Nota informativa. Novedades vivienda 1T 2026

A lo largo del primer trimestre de 2026 se han publicado diversas normativas relevantes en materia de vivienda, así como dos sentencias del Tribunal Constitucional.

Mediante la presente nota se expone un comentario de todas estas novedades, siguiendo un orden inverso a su publicación.

1. Decreto Ley catalán 3/2026, de 25 de marzo

El día 26 de marzo se publicó el Decreto-ley 3/2026. Contiene distintas medidas y tiene su origen en la Ley de acompañamiento a los presupuestos, que finalmente, al parecer, no prosperará en este ejercicio.

A continuación, se comentan las novedades más relevantes de la norma en materia de vivienda y urbanismo, contenidas en su Capítulo IV.

La primera modificación afecta a la Ley 13/1996, de 29 de julio, del Registro y depósito de fianzas de los contratos de alquiler de fincas urbanas, y a la Ley 18/2007, de vivienda. Su objetivo es permitir que las distintas administraciones públicas implicadas dispongan de información sobre contratos de alquiler, consumos de suministros básicos (electricidad, agua, gas), anuncios y acceso al padrón, a fin de constatar usos anómalos de las viviendas (sobreocupación, desocupación o infravivienda). Con la nueva regulación, la información de las fianzas también podrá requerirse para verificar el cumplimiento de las limitaciones de precio derivadas de la declaración de Zonas de Mercado Residencial Tensionado (ZMRT).

Asimismo, se modifica la regulación del registro de fianzas para permitir que todas las administraciones públicas puedan disponer de información sobre los contratos de arrendamiento, facilitando la concesión de ayudas al alquiler y reforzando el régimen de control y sancionador.

Se refuerza la obligación de adjuntar a los contratos de arrendamiento el documento acreditativo del precio conforme al índice de referencia y del precio del último contrato, con el fin de evitar
prácticas fraudulentas y reforzar la prueba documental en procedimientos sancionadores. Se intensifica la obligación de inscripción en el Registro de fianzas tanto del contrato como del certificado del precio de referencia, lo que permitirá a la Agencia de la Vivienda de Cataluña automatizar la inspección y obtener directamente la documentación necesaria para detectar infracciones.

El régimen sancionador en materia de contención de rentas se refuerza, incorporando sanciones específicas por falseamiento de información y exigiendo una correspondencia estricta entre la renta contractual y la normativa vigente. Se establece que la Agencia Catalana de Consumo también será competente para sancionar incumplimientos en materia de vivienda, a través del procedimiento sancionador previsto en el Código de Consumo de Cataluña.

Se modifica la Ley 18/2007 para reforzar la obligación de inscripción en el Registro de grandes tenedores de viviendas, en el que deberán inscribirse todas las personas físicas o jurídicas que tengan dicha condición.

Por otro lado, se modifica el texto refundido de la Ley de urbanismo, aprobada por Decreto legislativo 1/2010, introduciendo diversas medidas:

a) Se introduce un mandato reglamentario a la Generalitat para estandarizar parámetros y calificaciones urbanísticas, de modo que se produzca una homogeneización entre los diferentes planeamientos municipales.

b) Se establece la regulación para el desarrollo de la Plataforma urbanística de Cataluña, una herramienta digital con validez legal que permitirá ofrecer información urbanística detallada, homogénea y accesible a escala 1:1000 en suelo urbano.

c) Se reconoce el interés público de los equipamientos y construcciones destinados al alojamiento de personas trabajadoras temporeras (suelo no urbanizable), siempre que su implantación resulte debidamente justificada y vinculada de manera directa a actividades de explotación.

d)Se amplía el catálogo de situaciones en que es admisible el otorgamiento de obras y usos de carácter provisional. Esta ampliación del régimen habilitante tiene por objetivo dotar al ordenamiento de mayor capacidad de respuesta temporal en contextos en los que el planeamiento todavía no ha alcanzado un grado suficiente de ejecución.

