La nova Llei 12/2023, de 24 de maig, pel dret a l’habitatge, ha posat en marxa diversos instruments per facilitar l’accés a un habitatge digne i assequible per part de tota la ciutadania. Un dels mecanismes que ha despertat més interès és la possibilitat de limitar, amb caràcter temporal i excepcional, el preu del lloguer dels contractes d’arrendament d’habitatge. Aquest mecanisme exigeix, prèviament, la declaració de l’àmbit territorial afectat com a “zona de mercat residencial tensionat”.
Aquest article analitza els antecedents, la regulació i la primera experiència d’aplicació a Catalunya d’aquest instrument, així com els seus principals efectes.
I. Antecedents i context competencial. La Llei catalana 11/2020 de mesures urgents en matèria de contenció de rendes en els contractes d’arrendament d’habitatge
La situació actual del mercat immobiliari a Espanya, especialment en entorns urbans i metropolitans, exigeix desenvolupar polítiques públiques d’habitatge amb la finalitat de garantir-ne l’accessibilitat a les classes mitjanes i també baixes, i en especial a les persones joves. La dificultat d’emancipació per manca d’accés a l’habitatge comporta greus problemes socials, entre els quals el més cridaner és l’endarreriment de l’edat en què els fills s’independitzen dels pares i poden crear noves famílies. Més enllà d’aquesta dimensió, resulta pràcticament impossible accedir a l’habitatge per a les classes socials menys afavorides, que es veuen expulsades dels nuclis urbans en els quals, paradoxalment, és on es donen més oportunitats laborals i d’ascens social.
Davant d’aquesta realitat, la nova Llei 12/2023 incideix en la necessitat d’incrementar l’oferta d’habitatge específicament assequible (a un preu per sota del mercat), essencialment a través de la promoció i preservació del parc d’habitatges de protecció oficial, però també obrint la possibilitat a altres tipologies d’habitatge assequible.
És clar que actualment no existeix un parc d’habitatge assequible amb dimensió i estabilitat suficients que pugui donar resposta a les necessitats de la població, i per això la Llei 12/2023 ha dissenyat la que ve a ser una mesura de “xoc”, amb la finalitat d’actuar en el mercat de manera provisional i temporal mentre no es despleguin plenament els mecanismes de foment d’habitatge assequible i sabent que aquests mecanismes no són immediats i necessiten temps per consolidar-se. D’acord amb aquesta lògica es concep l’instrument de les declaracions de “zona de mercat residencial tensionat” (d’ara endavant, ZMRT), l’efecte més conegut del qual (encara que, com veurem, no és l’únic) és la possibilitat de limitar el preu de la renda en els nous contractes d’arrendament d’habitatge que se celebrin en aquestes zones.
És precisament aquest efecte —la limitació de la renda dels contractes d’arrendament— el que ha requerit que aquest instrument sigui regulat a través d’una norma estatal. Per quin motiu?
El dret a l’habitatge ha generat notables tensions en matèria competencial, en tractar-se d’una matèria que incideix directa o indirectament en diferents títols competencials atribuïts a diferents administracions territorials. A això cal afegir que la matèria “habitatge” afecta directament el mercat immobiliari, la qual cosa té una importància econòmica i social innegables. Es tracta, doncs, d’un sector amb múltiples arestes i amb una importància social i econòmica de primer ordre.
De fet, per configurar el marc jurídic de l’habitatge hem de tenir en compte diferents articles de la Constitució que estableixen els títols competencials en joc, tant a favor de l’Estat com de les Comunitats Autònomes (almenys, d’aquelles que hagin assumit les competències en matèria d’habitatge a través dels seus respectius Estatuts d’Autonomia). Així, els arts. 149.1.1 (condicions bàsiques per garantir la igualtat entre tots els espanyols), 149.1.8 (legislació civil, sens perjudici de la conservació, modificació i desenvolupament dels drets civils especials, allí on existeixin), i 149.1.13 (bases i coordinació de l’activitat econòmica), reserven a l’Estat competències exclusives en les matèries esmentades que, si bé no es refereixen estrictament a “l’habitatge”, tenen un impacte molt directe en la seva configuració legal.
