Nota informativa. Novetats habitatge 1T 2026

Al llarg del primer trimestre de 2026 s’han publicat diferents normatives que resulten rellevants en matèria d’habitatge, així com dues sentències del Tribunal Constitucional.

Amb aquesta nota us presentem un comentari sobre totes aquestes novetats, seguint un ordre invers a la seva publicació.

1. Decret Llei català 3/2026, de 25 de març

El dia 26 de març es va publicar el Decret Llei 3/2026. Conté diferents mesures i té la seva gènesi en la Llei d’acompanyament als pressupostos, que finalment i pel que sembla, no reeixirà en aquest exercici.

Tot seguit us fem un comentari sobre les novetats més rellevants de la norma, en matèria d’habitatge i urbanisme, que es troben al seu Capítol IV.

La primera modificació afecta a la Llei 13/1996, de 29 de juliol, del Registre i el dipòsit de fiances dels contractes de lloguer de finques urbanes i a la Llei 18/2007, de l’habitatge. Té com a objectiu permetre que les diferents administracions públiques implicades disposin d’informació sobre contractes de lloguer, consums dels subministraments bàsics (llum, aigua, gas), sobre els anuncis i accés al padró, per a constatar les utilitzacions anòmales dels habitatges (sobreocupació, desocupació o infrahabitatge). Amb la nova regulació, la informació de les fiances també es podrà requerir per a constatar el compliment de les limitacions de preu derivades de la declaració de ZMRT.

Per altra banda es modifica la regulació del registre de fiances per a permetre que totes les administracions públiques puguin disposar de la informació sobre els contractes d’arrendament, per a facilitar la concessió d’ajuts al lloguer i als efectes de reforçar el règim de control i sancionador.

Es reforça l’obligació d’adjuntar als contractes d’arrendament el document acreditatiu del preu segons l’índex de referència i del preu del darrer contracte d’arrendament, per a evitar pràctiques fraudulentes i reforçar la prova documental en procediments sancionadors. S’intensifica l’obligació d’inscriure al Registre de fiances tant el contracte com el certificat del preu de referència, cosa que permet a l’Agència de l’Habitatge de Catalunya automatitzar la inspecció i obtenir directament la documentació necessària per detectar infraccions.

El règim sancionador en matèria de contenció de rendes es reforça, incorporant sancions específiques pel falsejament d’informació i exigint la correspondència estricta entre la renda contractual i la normativa vigent. S’estableix que l’Agència Catalana del Consum també serà competent per a sancionar els incompliments en matèria d’habitatge, a través del procediment sancionador previst al Codi de consum de Catalunya, assegurant coherència procedimental en els expedients tramitats.

Es modifica la Llei 18/2007, del dret a l’habitatge, per a reforçar la obligació de Registre dels grans tenidors d’habitatges, a la qual s’hi ha d’inscriure qualsevol persona física o jurídica que pugui tenir la consideració de gran tenidor.

Per altra banda, es modifica el text refós de la Llei d’urbanisme, aprovat pel Decret legislatiu 1/2010, del 3 d’agost, on s’introdueixen tot un seguit de modificacions que passem a comentar:

a) S’introdueix un mandat reglamentari a la Generalitat per a estandarditzar els paràmetres i qualificacions urbanístiques, de manera que es produeixi una homogeneïtzació entre els diferents planejaments municipals.

b) S’estableix la regulació per al desenvolupament de la Plataforma urbanística de Catalunya, una eina digital amb validesa legal que permetrà oferir informació urbanística detallada, homogènia i accessible a escala 1:1000 en sòl urbà.

c) Es reconeix l’interès públic dels equipaments i construccions destinats a l’allotjament de persones treballadores temporeres (sòl no urbanitzable), sempre que la seva implantació resulti degudament justificada i vinculada de manera directa a activitats d’explotació.

d) S’amplia el catàleg de situacions en què és admissible l’atorgament d’obres i usos de caràcter provisional. Aquesta ampliació del règim habilitant té per objecte dotar l’ordenament de major capacitat de resposta temporal en contextos en què el planejament encara no ha assolit un grau suficient d’execució.