e) Se flexibiliza y se posibilitan las modificaciones de las figuras de planeamiento que comporten la adecuación o reconocimiento de edificaciones existentes en situación de disconformidad o fuera de ordenación, siempre que se mantengan la densidad residencial y la intensidad de usos preexistentes, y se verifique el cumplimiento de las reservas mínimas previstas en el artículo 58.1.f del TRLUC, con el objetivo de posibilitar la actualización del planeamiento para ajustarlo a realidades consolidadas sin alterar los parámetros fundamentales del modelo urbano.

f) Se posibilita el incremento del número de viviendas de protección oficial cuando se lleven a cabo promociones voluntarias de VPO de alquiler (en suelos sin calificación urbanística VPO), siempre que la calificación VPO sea indefinida, para aplicar la misma regla de densidad que la prevista para suelos calificados como VPO, de acuerdo con la DA 24ª del TRLUC (1 vivienda por cada 70 m² de techo, sin aumento de edificabilidad).

g) Se establece una excepción a la previsión de supresión de los consorcios creados para el desarrollo de áreas residenciales estratégicas (ARE). Esta excepción es aplicable en aquellos supuestos en que el consorcio haya iniciado la tramitación del instrumento de gestión urbanística correspondiente o cuando sea necesario para garantizar la continuidad del desarrollo del ARE.

h) Se establece la flexibilización de los suelos con calificaciones VPO de modalidades o tipologías específicas VPO, no adaptadas al Decreto-ley 17/2019, de modo que en estos suelos se podrá promover vivienda protegida genérica o específica (diferenciación establecida por el DL 17/2019). Si se previó precio concertado y el instrumento de gestión es aprobado, a petición del promotor y en trámite de licencia se podrá prever la ejecución de régimen general o especial y destino a calificación genérica; si la licencia ya está concedida, se puede aprobar su modificación para prever estos regímenes y calificación.

2. Real Decreto Ley estatal 7/2026, de 20 de marzo

Esta norma, que se publicó el 21 de marzo, contiene diferentes modificaciones que afectan al ámbito de la vivienda, según pasamos a comentar:

1. Se modifica el artículo 17 de la Ley 49/1960, sobre propiedad horizontal (estatal), para facilitar la aprobación de acuerdos para la instalación de infraestructuras comunes para acceder a los servicios de telecomunicación o para su adaptación, así como para la instalación de sistemas comunes o privativos de aprovechamiento de energías renovables, incluyendo aerotermia y geotermia.
2. Se modifica el artículo 25.2 de la Ley de Bases de Régimen Local, con la finalidad de ampliar las competencias de las entidades locales para añadir la promoción y participación en comunidades energéticas.
3. Se añade una nueva disposición adicional 54ª a la Ley 9/2017 de contratos del Sector Público (LCSP), que prevé una modificación del régimen jurídico de los contratos otorgados para la adjudicación de derechos de superficie para la promoción y construcción de vivienda protegida.

Debe tenerse en cuenta que la reciente Sentencia número 1686/2025, de 18 de diciembre, dictada por el Tribunal Supremo, interpretó que los contratos mediante los cuales se adjudican derechos de superficie para la construcción de vivienda protegida deben considerarse un contrato administrativo especial (siguiendo lo previsto en los artículos 9 y 25.1.b) de la LCSP) en aquellos casos en los que no se acredite que la finalidad de la operación es puramente patrimonial. Es decir, que cuando estos contratos se otorguen con la finalidad principal de satisfacer un interés público (y no constituyan una mera explotación patrimonial), debe considerarse que tienen naturaleza administrativa y no privada y, por tanto, se rigen por el derecho administrativo.

Según la sentencia mencionada, el régimen jurídico de estos contratos vendría determinado por las disposiciones que con carácter especial les puedan ser aplicables (siempre que estén previstas en una norma con rango de ley, como es el caso de las previstas en la Ley 18/2007 o en el TRLUC), y en relación con el resto de las cuestiones, por la LCSP. Ahora el legislador ha establecido un régimen jurídico específico para esta tipología de contratos, a través de una nueva disposición adicional (la 54ª, según hemos indicado), en la LCSP.