Davant d’això, les Comunitats Autònomes han al·legat que el títol competencial d’habitatge i urbanisme, que poden assumir en virtut de l’art. 148.1.3 de la Constitució, s’ha d’interpretar amb un caràcter menys restrictiu i que és autonòmica la competència per delimitar la funció social de la propietat (tal com ja va reconèixer el TC en la seva històrica Sentència 37/1987 relativa a la reforma agrària andalusa). A més, les Comunitats Autònomes han argumentat que també s’ha de fer una lectura àmplia del títol d’habitatge, afegint a les seves facultats la defensa dels drets dels consumidors i, en els casos en què existeixi, el desenvolupament del dret civil foral.
Amb aquests plantejaments, el Tribunal Constitucional ha tingut l’oportunitat de perfilar una doctrina jurisprudencial segons la qual existirien diferents manifestacions del dret a l’habitatge, de manera que correspondrien al legislador estatal les qüestions a regular que puguin afectar la dimensió econòmica o de mercat de l’habitatge, i també quan afectin qüestions bàsiques de les obligacions contractuals. Aquesta doctrina es va confirmar arran del conflicte competencial generat per la primera iniciativa sobre control de rendes sorgida a Espanya, en aquest cas a Catalunya.
Aquesta primera iniciativa es va concretar en el —fracassat— Decret llei català 9/2019, de 21 de maig, de mesures urgents en matèria de contenció de rendes en els contractes d’arrendament, aprovat pel Govern Autonòmic de la Generalitat de Catalunya. Aquest Decret llei no va superar el tràmit de convalidació parlamentària a Catalunya, de manera que va quedar sense efecte per l’acord de derogació de 26 de juny.
Un any més tard, la Llei catalana 11/2020, de 21 de setembre, de mesures urgents en matèria de contenció de rendes en els contractes d’arrendament d’habitatge, va suposar un nou intent per posar en marxa aquest mecanisme. La Llei —amb previsions molt similars a les del precedent Decret llei 9/2019—, contenia la majoria dels aspectes que després han estat plasmats en la regulació de l’article 18 de la Llei 12/2023. S’aplicava només als contractes d’arrendament d’habitatge sotmesos a la LAU i els pressupòsits de declaració d’“àrea de mercat tens” eren ja molt semblants (encara que no idèntics) als supòsits de l’actual Llei 12/2023.
Els casos en què la llei catalana permetia la declaració d’una àrea de mercat tens partien de l’anàlisi de l’evolució dels preus d’arrendament i s’hi incloïen previsions específiques per a persones menors de 35 anys. En aquestes àrees s’hi havia d’aplicar l’índex de referència del mercat del lloguer aprovat per la Generalitat. La llei contenia un annex amb la relació inicial dels municipis que es consideraven àrees de mercat tens o tensionat. Aquesta primera declaració tenia una vigència d’un any des de la seva promulgació, si bé aquesta declaració (així com les successives declaracions per als municipis no inclosos inicialment a l’annex de la llei) tenien una vigència temporal de fins a 5 anys.
El procediment per a la declaració de l’àrea de mercat tens o tensionat era molt similar al previst per a l’aprovació dels Plans Urbanístics, amb una primera fase de tramitació municipal, amb tràmit d’informació pública, i una segona fase en què s’havia d’adoptar l’aprovació definitiva per part de l’Administració autonòmica (excepte el municipi de Barcelona i l’Àrea Metropolitana, que podien aprovar definitivament la declaració per si mateixos). Es preveia igualment la necessitat de publicar l’acte, un cop aprovat definitivament. La declaració havia d’incloure una relació d’actuacions a realitzar per part de les Administracions implicades (en aquest cas, la local i la catalana), amb la finalitat de revertir la situació.
