catalunya
- Pels Consells de Govern d’Andalusia, Illes Balears i Madrid.
- Govern del País Basc.
- Xunta de Galícia
- Govern de la Generalitat
Es pot intuir que els arguments de tots aquests recursos -almenys pel que fa referència a Catalunya- es fonamenten en les conclusions dels Dictamens del Consell de Garanties Estatutàries (en endavant, CGE), emesos el 3 d’agost de 2023 (Dictamen 1/2023) i el 16 de febrer de 2024 (Dictamen 1/2024).
El motiu fonamental de la controvèrsia, que afecta als articles 16 i 17 de la Llei 12/2023, es planteja respecte de l’abast dels títols competencials estatals i autonòmics en la matèria.
Les definicions de les diferents categories d’habitatge protegit que dona la Llei 12/2023, es determinen com a principis generals aplicables a aquest tipus d’habitatges.
Aquesta regulació es fonamenta en els títols normatius estatals en la matèria, que són:
149,1,1, Regulación de las condiciones básicas que garanticen la igualdad de todos los españoles en el ejercicio de los derechos y en el cumplimiento de los deberes constitucionales
149,1,13 Bases y coordinación de la planificación general de la actividad económica.
Per altra banda, la Generalitat de Catalunya té plenes competències per a l’establiment del règim jurídic dels habitatges de protecció oficial deriva de les competències en matèria d’habitatge, que són exclusives per part de la Generalitat (ex arts. 148,1,3 de la Constitució i 137 de l’Estatut d’Autonomia de Catalunya). Tal i com va assenyalar el CGE, els títols competencials estatals esmentats semblaria que no empararien l’establiment d’un règim jurídic bàsic de l’habitatge protegit (HPO i habitatges assequibles incentivats), la qual cosa suposaria una intromissió en les competències reservades amb caràcter exclusiu a la Generalitat de Catalunya, sense cap justificació. El Legislador Estatal ja era conscient d’aquesta extralimitació, perquè les previsions dels articles 16 i 17 es van formular de manera programàtica (amb el caràcter de principis generals, i no pas com a normes imperatives), i amb caràcter supletori.
Pel que es desprèn de la nota de premsa (la sentència encara no s’ha publicat), sembla ser que el Tribunal Constitucional ha fet una interpretació expansiva dels títols estatals, però sense emparar la possibilitat de regular el règim de l’habitatge protegit. Es un tema que no es tancarà amb aquesta sentència, perquè la inviabilitat econòmica de l’habitatge protegit sense ajuts públics provoca que l’Estat (que si que manté les competències per a la definició dels ajuts en matèria d’HPO), pugui influir en les tipologies d’HPO per la via de la definició de les condicions d’aquests habitatges i dels seus potencials destinataris, per tal de poder gaudir dels ajuts.
Tot i així res impedeix que la Generalitat estableixi una nova regulació pròpia (similar a la que ha estat recentment aprovada a través del Decret Llei 6/2023 per part de les Illes Balears), per a una tipologia d’habitatges que, si bé es comercialitzin a preu limitat, es puguin qualificar de manera més àgil i amb un preu més proper al de mercat, respecte dels habitatges amb protecció oficial.
5. Conclusió i Futur de la Llei
Podem establir 4 idees bàsiques
- L’Habitatge Protegit es una figura d’importància cabdal, regulada des de fa més de 100 anys i que requereix de l’impuls i foment per part de les AAPP, és a dir, d’ajuts públics, per a resultar econòmicament viable.
- L’Habitatge Protegit no es, únicament, un habitatge social ni un habitatge d’emergència. Es tracta d’un habitatge per a classes mitjanes que poden tenir dificultats a l’accés a un habitatge lliure.
- La controvèrsia competencial que pugui dirimir-se amb les Sentències que pugui dictar el Tribunal Constitucional en relació als recursos d’inconstitucionalitat plantejats contra la Llei 12/2023, no eliminarà el conflicte subjacent, perquè l’Estat pot incidir en la regulació dels Habitatges Protegits quan defineix les línies d’ajut a l’Habitatge (a través dels Planes Estatales).
- L’Habitatge assequible incentivat no requereix de major desplegament normatiu, i podria ser un instrument útil per a introduir habitatge assequible al mercat a través d’altres fórmules de foment que no requereixin, necessàriament, despesa directa pressupostària.