e) Es flexibilitza i es possibiliten les modificacions de les figures de planejament que comportin l’adequació o reconeixement d’edificacions existents en situació de disconformitat o fora d’ordenació, sempre que es mantinguin la densitat residencial i la intensitat d’usos preexistents, i es verifiqui el compliment de les reserves mínimes previstes a l’article 58,1,f del TRLUC, amb l’objectiu de possibilitar l’actualització del planejament per ajustar-lo a realitats consolidades sense alterar els paràmetres fonamentals del model urbà.

f) Es possibilita l’increment del nombre d’habitatges de protecció oficial quan es duguin a terme promocions voluntàries d’HPO de lloguer (en sòls sense qualificació urbanística HPO) , sempre que la qualificació HPO sigui indefinida, per a aplicar-hi la mateixa regla de densitat que la prevista per a sòls qualificats com HPO, d’acord amb la DA 24ena del TRLUC (1 habitatge per cada 70 m2 de sostre, sense augment d’edificabilitat).

g) S’estableix una excepció a la previsió de supressió dels consorcis creats per al desenvolupament d’àrees residencials estratègiques (ARE). Aquesta excepció és aplicable en aquells supòsits en què el consorci hagi iniciat la tramitació de l’instrument de gestió urbanística corresponent o quan sigui necessari per garantir la continuïtat del desenvolupament de l’ARE.

h) S’estableix la flexibilització dels sòls amb qualificacions HPO de modalitats o tipologies específiques HPO, no adaptades al Decret Llei 17/2019, de tal manera que en aquests sòls es podrà promoure Habitatge protegit genèric o específic (diferenciació establerta pel DL 17/2019). Si es va preveure preu concertat i l’instrument de gestió és aprovat, a petició del promotor i en tràmit de llicència es podrà preveure l’execució de règim general o especial i destí a qualificació genèrica; si la llicència ja està concedida, es pot aprovar la seva modificació per preveure aquests règims i qualificació.

2. Real Decreto Ley estatal 7/2026 de 20 de març

Aquesta norma, que es va publicar el 21 de març, conté diferents modificacions que afecten a l’àmbit de l’habitatge, segons passem a comentar:

1. Es modifica l’article 17 de la Ley 49/1960, sobre propiedad horitzontal (estatal), per a facilitar l’aprovació dels acords per a la instal·lació d’infraestructures comunes per a accedir als serveis de telecomunicació o per a la seva adaptació, així com per a la instal·lació de sistemes comuns o privatius d’aprofitament d’energies renovables, incloent aerotèrmia i geotèrmia.
2. Es modifica l’article 25,2 de la Llei de Bases de Règim Local, amb la finalitat d’ampliar les competències dels Ens Locals per a afegir-hi la promoció i participació en comunitats energètiques.
3. S’afegeix una nova disposició addicional 54ena a la Llei 9/2017 de contractes del Sector Públic (LCSP), que preveu una modificació del règim jurídic dels contractes atorgats per a l’adjudicació de drets de superfície per a la promoció i construcció d’habitatge protegit.

Cal tenir en compte que la recent Sentència número 1686/2025, de 18 de desembre, dictada per part del Tribunal Suprem, va interpretar que els contractes a través dels quals s’adjudiquen drets de superfície per a la construcció d’habitatge protegit, han de considerar-se un contracte administratiu especial (seguint el que preveuen els articles 9 i 25,1,b) de la LCSP) en aquells casos en els que no s’acrediti que la finalitat de la operació es purament patrimonial. s a dir, que quan aquests contractes s’atorguin amb la finalitat principal de satisfer un interès públic (i no constitueixin una mera explotació patrimonial); cal considerar que tenen naturalesa administrativa i no privada i, per tant, es regeixen pel dret administratiu. Segons la sentència esmentada, el règim jurídic d’aquests contractes vindria determinatper les disposicions que amb caràcter especial se’ls pugui aplicar (sempre i quan estiguin previstes en una norma amb rang de Llei, com és el cas de les previstes a la Llei 18/2007 o al TRLUC), i en relació a la resta de qüestions, per la LCSP.