Els efectes de la declaració s’estenien als contractes signats a partir de la seva entrada en vigor, als quals s’aplicaria la limitació del preu de la renda (conformat pel de l’últim contracte vigent o bé —només per a grans tenidors— el preu resultant de l’aplicació de l’índex de referència autonòmic). La Llei 11/2020 contenia igualment un règim sancionador específic per als supòsits d’incompliment de les limitacions de preu derivades de la seva aplicació i, així mateix, s’hi associava una conseqüència automàtica a l’incompliment de la limitació de preu, consistent en l’obligació de l’arrendador de reintegrar a l’arrendatari totes les quantitats percebudes indegudament, més l’interès legal d’aquestes quantitats, incrementat en 3 punts.
La Llei 11/2020 va ser objecte de dos recursos d’inconstitucionalitat promoguts per 50 diputats del Partit Popular al Congrés dels Diputats, i per part del Govern de l’Estat, que van ser resolts, respectivament, a través de les Sentències del Tribunal Constitucional números 37/2022 i 57/2022. La fonamentació del TC, per a la resolució d’ambdós recursos, va partir de la constatació que la normativa estatal (que té caràcter bàsic, en matèria de contractes d’arrendament) preveu, com a principi general, la llibertat de pacte en la fixació de la renda. Tenint en compte aquesta premissa, el TC va considerar que qualsevol limitació a aquest principi havia de ser regulada a través d’una norma de caràcter estatal.
És a dir, el TC va posar de manifest que qualsevol limitació de preu als contractes d’arrendament s’havia d’articular a través d’una norma estatal. Per això els grups polítics catalans van defensar amb especial afany l’aprovació de la Llei 12/2023, amb la regulació d’aquest instrument en el seu article 18 i amb la disposició final primera que articula una reforma de la Llei d’Arrendaments Urbans per materialitzar els efectes de la limitació dels preus en els contractes d’arrendament.
II.- L’article 18 de la Llei 12/2023. La zona de mercat residencial tensionat
Tal com hem exposat, els precedents legislatius anteriors anticipaven algunes qüestions que posteriorment van ser recollides a l’article 18 de la Llei 12/2023. No obstant això, la regulació de la declaració de ZMRT prevista en la Llei 12/2023 no completa tot el marc legal aplicable, entenem que amb la finalitat de reconèixer un àmbit autonòmic en el qual es pugui concretar tot allò no previst per la norma estatal.
Pel que fa als pressupòsits que habiliten una declaració de ZMRT, aquests fan referència a la constatació, per part de l’Administració, que en un àmbit territorial concret no existeix una oferta suficient d’habitatge (en especial, d’habitatge assequible) per satisfer la demanda de la població resident. Per a això és necessària la recopilació de dades a l’efecte de constatar la situació del mercat i la seva evolució previsible, sobre la base de les dinàmiques familiars i demogràfiques, la qual cosa s’ha de justificar en una memòria que contingui aquesta anàlisi. La Llei considera que l’objectivació d’aquesta insuficiència es donarà quan es produeixi alguna de les següents circumstàncies:
- Que la càrrega mitjana del cost de l’habitatge (hipoteca o lloguer i despeses de subministraments bàsics), superi el 30 % dels ingressos mitjans de les llars.
- Que el preu de compra o de lloguer en els darrers 5 anys hagi experimentat un percentatge de creixement acumulat com a mínim 3 punts superior al percentatge de creixement acumulat de l’IPC.
Els requisits anteriors són alternatius, de manera que n’hi ha prou que concorri un d’ells perquè es pugui concloure que existeix una insuficiència d’oferta d’habitatge, i per tant que la zona pot ser declarada com a ZMRT.
La declaració ha d’anar acompanyada d’un programa d’actuació específic en el qual l’Administració competent indiqui les mesures que consideri oportunes per revertir la situació, així com el calendari previst per al seu desplegament. És a dir, no n’hi ha prou amb constatar que una zona concreta presenta dificultats per respondre a les necessitats d’habitatge de la població, sinó que també és necessari que hi hagi un compromís de revertir aquesta situació.