Este precepto simplifica —hasta cierto punto— la regulación de este tipo de contratos, si bien los sujeta al régimen jurídico de las concesiones de obras y servicios de la LCSP (artículos 247 a 297 de la LCSP). Los rasgos esenciales de este régimen jurídico específico son:

a) Se establece una duración máxima superior a la de las concesiones de obras, de hasta 80 años, en función del coste estimado de recuperación de la inversión.

b) No será necesaria la redacción de un anteproyecto por parte de la administración concedente, antes de licitar el contrato.

c) No será necesario someter a información pública el estudio económico y financiero de la concesión, ni tampoco será necesario obtener los informes de la Oficina Nacional de Evaluación ni del Comité Superior de Precios de Contratos del Estado.

d) No será necesario adoptar la metodología del RD 55/2017 (a través del cual se desarrolla la Ley 2/2015, de desindexación de la economía española), para llevar a cabo el cálculo de recuperación de la inversión (se establece como referencia para llevar a cabo este cálculo el rendimiento medio de la deuda pública estatal a 10 años, en el mercado secundario).

e) Se excluye la necesidad de hacer referencia en el PCAP a la obligación del umbral mínimo de beneficios y la distribución de riesgos entre la administración y el concesionario.

f) No será necesario tramitar conjuntamente el estudio de viabilidad del expediente que se exige a las entidades locales, de acuerdo con el apartado 5 de la DA Tercera de la LCSP.

g) No se aplicarán las previsiones del artículo 214.2.b) de la LCSP para la cesión de estos contratos, si bien en ningún caso podrán cederse sin haber finalizado la obra.

3. Real Decreto Ley estatal 8/2026, de 20 de marzo

El mismo día 21 de marzo de 2026 se publicó el RD-Ley 8/2026. Esta norma prevé dos medidas de protección para los arrendatarios:

1. La posibilidad de que los arrendatarios cuyo contrato de arrendamiento actualmente vigente o su prórroga finalice antes de 31 de diciembre de 2027, puedan solicitar y obtener la prórroga de su contrato por un período adicional de hasta 2 años desde el vencimiento del contrato. Esta prórroga no sería de aplicación si se firma un nuevo contrato con una renta mensual inferior a la vigente.
2. La imposibilidad de incrementar la renta en un porcentaje superior al 2%, previa negociación con el arrendatario.

En caso de que el propietario sea gran tenedor, en todo caso la renta no podrá incrementarse por encima del 2%, con independencia de que exista o no petición o negociación con el arrendatario. Si no es gran tenedor, el límite del 2% solo se aplica en caso de que no haya pacto entre las partes.

Este Real Decreto-ley debería convalidarse el próximo 20 de abril de 2026 y no está claro qué efectos tendrá en caso de que su convalidación no se produzca. Es decir, hay mucha incertidumbre sobre si la falta de convalidación del RD-Ley supondrá que la norma no ha tenido nunca efectos jurídicos (efectos “ex tunc”), o si supondrá que la norma ha tenido efectos mientras ha estado vigente (efectos “ex nunc”). Igualmente, en caso de no convalidación, existe discrepancia en la doctrina sobre qué contratos podrían beneficiarse de la prórroga, si los que venzan durante el período de vigencia del Decreto-ley o también todos los que venzan posteriormente y antes del 31 de diciembre de 2027.

4. Jurisprudencia del Tribunal Constitucional

Finalmente, cabe destacar que durante el 1er trimestre de 2026 se han publicado dos sentencias por parte del Tribunal Constitucional en relación con la Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda. Son las Sentencias número 190/2025, de 16 de diciembre (en la cual el TC se pronuncia sobre el recurso interpuesto por parte del Consejo de Gobierno de las Illes Balears contra la Ley 12/2023), y la número 17/2026, de 24 de febrero (en la cual el TC se pronuncia sobre el recurso interpuesto por parte de la Comunidad de Madrid contra la Ley 12/2023).