Ara el legislador ha establert un règim jurídic específic per a aquesta tipologia de contractes, a través d’una nova Disposició Addicional (la 54ena, segons hem indicat), a la LCSP.

Aquest precepte simplifica -fins a cert punt- la regulació d’aquest tipus de contractes, si bé els subjecta al règim jurídic de les concessions d’obres i serveis de la LCSP (articles 247 a 297 de la LCSP). Els trets essencials d’aquest règim jurídic específic són:

a) S’estableix una durada màxima superior a la de les concessions d’obres, de fins a 80 anys, en funció del cost estimat de recuperació de la inversió.

b) No serà necessària la redacció d’un avantprojecte per part de l’administració concedent, abans de licitar el contracte.

c) No serà necessari sotmetre a informació pública l’estudi econòmic i financer de la concessió, ni tampoc caldrà obtenir els informes de la Oficina Nacional de Evaluación ni del Comité Superior de Precios de Contratos del Estado.

d) No serà necessari adoptar la metodologia del RD 55/2017 (a través del qual es desenvolupa la Llei 2/2015, de la desindexació de l’economia espanyola), per a dur a terme el càlcul de recuperació de la inversió (s’estableix com a referència per a dur a terme aquest càlcul el rendiment mitjà del deute públic estatal a 10 anys, en el mercat secundari).

e) S’exclou la necessitat de fer referència en el PCAP a l’obligació del llindar mínim de beneficis i la distribució de riscos entre l’administració i el concessionari.

f) No serà necessari tramitar conjuntament l’estudi de viabilitat de l’expedient que s’exigeix als Ens Locals, d’acord amb l’apartat 5 de la DA Tercera de la LCSP.

g) No s’aplicaran les previsions de l’article 214,2,b) de la LCSP per a la cessió d’aquests contractes, si bé en cap cas es podran cedir sense haver acabat la obra.

3. Real Decreto Ley estatal 8/2026, de 20 de març

El mateix dia 21 de març de 2026 es va publicar el RD-Ley 8/2026. Aquesta norma preveu dues mesures de protecció per als arrendataris:

1. La possibilitat que els arrendataris quin contracte d’arrendament actualment vigent o la seva pròrroga finalitzi abans de 31 de desembre de 2027, puguin sol·licitar i obtenir la pròrroga del seu contracte per un període addicional de fins a 2 anys des del venciment del contracte. Aquesta pròrroga no seria d’aplicació si es signa un nou contracte amb una renda mensual inferior a la vigent.
2. La impossibilitat d’incrementar la renda en un percentatge superior al 2%, prèvia negociació amb l’arrendatari.

En cas que el propietari sigui gran tenidor, en tot cas la renda no podrà incrementar-se per sobre del 2%, amb independència que existeixi o no petició o negociació amb l’arrendatari. Si no és gran tenidor, el límit del 2% només s’aplica en cas que no hi hagi pacte entre les parts.

Aquest Reial Decret-Llei hauria de convalidar-se el proper 20 d’abril de 2026 i no és clar quins efectes tindrà en cas que la seva convalidació no es produeixi. És a dir, hi ha molta incertesa sobre si si la manca de convalidació del RD-Llei suposarà que la norma no ha tingut mai efectes jurídics (efectes “ex tunc”), o si suposarà que la norma ha tingut efectes mentre ha estat vigent (efectes “ex nunc”). Igualment, en cas de no convalidació, hi ha discrepància entre la doctrina sobre quins contractes podrien beneficiar-se de la pròrroga, si els que vencin durant el període de vigència del Decret Llei o també tots els que vencin posteriorment i abans del 31 de desembre de 2027.

4. Jurisprudència del Tribunal Constitucional

Finalment, cal destacar que durant el 1er trimestre de 2026 s’han publicat dues sentències per part del Tribunal Constitucional en relació a la Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda. Són les Sentències número 190/2025, de 16 de desembre (en la qual el TC es pronuncia sobre el recurs interposat per part de la Consell de Govern de les Illes Balears contra la Llei 12/2023), i la número 17/2026, de 24 de febrer (en la qual el TC es pronuncia sobre el recurs interposat per part de la Comunidad de Madrid contra la Llei 12/2023).