En aquesta línia, la llei preveu que el Ministeri pugui (encara que no necessàriament ho hagi de fer) desenvolupar, juntament amb l’Administració autonòmica, un programa específic per revertir l’escassetat observada que dona lloc a la declaració de ZMRT (art. 18.5). Aquest programa pot concretar-se en diferents actuacions, entre les quals hi ha la possibilitat de dissenyar ajuts o subvencions específiques.
Finalment, tot i que la declaració com a tal és competència de l’Administració autonòmica competent en matèria d’habitatge, es requereix un posterior acte formal de publicació per part del Ministeri. Es preveu que es puguin realitzar publicacions amb periodicitat trimestral, per tal d’actualitzar periòdicament la relació de ZMRT existents a tot el territori.
1. Quina és la naturalesa jurídica de la declaració de ZMRT?
La declaració de ZMRT és un acte administratiu, que com a tal no té naturalesa reglamentària, ja que, d’una banda, la seva vigència temporal és limitada i, per tant, no compleix el requisit de vigència indefinida que tenen les normes amb caràcter general. D’altra banda, no es tracta d’un acte que s’hagi d’adoptar necessàriament i de manera obligatòria per part de l’Administració competent. Això es desprèn clarament de la redacció de l’article 18.1, en què s’indica que “les Administracions amb competències en matèria d’habitatge podran declarar…”. És a dir, la declaració és un acte amb cobertura legal, però adoptat de manera discrecional per l’Administració competent.
Aquests elements ens porten a descartar que es pugui promoure una declaració de ZMRT en contra de la voluntat de les administracions competents en matèria d’habitatge, en exercici de l’—també novedosa— acció pública en matèria d’habitatge prevista a l’article 5 de la Llei 12/2023. Es tracta, doncs, d’una possibilitat a l’abast de l’Administració autonòmica, que pot ser o no exercida en funció de les polítiques que aquesta decideixi dur a terme.
En definitiva, la declaració ZMRT i els seus efectes es configuren com un instrument habilitat pel legislador estatal, perquè siguin les comunitats autònomes qui el puguin utilitzar si encaixa dins l’esquema de les polítiques d’habitatge que aquestes decideixin desplegar en exercici de les seves competències.
2. Quins són els principals efectes de la declaració de ZMRT?
Ens trobem davant la qüestió més rellevant de la novetat legislativa objecte d’anàlisi, ja que els efectes de la declaració de ZMRT són múltiples i afecten competències de diverses administracions territorials implicades. El principal i més conegut efecte de la declaració és la limitació del preu del lloguer dels contractes d’arrendament, de manera que, amb caràcter general, la renda dels nous contractes de lloguer d’habitatges situats en ZMRT quedarà limitada al preu resultant de l’aplicació de les següents regles:
a) Si el propietari no és un gran tenidor:
La renda quedarà limitada a l’import de la renda de l’últim contracte, degudament actualitzada. Si no hi ha hagut cap contracte anterior, la renda màxima serà la que resulti d’aplicar l’índex de referència estatal del preu del lloguer (consultable a: https://serpavi.mivau.gob.es).
b) Si el propietari és un gran tenidor:
La renda quedarà limitada a l’import inferior entre dues opcions:
b.1) La renda de l’últim contracte, actualitzada.
b.2) La renda que resulti d’aplicar l’índex de referència estatal del preu del lloguer
Juntament amb l’efecte de limitació de preus, els contractes d’arrendament també es veuen afectats pel que fa al seu termini de durada mínima (fins ara era de 5 anys per a arrendadors persones físiques i de 7 anys per a arrendadors persones jurídiques), atès que, una vegada aprovada la declaració de ZMRT, l’arrendatari tindrà dret a prorrogar el contracte 3 anys més, i l’arrendador només es podrà oposar a aquesta pròrroga si hi ha acord en contra o si necessita l’habitatge per a ell mateix o per a un familiar.
També s’introdueix una nova obligació per als agents immobiliaris, que hauran d’informar del preu del contracte d’arrendament anterior en els nous contractes d’arrendament subscrits en habitatges situats en ZMRT.
