Les arres penitencials son un mecanisme molt conegut i utilitzat en les transaccions immobiliàries. Es un pacte que està regulat a l’article 1.454 del Codigo Civil, i que imposa una conseqüència molt gravosa a la part que no formalitzi la compravenda, de manera que si la part venedora no compareix a la signatura de l’escriptura, haurà de retornar el doble de l’import rebut. I en canvi, si es el venedor qui no formalitza l’adquisició, perd l’import entregat en concepte d’arres penitencials. Com que habitualment l’import en concepte d’arres sol ser força elevat (entre el 10 i el 15 per cent de l’import de la compravenda), funciona com un incentiu molt potent per a formalitzar la transacció i per aquest motiu és d’una utilització generalitzada.
Des de l’any 2017, està vigent a Catalunya l’article 621-49 del Codi Civil que permet al comprador recuperar l’import rebut en concepte d’arres, en cas que no obtingui el finançament bancari per a formalitzar la compra. En concret, aquest precepte estableix:
Article 621-49. Previsió de finançament per tercer
1. Si el contracte de compravenda preveu el finançament de tot o part del preu per una entitat de crèdit, el comprador, llevat de pacte en contra, pot desistir del contracte si justifica documentalment, en el termini pactat, la negativa de l’entitat designada a concedir el finançament o a acceptar la subrogació del comprador en la hipoteca que grava l’immoble, llevat que la denegació es derivi de la negligència del comprador.
2. El desistiment del comprador obliga el venedor a la devolució del preu que li hauria estat lliurat i, si escau, de les arres penitencials, i obliga el comprador a deixar el venedor en la mateixa situació en què s’hauria trobat si no s’hagués conclòs el contracte, sens perjudici del que estableix la legislació hipotecària.
Es tracta d’un pacte amb una vida pràctica encara força escassa i per tant el seu contingut i el seu abast, encara no són completament clars. Per tant, quan es pot reclamar la devolució de l’import de les arres, si no s’aconsegueix la hipoteca?
El Tribunal Superior de Justícia de Catalunya ha dictat recentment una resolució, la sentència número 2818/2024 (que podeu consultar aquí), en la qual revisa i completa la interpretació que cal donar a l’esmentat article 621-49 del Codi Civil de Catalunya. Així, en aquesta sentència es recorda que la eficàcia de la previsió d’aquest precepte pressuposa que els compradors despleguin una diligència adequada per a demanar el finançament de la compra. Quan no s’observi aquesta diligència, no es podrà acollir el comprador a aquesta excepció per a reclamar la devolució de l’import entregat.
En el cas objecte de la sentència, tracta sobre uns compradors (que no tenen el caràcter de consumidors) que havien de vendre el seu habitatge per a poder adquirir-ne un de nou (que era objecte del contracte o pacte d’arres penitencials). En el pacte d’arres penitencials, els compradors van condicionar la eficàcia de les arres (és a dir, la possibilitat de perdre l’import), al fet que no obtinguessin el finançament bancari, però aquest finançament era totalment inviable si no procedien abans a la venda del seu primer habitatge. Tot i així, en el contracte no es va condicionar de manera explícita aquesta circumstància (és a dir, la necessitat de vendre una finca, abans o en el mateix moment en què se n’adquiria una altra).
El Tribunal Superior de Justícia estima que en no haver-se pactat la venda del pis, com a condició per a recuperar els diners de les arres penitencials, i en haver-se demanat el finançament amb el ple convenciment que no s’obtindria (perquè es va demanar pel 100% de la compra i excedint els límits de finançament dels compradors), els compradors no tenen dret a recuperar l’import entregat en concepte d’arres penitencials.
Així, ens permetem recomanar:
- En relació als contractes d’arres penitencials que es signin a Catalunya en els que el comprador sigui consumidor, cal tenir en compte que l’adquirent té dret a incloure la clàusula de l’article 621-49 del Codi Civil de Catalunya (CCC) i per tant a recuperar les arres entregades, en cas de no aconseguir finançament.
- En aquests contractes, els compradors han de poder acreditar que han actuat amb la deguda diligència per tenir dret a l’ aplicació de l’ article 621-49 CCC, i recuperar l’ import lliurat com a arres per no haver aconseguit el finançament necessari per a materialitzar la compra.
- Quan els compradors requereixin vendre un habitatge per a finançar la compra del nou habitatge, és necessari que explicitin en el contracte d’arres penitencials que requereixen obtenir el finançament per a la compra i que requereixen procedir a la venda d’un pis per a completar l’adquisició. En cas que no ho facin, estan assumint el risc de no recuperar l’import entregat, en concepte d’arres penitencials, fins i tot en el supòsit d’incloure la clàusula de l’article 621-49 CCC, o de no renunciar a la seva aplicació.
Quedem a la vostra disposició per aclarir o ampliar el contingut d’aquesta nota i els recordem que les nostres dades de contacte són: acc@clavellcanalsconsulting.com i sag@clavellcanalsconsulting.com.