Ninguna de estas dos resoluciones aporta grandes novedades sobre los otros pronunciamientos que el Tribunal Constitucional ya ha emitido con anterioridad, en relación con los recursos interpuestos contra la Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda. De hecho, el TC se remite a sentencias anteriores. Por otra parte, las sentencias mencionadas, que examinaremos a continuación, no suponen ninguna nueva declaración de inconstitucionalidad de ninguno de los preceptos de la Ley 12/2023, porque los recursos se desestiman en su totalidad.

En relación con la Sentencia 190/2025, de 16 de diciembre, el TC desestima la impugnación del artículo 15.1.a) de la Ley 12/2023 (que prevé la posibilidad de imponer cesiones de suelo para vivienda dotacional), mediante la argumentación de que esta previsión no vulneraría las competencias autonómicas en materia de urbanismo y vivienda, porque el Estado establece esta regulación en ejercicio de sus competencias para establecer las bases y coordinación de la planificación general de la actividad económica (artículo 149.1.13 CE), y no supone ninguna extralimitación en su regulación. Por este mismo motivo, y en aplicación del principio de colaboración entre las Administraciones públicas, el TC también desestima declarar la inconstitucionalidad del artículo 35 de la Ley (que regula las obligaciones de información a cargo de las administraciones públicas para orientar las políticas en materia de vivienda).

El TC también desestima, en esta Sentencia 190/2025, la impugnación de la Disposición final 5ª de la Ley 12/2023, que modifica el artículo 439.2 de la LEC, en relación con los procedimientos judiciales que pueden comportar el lanzamiento. En este punto, nuevamente el Tribunal desestima las alegaciones relativas a la extralimitación competencial del Estado (puesto que considera que esta competencia se ejerce legítimamente amparada en el artículo 149.1.6, relativo a la normativa procesal), y al mismo tiempo considera que no se vulnera el derecho a la tutela judicial efectiva, porque esta cuestión ya se examinó en su Sentencia 26/2025, la cual ya declaró la inconstitucionalidad parcial del precepto, ahora reexaminado.

En relación con la Sentencia 17/2026, al igual que sucede en relación con la Sentencia 190/2015, el TC comienza por exponer que determinados apartados o peticiones del recurso no procede examinarlas, bien sea porque se refieren a preceptos ya declarados inconstitucionales, bien sea porque se trata de alegaciones ya examinadas en sus Sentencias 79/2024, 26/2025 y 190/2025.
Podemos destacar de esta sentencia que, en el marco del examen de la constitucionalidad del artículo 8 de la Ley, el TC aclara que el contenido del “Derecho a la vivienda” que se proclama se concreta a través de las diferentes normas sectoriales (es decir, la propia Ley 12/2023 y las leyes aprobadas por las diferentes Comunidades Autónomas), y por un mandato a las administraciones públicas que resulta del artículo 47 de la Constitución. Esta proclamación del “Derecho a la vivienda” quedaría amparada en el artículo 149.1.1 CE y, por tanto, se declara su plena constitucionalidad.

Podemos destacar de esta sentencia que, en el marco del examen de la constitucionalidad del artículo 8 de la Ley, el TC aclara que el contenido del “Derecho a la vivienda” que se proclama se concreta a través de las diferentes normas sectoriales (es decir, la propia Ley 12/2023 y las leyes aprobadas por las diferentes Comunidades Autónomas), y por un mandato a las administraciones públicas que resulta del artículo 47 de la Constitución. Esta proclamación del “Derecho a la vivienda” quedaría amparada en el artículo 149.1.1 CE y, por tanto, se declara su plena constitucionalidad.

Por otra parte, el TC declara la plena constitucionalidad del artículo 17 de la Ley 12/2023, que regula la vivienda asequible incentivada. El TC considera que este precepto tiene amparo en el artículo 149.1.13 de la CE, ya que establece una habilitación a los poderes públicos, pero en ningún caso una obligación de facilitar esta tipología de vivienda. Por este motivo, y bajo la misma argumentación de la Sentencia 190/2015 (en relación con la valoración de la constitucionalidad del artículo 15 de la Ley 12/2023), considera que el precepto es plenamente constitucional.

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