Tanmateix, els efectes de la declaració de ZMRT no es limiten als contractes d’arrendament. Així, un cop declarada la ZMRT, també es produeixen altres efectes:
- Es pot ampliar el concepte de gran tenidor, de manera que inclogui propietaris de 5 o més habitatges (també ho seran, amb caràcter general, aquells que siguin propietaris d’una superfície igual o superior a 1.500 m²). Així, s’amplia el nombre de propietaris que han de complir les obligacions pròpies dels grans tenidors, com sotmetre’s a processos d’intermediació abans d’interposar demandes de desnonament, complir amb obligacions d’informació i limitacions de preu en nous contractes d’arrendament, entre d’altres, de conformitat amb l’article 19, la Disposició Transitòria tercera i la Disposició Final primera de la Llei.
- Els grans tenidors estan obligats a subministrar informació a les administracions públiques (essencialment, dades sobre l’habitatge i el seu règim d’utilització), així com a justificar el compliment dels deures inherents a la funció social (arts. 11 i 19 de la Llei 12/2023).
- Tot el producte obtingut per la cessió de l’aprofitament urbanístic en el planejament (art. 18.1.b del TRLSRU) s’ha de destinar a la construcció i gestió d’habitatges socials o dotacionals (art. 15.1.e de la Llei 12/2023).
- Existeix un deure reforçat de col·laboració entre les administracions públiques competents en matèria d’habitatge (article 20).
- Els plans estatals d’habitatge han d’incorporar programes específics per promoure una oferta suficient i adequada d’habitatge, aplicables a les ZMRT (art. 24.5).
- Es determina, com a objectiu del fons d’habitatge assequible i de la Comissió de Coordinació Financera d’Actuacions Immobiliàries i Patrimonials, l’increment del parc d’habitatge social i assequible en les ZMRT (art. 25.4.b i Disposició addicional segona de la Llei).
- En cas que la normativa autonòmica no hagi establert un objectiu de parc d’habitatge destinat a polítiques socials, es fixa que aquest objectiu serà del 20 % del total del parc en aquells municipis declarats com a ZMRT (Disposició transitòria segona).
- Els propietaris persones físiques poden beneficiar-se de determinades deduccions fiscals, segons el que preveu la Disposició Final Segona de la Llei.
Més enllà del que s’ha exposat, no hi ha cap obstacle perquè, una vegada la Llei 12/2023 s’hagi assentat dins els diferents ordenaments autonòmics, la declaració de ZMRT es pugui acompanyar d’altres efectes (com ara una priorització de la rehabilitació edificatòria en barris, o la destinació d’ajudes a la promoció d’habitatge en règim de protecció oficial), tot i que es tractaria d’una segona fase que requereix esperar la consolidació d’aquesta novetat normativa.
Tal com ja s’ha indicat, la declaració de ZMRT comporta per a l’administració competent l’obligació de redactar un pla d’actuació, que concreti les mesures que s’hauran de desplegar durant la vigència de la declaració, per revertir aquesta situació. Aquesta obligació (especificada a l’article 18.4 de la Llei 12/2023) ha estat objecte de diversos recursos d’inconstitucionalitat presentats per diferents comunitats autònomes, que al·leguen que aquesta previsió suposa una invasió de les competències autonòmiques en matèria d’habitatge.
Tot i que ara per ara no es pot anticipar quin serà el pronunciament del Tribunal Constitucional, es pot assenyalar que les previsions relatives al pla d’actuació i la necessitat de calendaritzar-lo (art. 18.4 Llei 12/2023), no determinen prèviament ni el contingut del document ni l’orientació que cada comunitat autònoma pugui adoptar per revertir la situació constatada en la declaració de ZMRT.
Sembla lògic exigir que l’Administració que s’aculli a mesures extraordinàries s’impliqui també en la millora i reversió de la realitat que les justifica. És evident que l’aprovació i entrada en vigor de la declaració ZMRT no resol, per si sola, els problemes d’accessibilitat i disponibilitat d’habitatge que la motiven.