Cap d’aquestes dues resolucions aporten grans novetats sobre els altres pronunciaments que el Tribunal Constitucional ja ha emès amb anterioritat, en relació als recursos interposats contra la Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda. De fet, el TC es remet a sentències anteriors. A banda, les sentències esmentades, que examinarem tot seguit, no suposen cap novadeclaració d’inconstitucionalitat de cap dels preceptes de la Llei 12/2023, perquè els recursos es desestimen en la seva totalitat.

En relació amb la Sentència 190/2025, de 16 de desembre, el TC desestima la impugnació de l’article 15,1,a) de la Llei 12/2023 (que preveu la possibilitat d’imposar cessions de sòl per a habitatge dotacional), a través de l’argumentació que aquesta previsió no vulneraria les competències autonòmiques en matèria d’urbanisme i habitatge, perquè l’Estat estableix aquesta regulació en exercici de les seves competències per a establir les bases i coordinació de la planificació general de l’activitat econòmica (article 149,1,13 CE), i no suposa cap extralimitació en la seva regulació. Per aquest mateix motiu, i en aplicació del principi de col·laboració entre les Administracions públiques, el TC també desestima declarar la inconstitucionalitat de l’article 35 de la Llei (que regula les obligacions d’informació a càrrec de les administracions públiques per a orientar les polítiques en matèria d’habitatge).

El TC també desestima, en aquesta sentència 190/2025, la impugnació de la Disposició final 5ena de la Llei 12/2023, que modifica l’article 439,2 de la LEC, en relació als procediments judicials que poden comportar el llançament. En aquest punt, novament el Tribunal desestima les al·legacions relatives a la extralimitació competencial de l’Estat (atès que considera que aquesta competència s’exerceix legítimament emparada en l’article 149,1,6, relatiu a la normativa processal), i al mateix temps considera que no es vulnera el dret a la tutela judicial efectiva, perquè aquesta qüestió ja es va examinar en la seva sentència 26/2025, la qual ja va declarar la inconstitucionalitat parcial del precepte, ara reexaminat.

En relació amb la Sentència 17/2026, igual com succeeix en relació a la Sentència 190/2015, el TC comença per exposar que determinats apartats o peticions del recurs, no escau examinar-les, bé sigui perquè es refereixen a preceptes ja declarats inconstitucionals, bé sigui perquè es tracta d’al·legacions ja examinades en les seves sentències 79/2024, 26/2025 i 190/2025.

Podem destacar d’aquesta sentència que, en el marc de l’examen de la constitucionalitat de l’article 8 de la Llei, el TC aclareix que el contingut del “Dret a l’habitatge” que es proclama es concreta a través de les diferents normes sectorials (és a dir, la pròpia Llei 12/2023 i les Lleis aprovades per les diferents Comunitats Autònomes), i per un mandat a les administracions públiques que resulta de l’article 47 de la Constitució. Aquesta proclamació del “Dret a l’habitatge” quedaria emparada en l’article 149,1,1 CE i, per tant, es declara la seva plena constitucionalitat.

Per altra banda, el TC declara la plena constitucionalitat de l’article 17 de la Llei 12/2023, que regula l’habitatge assequible incentivat. El TC considera que aquest precepte té empara en l’article 149,1,13 de la CE, ja que estableix una habilitació als poders públics, però en cap cas una obligació de facilitar aquesta tipologia d’habitatge. Per aquest motiu, i sota la mateixa argumentació de la Sentència 190/2015 (en relació a la valoració de la constitucionalitat de l’article 15 de la Llei 12/2023), considera que el precepte és plenament constitucional.

Quedem a la vostra disposició per aclarir o ampliar el contingut d’aquesta nota i us recordem que les nostres dades de contacte són: dcn@clavellcanalsconsulting.com i acc@clavellcanalsconsulting.com