Si es pretengués això, només s’estaria actuant sobre els símptomes d’un problema social que, estructuralment, exigeix una actuació decidida sobre les causes. En aquest sentit, si al començament del present treball s’indicava que la lògica d’una política temporal de contenció de preus es justifica per la necessitat de guanyar temps per generar un parc real d’habitatge assequible —objectiu que no es pot assolir de forma immediata—, no sembla raonable que l’actuació pública es limiti només a imposar aquesta limitació, obviant l’obligació d’emprar tots els mitjans disponibles per aconseguir el parc que necessita la població per accedir a un habitatge a canvi d’un salari. No fer-ho deixa sense arguments els professionals que volem i podem fer pedagogia sobre la necessitat d’implicar tota la societat en la resolució del problema.
Per tant, és previsible que existeixi un debat constructiu i que es concreti algun tipus de coordinació entre les administracions públiques territorials concernides (la estatal i l’autonòmica), amb l’objectiu de concretar els ajuts pressupostaris i altres mesures de foment i incentiu que s’hagin de destinar a revertir la situació de les ZMRT.
III. Primera experiència posterior a l’aprovació de la Llei 12/2023. El cas de Catalunya
Examen de les Resolucions de 15 de juny, 11 d’agost de 2023 i 13 de març de 2024. Principals pressupòsits
Fins al dia d’avui, l’única administració que ha promogut la declaració de ZMRT a Espanya ha estat la Generalitat de Catalunya. Era previsible que aquesta situació es pogués donar, tenint en compte que els precedents d’aquesta iniciativa (que ja hem relatat) havien partit del Govern o del Parlament d’aquesta comunitat autònoma.
El procediment de declaració de ZMRT promogut per la Generalitat de Catalunya es va iniciar amb una memòria de 15 de juny de 2023, que va ser objecte de publicació i de tramitació d’informació pública (publicació al Diari Oficial de la Generalitat de Catalunya de 22 de juny de 2023), encara que sense recollir l’opinió ni emetre cap comunicació als municipis afectats. Aquesta actuació resultava una mica precipitada, tenint en compte que existeix un deure de coordinació entre les administracions autonòmica i local en matèria d’habitatge (segons el que preveuen els articles 7 i 8 de la Llei 18/2007). A més, sorprenentment, la Generalitat, actuant així, deixava d’aplicar i seguir els tràmits dels preceptes —encara avui vigents per no haver estat declarats inconstitucionals— de la seva Llei catalana 11/2020, interpretant que aquesta llei es referia a un altre tipus de declaració de zona de mercat tens, diferent i amb efectes diferents dels previstos en la Llei 12/2023.
En el tràmit d’informació pública es van formular diverses al·legacions per part de diferents agents. D’entre elles, cal destacar el retret per la manca de publicació prèvia dels índexs de preus de referència estatals, que serien d’aplicació com a conseqüència de la limitació de preus als nous contractes. Tot i que la Generalitat va intentar inicialment esquivar aquesta qüestió i va aprovar definitivament la declaració de ZMRT el dia 11 d’agost de 2023, aplicant els seus propis índexs de referència (elaborats per l’Agència de l’Habitatge), va ser precisament la necessitat d’aprovació dels índexs estatals el motiu al·legat per l’actual ministra d’Habitatge per endarrerir la publicació de la declaració de ZMRT de Catalunya.
El concepte d’índex de preus de referència estatal havia nascut amb la Disposició addicional segona del Reial decret 7/2019, d’1 de març, de mesures urgents en matèria d’habitatge i lloguer, en la qual es va aprovar la seva creació amb la triple finalitat de garantir la transparència del mercat, aplicar les polítiques públiques per incrementar l’oferta d’habitatge i adoptar mesures de tipus fiscal. En paral·lel, la Disposició addicional primera de la Llei 12/2023 establia la necessitat d’un sistema d’índexs de preus per al ple desplegament de les mesures contingudes en la llei. Malgrat que una millor coordinació interadministrativa hauria hagut de permetre l’establiment d’índexs de manera acordada (Catalunya disposa d’un model ja experimentat), aquesta manca de treball conjunt va fer que prevalgués el criteri adoptat pel Ministeri, que va publicar el seu índex el 15 de març de 2024 i, fins aleshores, es va mantenir sense publicar la declaració de ZMRT de Catalunya.
Just el dia abans de la publicació de l’Índex per part del Ministeri, la Generalitat va anul·lar la seva resolució de l’11 d’agost de 2023 i la va substituir per una nova resolució TER/800/2024, de 13 de març, publicada el 14 de març (el **dia abans que el Ministeri publiqués l’Índex i també la pròpia resolució de la Generalitat), i que declara definitivament la ZMRT. Ni la resolució publicada ni la nova versió de la memòria que la fonamenta especifiquen quines són les modificacions respecte de la resolució anterior de l’11 d’agost de 2023 (més enllà de la ja esmentada relativa als índexs de preus). Tampoc no s’ha fet públic, en el moment de redactar aquest text, el pla d’actuació dissenyat per la Generalitat per revertir aquesta situació. Per tant, no podem considerar exemplar el procediment seguit en la primera declaració de ZMRT, que ha estat difícil d’entendre fins i tot per a especialistes en la matèria.
Pel que fa al fons, en la versió definitiva de la memòria es va incloure l’ampliació del concepte de gran tenidor als propietaris de més de 5 habitatges, que en un primer moment la Generalitat no havia considerat necessari adoptar. També es van modificar altres qüestions, com la possibilitat d’excloure de la limitació de preus els habitatges que haguessin estat objecte de reforma o rehabilitació integral, que ara se sotmeten al règim general de la Llei (que només permet un increment de la renda del contracte anterior del 10 %).
La durada de la declaració és de 3 anys i, encara que podria prorrogar-se, el fet que no s’hagin concretat les mesures que ha de desplegar l’Administració per revertir aquesta situació podria constituir un obstacle per a la seva pròrroga, com a mínim si no es modifiquen els termes de la redacció vigent de l’article 18.2.d) de la Llei 12/2023, que exigeixen una avaluació de les mesures desplegades per poder acordar la pròrroga (sense perjudici que aquest precepte pugui veure’s afectat pels recursos d’inconstitucionalitat actualment en tràmit).
La resolució de la Generalitat TER/800/2024, de 13 de març de 2024, es va publicar a instància del Ministeri (com és preceptiu) al Butlletí Oficial de l’Estat de 15 de març de 2024, i va entrar en vigor l’endemà (és a dir, és vigent del 16 de març de 2024 fins al 16 de març de 2027).
En general, de tot el procés dut a terme i breument resumit, es constata que l’administració autonòmica ha incorregut en precipitació, confusió i manca de rigor en el procediment de tramitació de la declaració. L’excusa pot derivar del fet que tota innovació jurídica genera dubtes i imperfeccions inicials, amb la qual cosa entenem que qualsevol futura declaració podrà ja evitar els dèficits de la primera.
Com a comentari final, és important insistir que la declaració de ZMRT té el caràcter d’instrument provisional i de xoc, que com a tal no està dissenyat com una eina que, per si sola, hagi de resoldre els problemes d’accés a l’habitatge —i especialment a l’habitatge assequible— de la població resident en els municipis declarats com a tals.
Així, ens permetem insistir que la lògica de la seva creació parteix de la necessitat d’actuar en el mercat de manera excepcional i temporal, mentre s’implementen i consoliden les mesures dirigides a la consecució d’un autèntic parc d’habitatge assequible, que respongui a les necessitats dels sectors de població exclosos del mercat, cada cop més amplis. Avui dia, aquestes mesures encara no s’han concretat i són urgents i inajornables, per la qual cosa totes les administracions —i tota la societat— s’han de seguir considerant concernides per la resolució del greu problema de la manca d’habitatge a preus assequibles al nostre país.
Aquest article ha estat publicat a la “Revista de Urbanismo” al juliol de 2024.